울산지방법원 2025타경1511. 양산시 물금읍 부산대학로 126 소재 5층 502호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 이점조이며, 2018.02.12. 이점조·김옥숙이 거래가액 315,400,972원에 각 2분의 1 지분으로 취득한 뒤, 2020.06.30. 김옥숙 지분 전부가 이점조에게 이전됐습니다. 경매 신청채권자는 중울산농업협동조합이고 청구액은 1,004,634,413원입니다.
이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 말소기준보다 앞선 권리입니다. 을구 2번 하나님의교회세계복음선교협회 전세권은 2018.08.27. 설정됐고 전세금은 25,000,000원입니다. 반면 말소기준권리는 2020.06.30. 설정된 중울산농업협동조합 근저당입니다. 따라서 등기 순위대로 보면 전세권이 선순위이고, 자료상 명시된 처리도 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1511 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층 502호 · 도로명 경상남도 양산시 물금읍 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 이점조 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 1,004,634,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 말소기준권리 | 2020.06.30. 을구 4번 근저당권 · 중울산농업협동조합 · 채권최고액 1,235,000,000원 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
2018.02.12. 설정된 동래농업협동조합 근저당 360,000,000원은 2020.06.30. 이미 말소됐습니다. 하지만 2018.08.27. 설정된 전세권은 그대로 남아 있고, 2020.06.30. 중울산농업협동조합 근저당보다 앞섭니다. 이후 2020.12.14. 최종호 근저당 221,000,000원과 2025.10.20. 임의경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 점유자 — 2건 모두 대항력 가능·미상
| 점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 세계복 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 음선교 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 미상 |
실제 임차·점유 관련 기재는 2건입니다. 두 건 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않고 확정일자도 제시되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 단계에서는 “대항력 없음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 보는 것이 맞습니다. 선순위 전세권 25,000,000원 외에도 추가 인수부담이 생기는지 반드시 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,022,000원 |
| 2. 전세권 · 하나님의교회세계복음선교협회 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 341,978,000원 |
| 4. 근저당 · 최종호 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 373,000,000원 가정 배당에서는 채권총액 1,481,000,000원 중 366,978,000원이 배당되고, 미배당은 1,114,022,000원입니다. 중울산농업협동조합도 341,978,000원만 배당되어 청구액 1,004,634,413원을 충족하지 못합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 건물 이용상태 — 501호~504호가 사실상 하나의 점포
감정평가 내용에 따르면 대상 501호~504호는 각 구분건물 사이의 경계벽이 철거돼 현재 1개의 점포로 사용되는 것으로 추정됩니다. 다만 구분등기는 완료돼 있고 집합건축물대장과 건축물현황도를 통해 각 점포의 위치·면적을 특정할 수 있으며, 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적 상태로 복원이 용이한 것으로 판단됐습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 제1종근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 대로2류와 중로3류에 접합니다. 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 816.6㎡, 공시지가 1,965,000원/㎡, 평지·가로장방·광대소각 조건입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 11층 건물 중 5층이며 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러 설비가 설치돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 2번 전세권 25,000,000원이 매각 후 실제 어떤 방식으로 존속·정리되는지 매각물건명세서와 등기부 원본을 대조해야 합니다.
- 점유자 2건 확인. 세계복·음선교의 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수금액을 사전에 확정해야 합니다.
- 501호~504호 경계벽. 현재 하나의 점포처럼 사용되고 있어 502호 단독 이용 시 경계 복원 범위와 비용을 확인해야 합니다.
- 전기설비. 대상건물 전체 전기 사용 중지 상태가 기재돼 있으므로 재사용 가능 여부와 정상화 비용을 점검해야 합니다.
- 공동담보. 중울산농업협동조합 근저당과 전세권·최종호 근저당은 501호·503호·504호 등과 공동담보 또는 공동전세 관계가 기재돼 있으므로 각 호실의 경매·변제 상황을 함께 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 제시되지 않은 근린시설이므로 최저가가 싸다고 판단할 근거가 없습니다. 현장 임대료·공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.73억”이 실제 취득원가의 끝이 아니다
이 물건은 신건 최저가만 보면 373,000,000원이지만, 권리분석상 가장 먼저 더해야 할 숫자가 선순위 전세권 25,000,000원입니다. 확정된 내용만 반영해도 최소 실질취득은 398,000,000원입니다. 여기에 매각물건명세서상 점유자 2건의 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 추가 인수 위험도 열려 있습니다.
또한 501호~504호가 현재 사실상 하나의 점포로 사용되고 있고 전기설비까지 중지된 상태라, 권리뿐 아니라 복원·설비·활용성 점검도 필요합니다. 실거래 시세 자료도 없어 3.73억원이 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 이 사건은 “최저가”보다 “선순위 권리와 미상 점유관계”를 먼저 확정해야 하는 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
