대전지방법원 2026타경15125. 예산군 덕산면 옥계리 33-5, 공부상 101동 2층 202호의 다세대 주택입니다. 말소기준권리는 2017.05.12. 대성신용협동조합 근저당권 113,100,000원입니다. 그 뒤 설정된 비엔케이캐피탈 가압류, 정영복 근저당, 국 압류와 이번 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 2014년 근저당·가처분 및 2015년 가압류 등은 등기부상 이미 말소돼 현재 말소기준보다 앞선 인수 권리로 남아 있지 않습니다.
임차관계는 조금 더 확인할 부분이 있습니다. 박정미·권귀옥·권상헌·권수경 등 전입 관련자 4명이 확인되지만 전입일은 모두 2017.05.12. 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 이 사건에서 대항력에 따른 보증금 인수는 발생하지 않습니다. 다만 권귀옥·권수경은 보증금이 확인되지 않았고, 특히 권수경은 등기부 관계인과 동일명으로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 지적돼 있어, 점유·명도 단계에서는 실제 관계를 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경15125 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 덕산면 옥계리 33-5 101동 제2층 제202호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대 주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 지상4층 · 대상 2층 |
| 소유자 | 유한회사해원냉동 |
| 감정가 / 최저가 | 94,000,000원 / 94,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 276,836,495원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2017.05.12. 대성신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 113,100,000원이고, 2023.06.09. 채무자가 유한회사해원냉동으로 계약인수됐습니다. 이후 비엔케이캐피탈 가압류 15,784,275원, 정영복 근저당 15,000,000원, 2022.06.22. 국 압류와 2026.02.27. 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 임차·전입 분석 — 4명 모두 말소기준 이후
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박정미 | 2019.10.29 | 15,000,000원 | 2026.03.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권귀옥 | 2018.03.20 | 미상 | 2023.06.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권상헌 | 2018.07.04 | 15,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 권수경 | 2018.07.04 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 사람의 전입일은 모두 2017.05.12.보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인된 박정미·권상헌뿐 아니라 보증금이 미상인 권귀옥·권수경도 대항력에 기한 매수인 승계액은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 중복신고를 합산할 문제도 없습니다.
③ 시세 비교 — 9,400만원은 비교 실거래의 131.5%
행복빌라(다동,라동)는 16세대, 사용승인일은 2015.09.15.입니다. 비교 면적은 68.684㎡이고 면적이 일치하는 실거래 표본은 1건입니다. 2022.08. 4층 68.68㎡ 거래가가 71,500,000원이며, 시세 비교 평균·최저·최고와 최신 거래값도 모두 71,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 68.68㎡ | 4 | 71,500,000원 |
| 평균 | 68.684㎡ | 1건 | 71,500,000원 |
신건 최저가 94,000,000원은 이 비교값의 131.5%입니다. 즉 현재 회차는 실거래 비교값보다 높은 가격입니다. 표본도 1건뿐이어서 시세 신뢰구간이 넓은 편이고, 현재 가격만으로는 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 94,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,092,000원 |
| 1. 근저당 · 대성신용협동조합 | 113,100,000원 | 91,908,000원 |
| 2. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 15,784,275원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 정영복 | 15,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 143,884,275원 중 예상 배당은 91,908,000원이며, 미배당은 51,976,275원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 2,092,000원으로 계산돼 있으며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 94,000,000원 | 91,908,000원 | 51,976,275원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 75,200,000원 | 73,446,400원 | 70,437,875원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 60,160,000원 | 58,677,120원 | 85,207,155원 | 0원 |
어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 가격만 놓고 보면 신건 94,000,000원과 1회 유찰가 75,200,000원은 비교 실거래 71,500,000원보다 높고, 2회 유찰가 60,160,000원은 그보다 낮습니다. 따라서 현재 사건은 권리 리스크보다 입찰 회차와 가격이 핵심 변수입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 옥계저수지 동측 인근이며, 주변은 구분건물·단독주택·근린생활시설·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 단지내 도로를 거쳐 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역, 평지의 사다리형 토지이며 지목은 대, 토지면적은 1,359.0㎡입니다.
- 규제. 공장설립제한지역·가축사육제한구역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 122,700원/㎡입니다.
- 단지 규모. 행복빌라(다동,라동) 16세대, 사용승인일 2015.09.15.입니다.
- 거래 표본. 면적 일치 실거래가 1건으로, 가격 판단 시 표본 부족을 감안해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 신건 94,000,000원은 비교 실거래 71,500,000원의 131.5%이므로 현재 회차에서 가격 메리트를 전제로 접근하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰가 75,200,000원, 2회 유찰가 60,160,000원을 기준으로 회차별 가격을 비교하세요.
- 점유자 확인. 전입 관련자 4명의 실제 점유 여부와 임대차 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 권수경 관계. 등기부 관계인과 동일명이라는 점 때문에 관계인 또는 가장임차인 가능성을 점검하세요.
- 동 표시. 공부상 101동과 현황상 다동 표시가 같은 목적물인지 현장과 서류를 직접 대조하세요.
- 난방. 배관은 도시가스 시설이지만 실제 LPG 사용으로 추정되는 점을 확인하세요.
- 배당 변수. 당해세와 임차인 최우선변제는 예상배당에 반영되지 않았으므로 원본 명세를 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 가격을 봐야 하는 신건”
이 사건은 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 말소기준은 2017.05.12. 대성신용협동조합 근저당이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 전입 관련자 4명도 모두 기준권리 이후 전입이라 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 신건 가격 94,000,000원은 확인되는 실거래 비교값 71,500,000원의 131.5%입니다. 실거래 자체도 1건뿐이라 현재 가격을 뒷받침하는 거래 표본이 충분하지 않습니다. 권리 안전성만 보고 신건에 높은 가격을 써낼 사건은 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 보류. 1회 유찰가 75,200,000원과 2회 유찰가 60,160,000원을 함께 놓고 가격 경쟁력을 다시 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
