제주지방법원 2024타경1554. 제주 제이하임레지던스 1308호를 대상으로 진행되는 강제경매입니다. 등기상 소유자는 주식회사청담건설이고, 신청채권자는 주식회사제은입니다. 청구금액은 529,573,770원입니다. 물건명세서에는 대상이 생활숙박시설이라고 명시돼 있습니다. 일반 아파트와 같은 주거용 물건으로 단순 취급해서는 안 됩니다.

이 사건의 핵심은 감정가에서 얼마나 떨어졌느냐가 아닙니다. 낙찰 후에도 소멸하지 않는 전세권이 존재한다는 점입니다. 한국동서발전주식회사는 2024년 1월 31일, 건물 전부를 범위로 하는 전세금 120,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 해당 전세권은 2024년 2월 7일 강제경매개시결정 이전에 등기됐으며, 매각물건명세서도 매수인 인수를 명시하고 있습니다.

따라서 최저가 4,463,000원에 낙찰되더라도 전세권 120,000,000원을 전액 부담하는 기준으로 보면 잠정 실질취득 부담은 124,463,000원입니다. 여기에 1308호 점유자들의 보증금이나 별도 권리가 확인될 경우 추가 검토가 필요합니다. 124,463,000원을 확정 총취득비용 또는 부담 상한으로 보아서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 살아남는다

과거에는 한라신용협동조합의 근저당권이 존재했습니다. 최초 채권최고액은 5,520,000,000원이었고 이후 3,324,000,000원으로 변경됐으나, 해당 근저당권은 2021년 1월 11일 이미 말소됐습니다. 2022년 강부식이 신청했던 강제경매개시결정도 2023년 7월 26일 말소됐습니다.

따라서 과거의 대규모 근저당 채권최고액을 현재의 인수액에 더하는 것은 잘못입니다. 반면 2024년 설정된 전세권은 현재 사건의 말소기준보다 앞서고, 물건명세서상 인수 대상이라는 점에서 성격이 완전히 다릅니다.

② 점유·임차관계 — 1308호 관련 2명, 보증금 미상

현황조사에는 전체 15건의 점유·전입 관련 인물이 나타납니다. 이 중 본건 1308호에 직접 연결되는 사람은 2명입니다. 나머지 13건은 401호, 509호, 604호 등 다른 호실에 관한 내용이므로 그 보증금을 본건의 인수액에 합산해서는 안 됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 다만 1308호의 실제 임대차계약 당사자와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

특히 최아림의 전입일은 2021년 1월 12일로, 전세권 설정일인 2024년 1월 31일보다도 앞섭니다. 박민아의 전입일은 전세권 설정 이후이지만 강제경매개시결정 이전입니다. 이 차이는 실제 임대차 관계와 권리 순위를 판단할 때 중요합니다. 다만 전입일만으로 두 사람의 법률상 지위나 인수 보증금의 액수를 확정할 수는 없습니다.

③ 가격 판단 — 446만원이 실제 취득비용은 아니다

감정가 158,000,000원에서 최저가가 4,463,000원까지 떨어졌다는 사실은 강렬합니다. 하지만 이 사건에서 단순한 낙찰가 비교는 의미가 제한적입니다. 소멸하지 않는 선순위 전세권 120,000,000원을 함께 고려해야 하기 때문입니다.

위 금액은 각 회차 최저매각가에 인수 대상으로 명시된 전세금 120,000,000원을 전액 더한 단순 비교액입니다. 실제 낙찰가, 권리 정산, 점유자 보증금 및 각종 부대비용에 따라 최종 부담이 달라질 수 있습니다.

현재 회차에서 한 번 더 유찰되어도 전세권을 전액 반영한 잠정 부담은 124,463,000원에서 123,124,100원으로 변화합니다. 최저가 하락폭과 전체 부담의 감소폭을 혼동해서는 안 됩니다. 전세금이 소멸하지 않는 한 낙찰가가 매우 낮아져도 큰 규모의 권리 부담이 남는 구조입니다.

