제주지방법원 2024타경1554. 대상은 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 제이하임레지던스 3층 308호입니다. 사건상 용도 표기는 기타이고, 매각물건명세서 비고에는 생활숙박시설로 기재돼 있습니다. 소유자는 주식회사청담건설이며, 채권자 주식회사제은의 강제경매개시결정이 2024.02.07 등기됐습니다.
겉으로는 가격 하락 폭이 매우 큽니다. 감정가 145,000,000원에서 현재 최저매각가는 11,942,000원입니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체가 핵심이 아닙니다. 경매개시결정에 앞서 2024.01.24 설정된 한국중부발전주식회사 전세권 120,000,000원이 남아 있고, 매각물건명세서가 이를 매수인 인수권리로 명시하고 있기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2024타경1554 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 동광로8길 3, 3층308호 (이도이동,제이하임레지던스) |
| 용도 | 기타 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사청담건설 |
| 감정가 / 최저가 | 145,000,000원 / 11,942,000원 (7회 유찰) |
| 채권자 / 청구 | 주식회사제은 / 529,573,770원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
| 토지 | 일반상업지역 · 대 · 상업용 · 평지 · 사다리형 · 광대소각 |
| 공시지가 | 2,008,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 최저가보다 선순위 전세권이 먼저다
초기 신탁과 과거 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 있습니다. 성안신용협동조합 근저당권 960,000,000원은 2020.04.29 말소됐고, 한라신용협동조합 근저당권 3,324,000,000원도 2021.01.29 말소된 것으로 표시됩니다. 2022.08.01 강부식의 강제경매개시결정 역시 2023.07.26 말소됐습니다.
현재 판단의 중심은 을구 7번 전세권입니다. 한국중부발전주식회사 명의로 2024.01.24 등기됐고 전세금은 120,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부, 존속기간은 2024.01.24부터 2025.01.23까지로 기재돼 있습니다. 이 권리는 2024.02.07 경매개시결정보다 앞서며, 매각물건명세서에도 “매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됨”으로 명시돼 있습니다.
② 현황조사 점유 신고 — 대상 308호와 호수를 분리해서 확인
현황조사에는 여러 호수의 점유 신고가 함께 확인됩니다. 아래 신고들은 모두 308호가 아닌 다른 호수로 기재돼 있으므로, 대상 308호의 직접 점유관계로 단정해서는 안 됩니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 신고는 대항력을 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 표시합니다.
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 제주올래건설(주) 대표자 고태엽 | 401호 | 2017-02-27 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 정우진 | 509호 | 2024-02-23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류진찬 | 509호 | 2022-10-13 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 한아름 | 604호 | 2024-01-01 | 가능·미상 | 미상 | 2024-04-24 |
| 변진우 | 712호 | 2022-11-24 | 가능·미상 | 미상 | 2024-03-20 |
| 제서희 | 808호 | 2021-02-08 | 가능·미상 | 미상 | 2024-03-04 |
| 강현주 | 1004호 | 2023-02-15 | 가능·미상 | 미상 | 2024-05-14 |
| 김진주 | 1008호 | 2022-01-12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성민 | 1201호 | 2019-10-16 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박민아 | 1308호 | 2024-02-01 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최아림 | 1308호 | 2021-01-12 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 권준영 | 1507호 | 2024-01-22 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 오경현 | 1709호 | 2022-03-29 | 가능·미상 | 미상 | 2024-03-12 |
| 김광민 | 1809호 | 2023-11-10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고태엽 | 808호 | 2020-04-17 | 가능·미상 | 미상 | 2024-05-16 |
③ 가격 판단 — 7회 유찰이어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 회차는 7회 유찰, 최저매각가 11,942,000원입니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 8,359,399원, 9회 유찰 시 5,851,579원으로 제시돼 있습니다.
하지만 동일 물건의 최근 실거래 비교 자료가 확인되지 않으므로, 최저가가 실제 시장가치보다 싼지 수치로 검증할 수 없습니다. 더욱이 명세서상 전세금 120,000,000원의 전세권 인수가 남아 있어 최저매각가만 기준으로 가격 메리트를 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 11,942,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 614,956원 |
| 2. 을구 7번 전세권 · 한국중부발전주식회사 | 120,000,000원 | 11,327,044원 |
| 3. 갑구 7번 경매개시결정 · 주식회사제은 | 529,573,770원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시나리오상 총 채권액은 649,573,770원, 채권자 배당액은 11,327,044원, 미배당은 638,246,726원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 생활숙박시설·환금성 메모
- 용도. 사건상 용도는 기타이고, 매각물건명세서 비고에는 생활숙박시설로 명시돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형, 도로접면 광대소각으로 확인됩니다.
- 공시지가. 2,008,000원/㎡, 토지면적은 528.1㎡로 기재돼 있습니다.
- 규제. 지하수자원특별관리구역·건축계획심의대상구역·장애물제한표면구역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·일반상업지역·고도지구·방화지구 등이 포함 또는 저촉으로 표시됩니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 실거래 비교 자료가 없어 감정가나 최저가와 시장가격의 괴리를 직접 검증하기 어렵고, 현재까지 7회 유찰됐다는 사실 자체를 가격·수요 판단에 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 을구 7번 한국중부발전주식회사 전세권 120,000,000원이 명세서상 매수인 인수로 명시돼 있으므로 입찰 전 등기부와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 7회 유찰·11,942,000원이라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 인수 전세권을 포함한 실질 부담으로 계산해야 합니다.
- 308호 점유 확인. 현황조사의 점유 신고 호수는 대상 308호와 일치하지 않으므로 실제 점유자·인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 생활숙박시설 확인. 일반 주택과 동일하게 전제하지 말고 생활숙박시설이라는 용도를 입찰 판단에 반영해야 합니다.
- 배당표 해석 주의. 배당 시나리오의 인수액 0원 계산과 매각물건명세서의 전세권 인수 문구가 충돌하므로, 명세서상 인수권리를 우선적으로 확인해야 합니다.
- 미반영 항목. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “7회 유찰 ≠ 저가 안전물건”
이 사건의 시선은 11,942,000원이라는 최저가가 아니라 120,000,000원 전세권의 인수에 먼저 가야 합니다. 감정가 145,000,000원에서 7회 유찰된 것은 강한 가격 하락처럼 보이지만, 매각물건명세서가 2024.01.24 등기된 한국중부발전주식회사 전세권을 매수인에게 인수되는 권리로 명시하고 있습니다.
여기에 생활숙박시설이라는 용도, 실거래 비교 자료 부재, 대상 308호와 직접 일치하지 않는 현황조사 점유 신고, 638,246,726원의 현재 회차 미배당까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없는 유형입니다. 결론은 명확합니다. 최저가보다 인수권리 확인이 먼저이며, 권리 원문 확인 없이는 보수적으로 접근해야 합니다.
