제주지방법원 2024타경1554. 제주시 이도이동 제이하임레지던스 3층 308호입니다. 매각물건명세서 비고상 이용형태는 생활숙박시설입니다. 등기 흐름에서 가장 중요한 것은 2024.01.24 설정된 한국중부발전주식회사 명의 전세권 120,000,000원입니다. 이 권리는 2024.02.07 강제경매개시결정보다 앞서 등기됐고, 매각물건명세서에도 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 권리로 명시돼 있습니다.
현재 회차 최저매각가 17,060,000원을 기준으로 집행비용 707,080원을 제외한 16,352,920원이 전세권 배당에 투입됩니다. 전세금 120,000,000원에서 이를 빼면 103,647,080원이 남습니다. 따라서 최저가와 이 미배당액을 합친 120,707,080원을 실질적인 취득 부담으로 보는 것이 권리분석상 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1554 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 3층308호 (이도이동, 제이하임레지던스) |
| 용도 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사청담건설 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 17,060,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사제은 / 529,573,770원 |
| 매각기일 | 2026.08.18 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음 |
① 권리 흐름 — 싸진 가격보다 앞선 전세권이 핵심
과거 성안신용협동조합 근저당 960,000,000원은 2020.04.29 해지로 말소됐고, 한라신용협동조합 근저당 3,324,000,000원도 2021.01.29 일부포기로 말소돼 현재 인수 판단의 중심이 아닙니다. 2023.09.21 김병주 명의 전세권 120,000,000원 역시 2024.01.24 해지로 말소됐습니다. 반면 같은 날 새로 설정된 한국중부발전주식회사 전세권은 현재 남아 있고, 매각으로도 소멸하지 않는 것으로 명시되어 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 다른 호수 기록과 308호를 섞어 계산하면 안 된다
현황조사에 기재된 점유자 기록은 아래와 같이 모두 401호·509호·604호·712호·808호·1004호·1008호·1201호·1308호·1507호·1709호·1809호 등 308호가 아닌 호수로 표시돼 있습니다. 따라서 이들의 보증금을 308호의 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 전입일만으로 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봅니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 제주올래건설(주) 대표자 고태엽 | 401호 | 2017.02.27 | 보증금 미상 / 833,333원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정우진 | 509호 | 2024.02.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류진찬 | 509호 | 2022.10.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 한아름 | 604호 | 2024.01.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 변진우 | 712호 | 2022.11.24 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 제서희 | 808호 | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강현주 | 1004호 | 2023.02.15 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김진주 | 1008호 | 2022.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤성민 | 1201호 | 2019.10.16 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 박민아 | 1308호 | 2024.02.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 최아림 | 1308호 | 2021.01.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 권준영 | 1507호 | 2024.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 오경현 | 1709호 | 2022.03.29 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김광민 | 1809호 | 2023.11.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 고태엽 | 808호 | 2020.04.17 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 점유자는 없습니다. 위 명단의 보증금은 서로 합산하지 않았으며, 308호 인수액은 매각물건명세서에 명시된 한국중부발전주식회사 전세권을 기준으로 계산했습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 17,060,000원이 아니라 실질취득 120,707,080원
현재 회차는 감정가 145,000,000원의 11.77%인 17,060,000원입니다. 하지만 이 숫자만 보고 ‘감정가 대비 88% 이상 할인’처럼 해석하면 권리 부담을 놓치게 됩니다. 현재 매각가 가정에서 전세권자가 배당받는 금액은 16,352,920원이고, 전세금 120,000,000원 중 103,647,080원이 미배당으로 남습니다.
동일 물건의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 실질취득 120,707,080원이 현재 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 근거는 없습니다. 따라서 “6회 유찰이라 싸다” 또는 “감정가의 11.77%라 가격 메리트가 크다”는 결론은 유보해야 합니다. 특히 생활숙박시설이라는 이용형태를 고려해 아파트 실거래 기준을 대신 적용해서도 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 707,080원 | - |
| 2. 전세권 · 한국중부발전주식회사 | 120,000,000원 | 16,352,920원 | 103,647,080원 |
| 3. 강제경매 신청채권 · 주식회사제은 | 529,573,770원 | 0원 | 529,573,770원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
채권 총액 649,573,770원 중 채권자 배당액은 16,352,920원, 전체 미배당은 633,220,850원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 더 내려가도 전세권 문제가 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 전체 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 17,060,000원 | 16,352,920원 | 633,220,850원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 | 11,942,000원 | 11,327,044원 | 638,246,726원 | 불충족 |
| 8회 유찰 시 | 8,359,399원 | 7,808,930원 | 641,764,840원 | 불충족 |
⑥ 용도·환금성 메모
- 이용형태. 매각물건명세서 비고상 생활숙박시설입니다. 아파트로 가정해 가격을 비교하면 안 됩니다.
- 토지 용도. 토지정보상 일반상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 공시지가는 2,008,000원/㎡입니다.
- 형상·접면. 평지·사다리형이며 도로접면은 광대소각으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·일반상업지역·고도지구·방화지구 등이 포함되거나 저촉되는 것으로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가 기재상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최선순위 전세권 원본 확인. 2024.01.24 등기된 한국중부발전주식회사 전세권이 매수인에게 인수된다는 매각물건명세서 기재를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 계산. 현재 회차에서는 최저가 17,060,000원이 아니라 인수 추정액을 포함한 120,707,080원을 기준으로 자금계획을 잡아야 합니다.
- 전세권 배당액 확인. 현재 가정 배당은 16,352,920원이며 전세금 120,000,000원 중 103,647,080원이 미배당으로 남습니다.
- 308호 점유관계 별도 대조. 현황조사 점유자 명단의 기재 호수는 모두 308호와 다릅니다. 현장 점유상태와 집행기록을 직접 대조해야 합니다.
- 생활숙박시설 용도 확인. 아파트가 아니라 생활숙박시설로 기재된 물건이므로 실제 이용 및 처분 조건을 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 가격 확인. 최저가가 감정가의 11.77%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실질취득 120,707,080원과 실제 거래 가능한 가격을 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13입니다. 매각기일 2026.08.18 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사·배당관계를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17,060,000원짜리 경매”가 아니다
표면상 숫자는 강렬합니다. 감정가 145,000,000원이 6회 유찰돼 최저가가 17,060,000원까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보면 권리분석을 거꾸로 하게 됩니다. 매각으로 소멸하지 않는 한국중부발전주식회사 전세권 120,000,000원이 먼저 있고, 현재 회차 배당액은 16,352,920원에 불과합니다. 미배당 103,647,080원을 인수한다고 보면 실질취득 부담은 120,707,080원입니다.
실거래 비교 기준도 확인되지 않아 이 120,707,080원이 시장가격보다 싼지 단정할 수 없습니다. 여기에 6회 유찰과 생활숙박시설이라는 용도가 겹칩니다. 결론은 “낙찰가는 매우 낮지만, 권리 부담을 포함한 실제 가격은 전혀 낮지 않을 수 있는 물건”입니다. 이 사건에서 입찰 판단의 출발점은 1,706만원이 아니라 1억2,070만7,080원입니다.