④ 예상배당표 (매각가 4,463,000원 가정)

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (등기·감정 관련 자료 기준)

• 소재지. 등기상 제주시 이도이동 1169-2, 1169-4, 1169-5 소재 제이하임레지던스이며, 도로명주소는 동광로8길 3입니다.
• 용도. 매각물건명세서에는 생활숙박시설로 명시되어 있습니다. 주거용 아파트와 동일한 법적 이용조건 또는 환금성을 가정해서는 안 됩니다.
• 토지 관련 사항. 관련 토지정보에는 일반상업지역, 상업용, 평지, 광대소각 등의 사항이 기재되어 있습니다. 개별 호실의 대지권 및 적용 규제 범위는 별도로 대조할 필요가 있습니다.
• 규제 확인. 고도지구, 방화지구, 건축계획심의대상구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역 등이 관련 토지정보에 나타납니다. 실제 건축·이용 가능 범위는 대상 필지 기준으로 확인해야 합니다.
• 환금성. 10회 유찰된 생활숙박시설입니다. 반복된 유찰 자체는 확인되지만 원인을 수요 부족이나 시설 하자로 단정할 수는 없습니다. 선순위 전세권과 불확실한 점유관계가 매수자 판단을 어렵게 하는 주요 요소입니다.
• 감정평가 내용의 일치 여부. 감정요항 중 일부 주변환경 설명에는 제주시 이도이동이 아닌 서귀포시 성산읍 성산리와 성산초등학교가 등장합니다. 서로 다른 소재지에 관한 설명을 본건의 입지 장점으로 적용해서는 안 되며, 대상 호실의 감정평가 내역을 정확히 대조해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원본 확인. 을구 3번 전세권의 설정계약, 전세금 120,000,000원, 건물 전부에 대한 권리 범위와 현재 존속관계를 확인해야 합니다.
• 전세금 반환관계 확인. 한국동서발전주식회사에 대한 실제 반환 의무, 기지급액, 정산 가능성, 전세권 소멸 조건을 확인해야 합니다. 등기상 존속기간 경과만으로 인수 위험을 제거해서는 안 됩니다.
• 1308호 점유관계 확인. 최아림과 박민아의 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 전세권자와의 관계를 확인해야 합니다.
• 다른 호실과 구별. 401호·509호·604호 등 다른 호실 관련 점유자의 권리와 보증금을 1308호의 채무로 무조건 합산하지 않아야 합니다.
• 매각물건명세서 우선 대조. 선순위 전세권의 매수인 인수 문구와 배당 추정 처리 사이의 차이를 법원 매각서류 및 등기 원본으로 확인해야 합니다.
• 입찰가 상한 설정. 최저가 4,463,000원이 아니라 전세금 인수 부담을 포함한 잠정 실질취득액을 기준으로 판단하고, 추가 보증금·명도·정산 비용을 별도로 반영해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 생활숙박시설로서 비교 가능한 최근 거래가격과 거래 조건을 확보하기 전에는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하지 않아야 합니다.
• 매각절차 확인. 2024년과 2025년에 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 해당 결정의 대상과 효력, 2026.11.03 매각기일의 진행 여부를 확인해야 합니다.
• 실물·공적장부 대조. 현장 점유, 건축물대장, 대지권, 생활숙박시설의 적법한 이용형태, 관리비 체납 및 관련 공적장부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 검토. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각조건을 확인하고 전문적인 권리검토를 거쳐야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 446만원 ≠ 취득비용 446만원”

이 물건은 숫자 하나만 보면 극단적으로 저렴해 보입니다. 감정가 158,000,000원, 최저가 4,463,000원, 10회 유찰. 그러나 경매 권리분석에서 가장 먼저 읽어야 할 숫자는 최저가가 아니라 인수되는 선순위 전세금 120,000,000원입니다.

그 전세금을 전액 반영하면 현재 최저가 기준 잠정 실질취득 부담은 124,463,000원입니다. 이것도 점유자들의 미확인 보증금과 부대비용을 제외한 산술적 비교액에 불과합니다. 더구나 최근의 적절한 비교 거래가 확인되지 않아 현재 시장가격보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

10회 유찰과 생활숙박시설이라는 특성까지 고려하면, 이 사건은 단순히 가격이 많이 떨어진 물건이 아니라 인수권리와 실질취득 부담을 먼저 해명해야 하는 고위험 물건입니다. 전세권의 실제 존속 및 정산관계, 1308호 관련 점유자 2명의 임대차와 보증금이 확인되기 전에는 낮은 최저가를 투자 기회로 단정하지 않아야 합니다.

결론: 가격보다 권리가 먼저입니다. 현재 판단은 입찰 보류, 종합 D등급입니다.