울산지방법원 2025타경1511. 양산시 물금읍 범어리 2775-4의 5층 501호, 감정평가상 제1종근린생활시설입니다. 현재 등기상 소유자는 이점조이고, 2020.06.30 설정된 중울산농업협동조합 근저당권의 채권최고액은 1,235,000,000원입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 2020.12.14 최종호 근저당 221,000,000원과 2025.10.20 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 말소기준보다 앞선 2018.08.27 전세권이 있습니다. 전세권자는 하나님의교회세계복음선교협회, 전세금은 25,000,000원, 범위는 건물 전부이며 등기된 존속기간은 2018.09.01부터 2023.08.31까지입니다. 권리자료에는 이 전세권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 분류되어 있으므로, 단순히 배당표의 인수액 0원만 보고 안전하다고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1511 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층 501호 · 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 지하 3층 / 지상 11층 건 중 5층 |
| 소유자 | 이점조 |
| 감정가 / 최저가 | 578,000,000원 / 578,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 중울산농업협동조합 |
| 청구액 | 1,004,634,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2020.06.30 중울산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,235,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 먼저다
2018.02.12 동래농업협동조합 근저당권 480,000,000원은 2020.06.30 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 같은 날 새로 설정된 중울산농업협동조합 근저당권 1,235,000,000원입니다. 문제는 그보다 앞선 2018.08.27 전세권 25,000,000원입니다. 권리자료상 이 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수로 표시됩니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 ‘미상’
| 표기명 | 용도 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세계복 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 음선교 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
매각물건명세서에는 위와 같이 점유·임차 관련 표기가 2건 있습니다. 두 건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 본건은 선순위 전세권까지 별도로 존재하므로, 점유자와 전세권자의 관계 및 실제 점유 범위를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 회차별 가격과 미배당
현재 회차는 감정가 100%인 578,000,000원 신건입니다. 1회 유찰 시 462,400,000원, 2회 유찰 시 369,920,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 가격이 내려갈수록 담보채권의 미배당액은 오히려 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 578,000,000원 | 569,820,000원 | 911,180,000원 | 544,820,000원 |
| 1회 유찰 시 | 462,400,000원 | 455,376,000원 | 1,025,624,000원 | 430,376,000원 |
| 2회 유찰 시 | 369,920,000원 | 363,941,120원 | 1,117,058,880원 | 338,941,120원 |
실거래 비교 대신 이 사건에서는 매각 회차에 따른 채권 미배당 구조를 보는 것이 적절합니다. 현재도 총 채권액 1,481,000,000원 중 911,180,000원이 미배당으로 남고, 2회 유찰 시에는 미배당이 1,117,058,880원까지 확대됩니다. 이는 후순위 담보권의 회수 문제이지 그 자체가 매수인 인수액을 의미하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 578,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,180,000원 |
| 2. 전세권 · 하나님의교회세계복음선교협회 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 544,820,000원 |
| 4. 근저당 · 최종호 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 전세권 25,000,000원은 전액 배당되고, 중울산농업협동조합은 544,820,000원을 배당받으며 최종호 근저당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 물리적 현황 — 501호만 보면 안 된다
본건에서 가격 못지않게 중요한 부분입니다. 감정 및 매각물건명세서에는 501호부터 504호까지 각 구분건물 사이의 경계벽이 없는 하나의 점포로 사용되고 있다고 기재되어 있습니다. 다만 집합건축물대장과 건축물현황도를 통해 각 점포의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 사회통념상 일시적인 상태로 복원이 용이한 것으로 판단되어 있습니다.
- 현황. 501호~504호가 현재 하나의 점포처럼 사용되고 있습니다.
- 복원. 각 점포의 위치·면적은 특정 가능하고 경계 복원이 용이한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링쿨러 설비가 설치되어 있습니다.
- 전기. 대상건물 전체의 전기설비 사용이 중지된 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 부산대양산캠퍼스역 서측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중이며 지목은 대, 토지면적은 816.6㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 1,965,000원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 대조. 2018.08.27 전세권 25,000,000원의 실제 배당요구 여부와 매각 후 소멸·존속을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 확인하세요.
- 점유자 확인. 세계복·음선교 표기 2건은 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 여부를 단정하지 말고 실제 점유관계와 계약서를 확인해야 합니다.
- 501~504호 구획. 현재 하나의 점포로 사용 중이므로 501호 단독 사용을 전제로 입찰하지 말고 경계벽 복원과 출입·설비 구조를 확인하세요.
- 전기설비. 건물 전체 전기설비 사용이 중지된 상태이므로 재사용에 필요한 조건과 비용을 현장 확인하세요.
- 회차 판단. 신건 578,000,000원, 1회 유찰 462,400,000원, 2회 유찰 369,920,000원 시나리오를 비교하되 실거래 검증 없이 저가 여부를 단정하지 마세요.
- 배당표 해석. 후순위 미배당은 매수인 인수와 같은 의미가 아닙니다. 다만 선순위 전세권은 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘무엇을 인수하는가’
이 사건은 후순위 근저당이 많은 것 자체보다 말소기준권리보다 앞선 전세권이 핵심입니다. 현재 배당 시뮬레이션만 보면 전세금 25,000,000원이 전액 배당되어 인수액은 0원입니다. 그러나 등기 권리자료는 같은 전세권을 매수인 인수로 분류하고 있습니다. 따라서 인수 0원 확정형으로 평가할 수 없습니다.
여기에 매각물건명세서상 점유표기 2건의 전입일·보증금이 미상이고, 501호~504호가 하나의 점포로 사용 중이며 전기설비도 중지된 상태입니다. 신건 최저가 578,000,000원만 보고 판단하기보다, 전세권 존속 여부 → 점유관계 → 구획 복원·전기 상태 순서로 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다. 전세권 25,000,000원이 실제 인수된다면 신건 기준 실질취득은 603,000,000원이 됩니다.
