제주지방법원 2024타경1554. 제주시 이도이동 제이하임레지던스 4층 508호로, 감정평가상 생활숙박시설에 해당합니다. 감정가 146,000,000원에서 일곱 차례 유찰되어 최저매각가는 12,024,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가보다 133,976,000원 낮지만, 이 차액만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 등기된 전세권 100,000,000원이 매수인에게 인수된다고 명시되어 있기 때문입니다.
현재 회차에서 최저가로 낙찰받는다고 가정하면 매각대금 12,024,000원에 인수 전세금 100,000,000원을 더한 실질취득금액은 112,024,000원입니다. 이는 감정가의 약 76.7%입니다. 유찰이 한 차례 더 진행되어 최저가가 8,416,800원으로 내려가더라도 전세권 인수액이 그대로라면 실질 부담은 108,416,800원입니다. 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가가 아니라 인수금액을 포함한 총부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 4층 508호 (이도이동, 제이하임레지던스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 · 철근콘크리트구조 17층 건물 내 4층 508호 |
| 소유자 | 주식회사청담건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 12,024,000원 (7회 유찰, 감정가의 8.24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제은 / 529,573,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 토지 현황 | 대 · 일반상업지역 · 공시지가 2,008,000원/㎡ · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
① 권리 흐름 — 전세권 1억원 인수가 핵심
말소기준권리는 2018.12.14. 설정된 제주와이신용협동조합 근저당권 1,080,000,000원으로 계산되어 있습니다. 다만 등기 흐름에는 이 근저당권이 2020.04.29. 해지로 말소된 기록이 있고, 같은 날 한라신용협동조합 근저당권 3,324,000,000원이 추가 설정됐습니다. 이후 2021.01.15. 한국중부발전주식회사 명의의 전세권 100,000,000원이 설정됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 508호와 다른 호수를 구분해야 한다
508호에는 한국중부발전주식회사의 전세권이 등기되어 있습니다. 현황조사에 기재된 나머지 점유자들은 401호·509호·604호 등 다른 호수로 표시되어 있으므로, 사건 전체의 점유관계와 508호의 실제 인도 대상을 분리해 확인해야 합니다.
| 성명·권리자 | 호수 / 용도 | 전입·설정일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한국중부발전주식회사 | 주거용 건물 전부 · 등기 전세권 | 2021.01.15 | 100,000,000원 | 등기권리 | 배당 0원 예상 | 매수인 인수 |
| 제주올래건설(주) 대표자 고태엽 | 401호 · 사무실 | 2017.02.27 | 미상 · 월 833,333원 | 가능·미상 | 미상 | 다른 호수 |
| 정우진 | 509호 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 류진찬 | 509호 | 2022.10.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 한아름 | 604호 | 2024.01.01 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.04.24 | 다른 호수 |
| 변진우 | 712호 | 2022.11.24 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.20 | 다른 호수 |
| 제서희 | 808호 | 2021.02.08 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.04 | 다른 호수 |
| 강현주 | 1004호 | 2023.02.15 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.05.14 | 다른 호수 |
| 김진주 | 1008호 | 2022.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 윤성민 | 1201호 | 2019.10.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 박민아 | 1308호 | 2024.02.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 최아림 | 1308호 | 2021.01.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 권준영 | 1507호 | 2024.01.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 오경현 | 1709호 | 2022.03.29 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.03.12 | 다른 호수 |
| 김광민 | 1809호 | 2023.11.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 다른 호수 |
| 고태엽 | 808호 | 2020.04.17 | 미상 | 없음 | 배당요구 2024.05.16 | 다른 호수 |
보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정할 수 없습니다. 특히 401호 점유자는 전입일이 말소기준일보다 빠르지만 보증금과 계약관계가 확인되지 않아 “대항력 가능·미상”으로 판단합니다. 508호의 직접 인수 판단은 등기 전세권 100,000,000원을 중심으로 해야 합니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 112,024,000원을 봐야 한다
현재 최저매각가 12,024,000원은 감정가 146,000,000원의 8.24%에 불과합니다. 그러나 전세권 100,000,000원이 인수되므로 현재 회차의 실질취득금액은 112,024,000원입니다. 감정가 대비 약 76.7%이지만, 동일 건물이나 유사 생활숙박시설의 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 전세권 인수 | 실질취득금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 12,024,000원 | 100,000,000원 | 112,024,000원 | 76.7% |
| 8회 유찰 시 | 8,416,800원 | 100,000,000원 | 108,416,800원 | 74.3% |
| 9회 유찰 시 | 5,891,760원 | 100,000,000원 | 105,891,760원 | 72.5% |
④ 예상배당표 (매각가 12,024,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 616,432원 |
| 1. 근저당 · 제주와이신용협동조합 | 1,080,000,000원 | 11,407,568원 |
| 2. 근저당 · 한라신용협동조합 | 3,324,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 한국중부발전주식회사 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권한님 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주식회사제은 | 529,573,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 5,053,573,770원 중 채권자 배당액은 11,407,568원이며, 미배당액은 5,042,166,202원입니다. 신청채권자 주식회사제은의 예상배당은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 배당 계산상 인수 0원 처리와 별개로, 매각물건명세서에 명시된 전세권 100,000,000원은 보수적으로 매수인 부담에 반영했습니다.
