제주지방법원 2024타경1554. 제주시 이도이동 제이하임레지던스 11층 1201호로, 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고상 생활숙박시설입니다. 소유자는 주식회사청담건설이며, 신청채권자 주식회사제은의 청구금액은 529,573,770원입니다. 감정가 153,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가는 12,601,000원까지 내려왔습니다.
그러나 이 사건의 승부처는 유찰률이 아니라 최선순위 전세권의 승계입니다. 2018.12.14. 설정된 한라신용협동조합 근저당권은 2019.10.15. 일부포기를 원인으로 설정등기가 말소됐고, 그 뒤인 2019.11.01. 윤성민 명의 전세권 130,000,000원이 설정됐습니다. 매각물건명세서는 이 전세권이 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수된다고 명시합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 11층 1201호 (이도이동, 제이하임레지던스) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 생활숙박시설 · 17층 건물 내 11층 1201호 |
| 소유자 | 주식회사청담건설 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 12,601,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제은 / 529,573,770원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
| 등기 발급일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 근저당 말소 뒤 전세권이 남았다
등기 흐름상 2018.12.14. 한라신용협동조합 근저당권이 설정됐지만, 2019.10.15. 일부포기로 해당 설정등기가 말소됐습니다. 이어 2019.11.01. 윤성민의 전세권이 설정됐고, 이후 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 따라서 현재 물건의 핵심은 과거 근저당 채권최고액 5,520,000,000원이 아니라, 명세서상 매수인에게 남는 전세금 130,000,000원입니다.
② 1201호 임차·점유관계
본건 1201호 관련 실제 조사자는 윤성민 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 신고자는 없으며, 별도의 보증기관 금액을 중복 합산할 사정도 없습니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금·전세금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 윤성민 | 1201호 | 2019.10.16 | 전입조사 미상 등기 전세금 130,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 전세권 인수 |
윤성민의 전입조사상 보증금은 확인되지 않았으나, 등기부에는 전세금 130,000,000원의 전세권이 확인됩니다. 인수 판단은 대항력 배지가 아니라 매각물건명세서의 최선순위 전세권 인수 문구를 기준으로 했습니다.
③ 실질취득 — 12,601,000원이 아니라 142,601,000원
현재 회차 최저매각가 12,601,000원에 전세권 인수액 130,000,000원을 더하면 매수인의 실질취득 부담은 142,601,000원입니다. 이는 감정가 153,000,000원의 93.2%에 해당합니다. 최저가만 기준으로 계산한 감정가 대비 8.24%와는 전혀 다른 결과입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 전세권 인수 | 실질취득 | 회차별 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (7회 유찰) | 12,601,000원 | 130,000,000원 | 142,601,000원 | 6,187,599,588원 |
| 8회 유찰 시 | 8,820,700원 | 130,000,000원 | 138,820,700원 | 6,191,311,843원 |
| 9회 유찰 시 | 6,174,490원 | 130,000,000원 | 136,174,490원 | 6,193,910,421원 |
동일 물건의 실거래 자료는 확인되지 않아 실질취득 142,601,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정가와의 차액은 10,399,000원이지만, 감정가만으로 가격 메리트를 단정해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 12,601,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 626,818원 |
| 2. 근저당권 · 한라신용협동조합 | 5,520,000,000원 | 11,974,182원 |
| 3. 전세권 · 윤성민 | 130,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 권한님 | 20,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청채권 · 주식회사제은 | 529,573,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션은 집행비용 626,818원과 한라신용협동조합 11,974,182원의 배당을 산정하고, 윤성민 전세권에는 0원을 배당합니다. 다만 등기에는 2019.10.15. 근저당권설정등기 말소가 있고, 매각물건명세서는 윤성민 전세권의 매수인 인수를 명시하므로 입찰 판단에서는 전세권 130,000,000원을 인수액으로 반영했습니다.
⑤ 이용상태·환금성 메모
- 이용상태. 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고에 따르면 본건은 생활숙박시설입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 17층 건물이며, 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·기계식 주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·시가지경관지구·고도지구·방화지구 관련 사항이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성 신호. 7회 유찰됐다는 사실 자체가 현재 조건에서 시장 소화력이 약하다는 신호입니다. 실거래 자료도 없어 출구가격 검증이 제한됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 인수 원문 확인. 을구 3번 윤성민 전세권 130,000,000원의 인수 범위와 말소 여부를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 근저당 말소 대조. 2019.10.15. 일부포기에 따른 한라신용협동조합 근저당권설정등기 말소가 1201호에 어떻게 적용되는지 등기부 원본과 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 12,601,000원이 아니라 전세권 인수 포함 142,601,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 점유·인도 관계. 윤성민의 현재 점유 여부와 전세권 존속관계, 인도 조건을 현장에서 확인하세요.
- 생활숙박시설 확인. 실제 이용상태와 관리·운영 현황, 관리비 및 시설 상태를 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 제이하임레지던스 1201호와 유사한 생활숙박시설의 실제 거래 및 매물 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 충돌 확인. 예상배당표의 근저당 배당 구조와 명세서의 전세권 인수 문구가 함께 존재하므로 법원 기록 전체를 기준으로 재검증해야 합니다.
맺으며 — “1,260만원 낙찰”이 아니라 “1억4,260만원 부담”
감정가 153,000,000원의 물건이 7회 유찰돼 12,601,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 이 물건에는 매각물건명세서상 인수되는 최선순위 전세권 130,000,000원이 있습니다. 현재 회차의 실질취득은 142,601,000원으로 감정가의 93.2%입니다.
여기에 생활숙박시설이라는 이용상태, 7회 유찰 이력, 실거래 비교자료 부재, 등기상 근저당 말소와 배당 시뮬레이션 사이의 확인 필요성까지 겹칩니다. 결론은 명확합니다. 최저가를 보고 접근할 물건이 아니라, 전세권 인수와 실제 시장가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다. 권리 원문과 점유관계가 정리되기 전에는 낮은 입찰가 자체가 투자 매력의 근거가 되지 않습니다.
