제주지방법원 2024타경1554. 이번 물건은 제주시 이도이동 제이하임레지던스 4층 508호입니다. 매각물건명세서상 생활숙박시설로 기재된 집합건물이며, 주식회사청담건설이 소유자로 표시돼 있습니다. 감정가는 146,000,000원이지만 10회 유찰을 거치면서 최저매각가는 4,124,000원까지 하락했습니다.

숫자만 보면 매우 저렴해 보입니다. 그러나 권리관계를 확인하면 2021.01.15. 설정된 한국중부발전주식회사의 전세권이 있습니다. 전세금은 100,000,000원이며, 매각물건명세서가 해당 전세권의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 2024.02.07. 강제경매개시결정보다 앞서 설정된 권리라는 점도 중요합니다.

이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 낙찰 후에도 남는 권리와 실제 부담액입니다. 여기에 생활숙박시설의 이용·운영 조건과 10회 유찰 이력까지 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 전세권이 살아남는다

초기에는 신탁등기와 제주와이신용협동조합·한라신용협동조합의 근저당권이 있었지만 해당 신탁 및 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2023년 권한님의 가압류 20,000,000원 역시 2023.11.02. 해제로 말소됐습니다.

반면 한국중부발전주식회사의 전세권은 현재 남아 있는 권리로, 매각물건명세서에도 인수 대상으로 표시됩니다. 2024.02.07. 주식회사제은의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 점유·임차관계 — 508호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에는 여러 호실의 점유·임차 관련 인물과 법인이 등장합니다. 확인된 명단은 15건이지만, 모두 본건 508호가 아닌 401호·509호·604호 등 다른 호실로 표시돼 있습니다.

따라서 다른 호실의 보증금이나 전입신고를 508호의 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 아래 대항력 표시는 기재된 전입일과 경매개시일의 선후관계를 참고한 것이며, 점유·보증금·확정일자 등이 확인되지 않은 사람은 대항력 성립을 확정하지 않고 가능·미상으로 구분합니다.

401호 관련 조사에는 사무실 사용과 월차임 833,333원이 표시돼 있습니다. 다른 호실의 임차관계를 본건 508호의 인수보증금으로 산정하지 않았습니다.

③ 가격과 실질취득 — 412만원에 사는 물건이 아니다

현재 최저매각가는 4,124,000원으로 감정가 146,000,000원의 2.82%입니다. 하지만 매각물건명세서상 인수되는 전세금 100,000,000원 규모의 전세권을 고려하면 최저가만으로 취득원가를 판단하는 것은 잘못입니다.

현재 회차 예상배당표에서는 전세권자에게 3,649,768원이 배당되고, 전세금 중 96,350,232원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 그 미배당 전세금이 매수인에게 인수된다는 전제에서는 다음과 같습니다.

실질취득 추정액은 현재 최저가에 전세권 미배당 추정액을 더한 값입니다. 실제 배당·전세권 존속 및 반환의무 범위에 따라 달라질 수 있으며, 취득세·명도비·관리비 등은 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,124,000원 가정)

현재 회차의 예상배당에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 전세권자 일부 배당에 사용됩니다. 신청채권자 주식회사제은의 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

다만 총 미배당 채권액 625,924,002원 전체가 매수인의 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 매수인 부담의 핵심은 말소되지 않는 전세권과 그에 따른 실제 반환의무입니다. 집행비용과 예상배당액은 추정치이고, 당해세 및 임차인 최우선변제 등의 영향에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격만 더 내려간다

추가 유찰로 최저매각가가 하락하는 동안 전세권자에게 돌아갈 것으로 추정되는 배당금도 줄어듭니다. 전세금의 미배당 부분을 매수인이 인수한다면, 입찰가격이 하락해도 실질취득액은 크게 낮아지지 않는 구조가 됩니다.

