제주지방법원 2024타경1554. 제주시 이도이동 제이하임레지던스 1201호가 감정가 153,000,000원에서 최저가 4,323,000원까지 내려왔습니다. 무려 10회 유찰된 물건입니다. 숫자만 보면 감정가의 약 2.83%에 입찰할 수 있는 극단적인 저가 경매처럼 보입니다. 하지만 등기부의 2019년 전세권을 확인하면 이야기가 완전히 달라집니다.
2019년 11월 1일 설정된 윤성민 명의 전세권은 전세금이 130,000,000원이고, 주거용 건물 전부를 대상으로 합니다. 이 전세권은 2024년 2월 7일 강제경매개시결정보다 앞서 등기되었으며, 매각물건명세서에도 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저매각가 432만원만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 11층 1201호 (이도이동, 제이하임레지던스) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사청담건설 (단독소유) |
| 감정가 | 153,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 4,323,000원 (10회 유찰 · 감정가 약 2.83%) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사제은 / 529,573,770원 |
| 등기상 선순위 전세권 | 윤성민 · 130,000,000원 · 매수인 인수 |
| 점유 관련 | 1201호 윤성민 전입 2019.10.16 |
| 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 2019년 전세권이 살아남는다
이 사건의 핵심은 말소기준으로 표시된 2024.02.07 강제경매개시결정보다 앞선 2019.11.01 전세권입니다. 전세금 130,000,000원의 윤성민 전세권은 매각물건명세서에 매수인 인수 권리로 명시되어 있습니다.
2018년 설정된 한라신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 5,520,000,000원)은 2019년 10월 이미 말소되었습니다. 2023년 권한님 명의의 가압류 20,000,000원도 해제되어 말소된 상태입니다. 2018년 신탁등기 역시 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 존속하는 매수인 인수채무에 중복 합산해서는 안 됩니다.
설정등기: 2019.11.01
전세권 범위: 주거용 건물의 전부
등기상 존속기간: 2019.10.15~2021.10.14
등기상 기재된 존속기간이 경과했더라도 전세권 말소가 확인되지 않았고, 매각물건명세서가 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 그러므로 기간 경과만으로 소멸했다고 판단해서는 안 됩니다. 전세권의 실제 소멸·변제·인수 범위를 입찰 전 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 1201호의 윤성민
본건 1201호에서 확인되는 점유 관련자는 윤성민 1명입니다. 동일 건물의 다른 호실에 대한 점유관계는 본건의 인수채무로 합산하지 않습니다. 윤성민은 전세권자와 동일인이므로 전세권과 점유 사실을 별개의 보증금 채권으로 중복 계산하지 않습니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 / 전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
|
윤성민 1201호 |
2019.10.16 |
등기상 전세금 130,000,000원 별도 임대차보증금 확인 필요 |
대항력 가능 전입 선행 · 실제 요건 확인 |
확인 필요 확정일자·배당요구 확인 필요 |
매수인 인수 선순위 전세권 존속 |
윤성민의 전입일은 2019년 10월 16일로 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 다만 확정일자와 별도의 임대차보증금은 확인되지 않아 주택임대차보호법상 대항력·우선변제 여부를 전입일만으로 확정할 수는 없습니다. 등기된 전세권 자체가 매수인 인수 대상이라는 점은 매각물건명세서에 명시되어 있습니다.
③ 가격 분석 — 432만원이 실질취득가가 아니다
감정가는 153,000,000원이지만 현재 최저매각가는 4,323,000원입니다. 매각가격 자체는 감정가 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 선순위 전세권 130,000,000원이 존속하므로 매수인은 낙찰대금 외에 인수할 권리의 경제적 부담까지 고려해야 합니다.
등기상 전세금: 130,000,000원
배당 시뮬레이션상 전세권 배당: 3,845,186원
미배당 전세금: 126,154,814원
낙찰가 + 미배당 전세금: 130,477,814원
이는 전세권자에게 해당 배당금이 실제 지급되고 그 금액만큼 매수인이 인수할 전세금 채무가 감소한다는 조건부 계산입니다. 전세권이 소멸하지 않는다는 명세서 기재와 배당 시뮬레이션의 관계를 반드시 확인해야 하며, 실제 지급·변제가 확정되지 않은 상태에서 126,154,814원을 확정 인수액으로 단정할 수 없습니다.
배당과 인수의 감소 관계가 위 가정대로 성립한다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 전세금이 늘어 실질취득비용은 전세금 130,000,000원 부근에 머뭅니다. 따라서 추가 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 그 자체가 실질취득비용의 큰 폭 하락을 의미하지 않습니다.
④ 회차별 실질취득 시나리오
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 전세권 배당 | 미배당 전세금 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 4,323,000원 | 3,845,186원 | 126,154,814원 | 130,477,814원 |
| 11회 유찰 시 | 3,026,100원 | 2,571,630원 | 127,428,370원 | 130,454,470원 |
| 12회 유찰 시 | 2,118,270원 | 1,680,141원 | 128,319,859원 | 130,438,129원 |
각 실질취득액은 낙찰가와 전세권 미배당액을 합산한 조건부 산술 추정입니다. 전세권에 대한 실제 배당과 그에 따른 인수채무 감소를 전제하며, 취득세·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 전세권 존속·소멸 및 변제관계에 따라 부담액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 4,323,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 477,814원 |
| 1. 을구 3번 전세권 · 윤성민 | 130,000,000원 | 3,845,186원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주식회사제은 | 529,573,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 659,573,770원 | 655,728,584원 미배당 |
가정 배당표에서는 집행비용 477,814원을 공제한 뒤 전세권자에게 3,845,186원이 배당되고 신청채권자에게는 배당되지 않습니다. 단, 이 표는 배당 시뮬레이션일 뿐 전세권의 소멸을 의미하지 않습니다. 매각물건명세서상 전세권은 매수인 인수 대상으로 기재되어 있으므로 실제 배당 가능 여부, 변제금의 전세금 충당 여부, 인수범위를 별도로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑥ 시세·환금성 — 감정가보다 실질취득이 중요하다
본건은 생활숙박시설로, 일반 아파트의 실거래 평균이나 주거용 아파트 환금성을 그대로 적용할 수 없습니다. 현재 동일 시설·유사 호실의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 실질취득 추정액 약 1.30억 원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.