⑤ 용도·입지·환금성 메모 (감정요항표·토지 현황 기준)
- 용도. 아파트가 아니라 생활숙박시설입니다. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물 내 4층 508호이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·기계식 주차장 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 일반상업지역에 포함됩니다. 공시지가는 2,008,000원/㎡, 전체 토지면적은 528.1㎡로 기재되어 있습니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역· 하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·일반상업지역·시가지경관지구· 고도지구·방화지구 등의 적용 또는 저촉이 기재되어 있습니다.
- 환금성. 감정가 146,000,000원에서 7회 유찰되어 12,024,000원까지 내려온 이력은 시장의 낮은 응찰 선호를 보여주는 신호입니다. 생활숙박시설이라는 용도와 전세권 인수 부담을 함께 고려하면 매각과 재임대의 난도가 낮다고 보기 어렵습니다.
- 서류 불일치. 감정요항표의 위치 설명에는 서귀포시 성산읍 성산리와 성산초등학교가 기재되어 있어 제주시 이도이동 소재지와 일치하지 않습니다. 용도지역 설명 역시 토지 현황과 서로 다른 부분이 있어 감정서 원본의 물건번호와 대상 호수를 반드시 대조해야 합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 원본 확인. 한국중부발전주식회사 전세권 100,000,000원이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구와 말소 조건을 원본으로 재확인하세요.
- 실질취득 기준. 현재 회차의 판단 금액은 12,024,000원이 아니라 최소 112,024,000원입니다. 여기에 취득부대비용과 명도·말소 관련 비용을 별도로 고려해야 합니다.
- 등기 말소기준 재검증. 2018.12.14. 근저당권이 말소기준으로 계산되어 있지만 2020.04.29. 말소 기록도 존재합니다. 최신 등기부와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 508호 실제 점유 확인. 현황조사에는 여러 다른 호수의 점유자가 함께 기재되어 있습니다. 508호의 현재 점유자, 열쇠 인도 가능 여부, 한국중부발전주식회사와의 실제 점유관계를 현장에서 확인하세요.
- 생활숙박시설 상태 확인. 실제 이용상태와 숙박시설 운영 여부, 내부 상태, 기계식 주차장 이용 조건을 확인한 뒤 수익성과 환금성을 판단하세요.
- 매각 진행상태 확인. 매각기일은 2026.07.14로 기재되어 있고 등기 발급일은 2026.07.24입니다. 낙찰 여부, 매각허가 진행, 변경·연기 또는 후속 매각기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
- 감정서 대상 대조. 제주시 이도이동 소재지와 감정요항표의 서귀포시 성산읍 위치 설명이 불일치하므로, 감정평가서의 기호와 508호가 정확히 대응하는지 확인하세요.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 체납은 예상배당에 반영되지 않을 수 있으므로 법원과 관리주체에 별도로 확인하세요.
맺으며 — “유찰 7회”보다 “인수 1억원”이 중요하다
이 물건은 감정가 146,000,000원에서 12,024,000원까지 내려와 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보입니다. 그러나 매각물건명세서상 전세권 100,000,000원이 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득금액은 112,024,000원입니다. 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장가보다 낮다고 볼 수도 없습니다.
여기에 7회 유찰, 생활숙박시설이라는 용도, 감정서 위치 설명의 불일치, 말소된 근저당권이 배당표에 포함된 상충까지 겹칩니다. 따라서 이 사건은 최저가가 낮다는 이유만으로 접근할 유형이 아닙니다. 전세권 인수 조건과 서류 간 불일치가 원본에서 명확히 해소되기 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 핵심은 1,202만원이 아니라, 최소 1억1,202만4천원의 실질 부담과 인도 가능성을 감당할 수 있는지입니다.