⑥ 이용상태·입지·환금성 메모

• 이용상태. 본건 508호는 매각물건명세서상 생활숙박시설입니다. 일반 아파트와 동일한 주거용 상품으로 가정해서는 안 되며, 실제 사용 가능 범위와 관련 인허가를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 감정 요항에는 생활숙박시설 부분이 철근콘크리트구조 17층 건물에 위치하고, 내부에 벽지·타일·강마루, PVC 창호 등이 사용된 것으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 생활숙박시설에는 위생·급배수, 냉난방, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차장 등이 기재돼 있습니다. 해당 설비의 실제 운영 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지 및 용도지역. 관련 토지정보에는 일반상업지역, 상업용 토지이용상황, 공시지가 2,008,000원/㎡가 표시됩니다. 건축계획심의대상구역·고도지구 등 관련 제한도 확인 대상입니다.
• 법정지상권. 매각물건명세서상 해당 사항이 없습니다.
• 환금성. 생활숙박시설은 이용·운영 방식에 따라 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 10회 유찰 이력을 고려하면 낙찰 후 재매각 가능성과 운영비용을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 인수 여부 확인. 을구 5번 한국중부발전주식회사 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 문구와 현재 등기 상태를 확인합니다.
• 실제 반환의무 확인. 전세금 100,000,000원의 반환 현황과 예상배당액, 미배당 잔액, 전세권 말소에 필요한 조건을 전세권자 및 관련 원본 서류를 통해 확인합니다.
• 실질취득액으로 판단. 현재 회차의 실질취득 부담 추정액 100,474,232원을 기준으로 검토하되, 실제 배당 및 기타 비용 변동을 반영합니다.
• 508호 점유 확인. 다른 호실의 현황조사 명단과 혼동하지 말고 508호의 실제 점유자, 인도 가능성 및 전세권 행사관계를 확인합니다.
• 생활숙박시설 규제 확인. 숙박업 운영 가능 여부, 용도변경 가능성, 관련 법령상 제한 및 실제 사용 상태를 관계기관에 확인합니다.
• 추가 유찰 착시 경계. 11회·12회 유찰 시 최저가는 더 낮아지지만, 전세권 미배당 인수액이 증가할 수 있다는 점을 계산에 반영합니다.
• 관리비·운영비 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분과 공용설비·기계식 주차장 관련 운영비용을 확인합니다.
• 매각 및 법원 절차 확인. 과거 기각결정 관련 송달 기록이 있으므로 현재 매각절차의 유효성, 매각기일 및 변경·정지 여부를 확인합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 상태로 대조합니다.

맺으며 — “최저가 412만원 ≠ 실제 취득비용 412만원”

이 사건은 감정가 146,000,000원에 비해 최저매각가가 4,124,000원까지 내려온 극단적인 다회 유찰 물건입니다. 그러나 낙찰자가 인수할 수 있는 전세권이 분명히 존재하며, 그 전세금은 100,000,000원입니다.

현재 예상배당을 적용하면 전세권 미배당액은 96,350,232원이고, 이를 매수인이 부담할 경우 실질취득액은 약 100,474,232원입니다. 여기에 취득 관련 비용이나 실제 인도·운영에 필요한 비용이 추가될 수 있습니다.

또한 이 물건은 일반 아파트가 아닌 생활숙박시설이며, 10회 유찰됐음에도 실제 실거래 시세와 비교한 가격 경쟁력은 확인되지 않습니다. 낙찰 후 전세권 처리와 활용·환금성까지 고려하면 현재의 낮은 최저가만으로 매수 결정을 내리기 어렵습니다.

결론은 권리위험 높음·가격 매력 판단 보류. 전세권 인수금액, 말소 가능성, 실제 점유관계 및 생활숙박시설의 이용 조건이 확인되기 전에는 보수적으로 입찰을 보류하는 접근이 적절합니다. 이 사건의 핵심은 얼마나 싸게 낙찰받느냐가 아니라, 인수권리를 정리한 뒤 실제 얼마에 취득할 수 있느냐입니다.