감정가 153,000,000원과 실질취득 추정액을 단순 비교할 수는 있지만, 감정가는 현재 실거래 시세를 보장하지 않습니다. 따라서 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑦ 입지·건물 및 토지 검토
- 소재지. 제주특별자치도 제주시 이도이동 1169-2, 1169-4, 1169-5, 동광로8길 3 소재 제이하임레지던스입니다. 경매 대상은 11층 1201호입니다.
- 용도. 매각물건명세서 비고에 생활숙박시설이라고 명시되어 있습니다. 일반 아파트로 취급하여 주거 가능성이나 환금성을 평가해서는 안 됩니다.
- 건물 설비. 생활숙박시설에 관한 감정요항에는 위생·급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 소방설비 및 기계식 주차장이 기재되어 있습니다. 본 호실의 설비 상태와 실제 사용 가능 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 용도지역. 토지 현황에는 일반상업지역이 기재되어 있으며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 토지이용 제한. 건축계획심의대상구역, 고도지구, 방화지구, 역사문화환경보존지역 및 시가지경관지구 관련 사항이 기재되어 있습니다. 대상 건물과 대지에 실제 적용되는 규제 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 현황의 공시지가는 2,008,000원/㎡입니다. 이는 본 호실의 실거래가나 매각가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 감정요항의 적용 범위. 감정요항에는 제주시 이도이동 이외의 지역과 여러 물건에 관한 설명도 포함되어 있습니다. 개별 1201호에 해당하는 사항을 감정평가서 원본에서 구분하여 확인해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 3번 윤성민 전세권 130,000,000원이 매각 후 존속하는지, 이미 변제된 금액이 있는지, 변경·말소·소멸 사유가 있는지 확인하세요.
- 배당과 인수의 관계 확인. 전세권자의 배당요구 여부와 실제 배당 가능 여부, 배당액이 인수할 전세금 채무를 감소시키는지 확인하세요. 단순 예상배당액을 확정 변제액으로 취급하면 안 됩니다.
- 점유자 명도. 1201호 윤성민의 실제 점유 여부와 임대차관계, 전세금 반환에 따른 인도 조건을 확인하세요. 선순위 전세권이 남아 있다면 낙찰만으로 즉시 명도할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 실질취득액 기준으로 입찰. 최저매각가 4,323,000원이 아닌 선순위 전세권 부담을 포함한 약 1.30억 원대의 조건부 실질취득비용을 기준으로 검토하세요.
- 시세와 환금성. 같은 건물 생활숙박시설의 최근 매매사례, 실제 거래 가능 가격, 임대·숙박 수익성과 공실 위험을 확인하세요. 감정가만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
- 생활숙박시설 사용 제한. 건축물대장상 용도, 숙박업 운영 가능 조건, 주거 사용 관련 규제 및 대출 가능성을 확인하세요.
- 권리변동·경매절차. 기각결정 관련 송달 이력이 있으므로 현재 경매 진행 상태와 매각기일 유지 여부, 매각조건 변경 가능성을 확인하세요.
- 관리비·세금·기타 비용. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 세금, 명도비용과 기타 부대비용을 별도로 점검하세요.
- 입찰 전 최신 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역 및 법원 매각공고 원본을 대조하세요.
맺으며 — “432만원에 낙찰받아도 432만원짜리 물건이 아니다”
이 사건은 감정가 153,000,000원에서 최저가 4,323,000원까지 떨어진 10회 유찰 물건입니다. 표면적인 할인율만으로 보면 매우 저렴해 보이지만, 핵심은 따로 있습니다. 윤성민의 선순위 전세권 130,000,000원이 매수인 인수 대상으로 명시되어 있다는 사실입니다.
배당 시뮬레이션에서 전세권 배당액이 실제 지급되어 그만큼 인수채무가 줄어든다고 가정하면 실질취득비용은 현재 약 130,477,814원이며, 추가 유찰 시에도 130,000,000원 부근에 머무릅니다. 이는 어디까지나 조건부 계산이고, 실제 인수금액은 전세권의 존속·변제·배당관계를 확인해야 합니다.
여기에 생활숙박시설이라는 용도, 10회 유찰 이력, 실거래 시세 미확인이라는 요소까지 겹칩니다. 실질취득비용이 시장에서 합리적인 가격인지 검증되지 않았으므로 현재 최저매각가만 근거로 투자 매력을 부여하기 어렵습니다.
결론은 입찰 신중·권리 원본 재확인입니다. 전세권의 실제 인수범위와 시세가 명확해지기 전까지 최저가 432만원에 현혹되어서는 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라 매수인이 최종적으로 부담할 전세금과 생활숙박시설의 실제 가치입니다.
