울산지방법원 2025타경1511. 양산시 물금읍 부산대학로 126 소재 5층 504호로, 감정 이용상태는 제1종근린생활시설입니다. 현재 소유자는 이점조이고, 2018년 거래가 276,109,145원으로 이점조·김옥숙이 각 2분의 1 지분을 취득한 뒤 2020년 김옥숙 지분이 이전돼 현재 이점조 단독소유로 정리돼 있습니다. 사건의 말소기준은 2020년 6월 30일 중울산농업협동조합 근저당권 1,235,000,000원입니다.
문제는 말소기준보다 앞선 권리입니다. 2018년 8월 27일 하나님의교회세계복음선교협회 명의의 전세권 25,000,000원이 건물 전부에 설정돼 있고 501호~503호와 공동전세로 기재돼 있습니다. 권리목록에서는 이 전세권을 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 판정하고 있습니다. 반면 예상배당표는 이 전세권에 25,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 두 판단이 서로 달라, 입찰 전 배당요구와 실제 매각조건을 원문으로 대조하지 않고서는 인수 0원으로 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1511 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 물금읍 범어리 2775-4 5층 504호 · 부산대학로 126 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 제1종근린생활시설 · 지하 3층/지상 11층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 이점조 · 2018.02.12 거래가 276,109,145원 공동취득 후 현재 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 306,000,000원 / 306,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중울산농업협동조합 / 1,004,634,413원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 지나칠 수 없다
2018년 동래농업협동조합 근저당 360,000,000원은 2020년 이미 말소됐습니다. 그러나 2018년 8월 설정된 전세권 25,000,000원은 그대로 남아 있고, 그 뒤 2020년 6월 30일 중울산농업협동조합 근저당 1,235,000,000원이 현재 사건의 말소기준이 됩니다. 이후 2020년 최종호 근저당 221,000,000원과 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 2명, 대항력은 ‘가능·미상’
| 이름 | 점유용도 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 세계복 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 음선교 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명으로 잡혀 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일과 보증금, 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 특히 물건의 감정 이용상태는 제1종근린생활시설인데 점유용도는 주거로 기재돼 있어, 현실 점유형태와 명세서 원문을 함께 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격·환금성 — 신건 3.06억, 시세 할인 여부는 단정 금지
현재 최저가는 감정가와 같은 306,000,000원으로 아직 유찰이 없는 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 3.06억원이 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 특히 선순위 전세권 25,000,000원이 실제 인수된다면 보수적인 실질취득 부담은 331,000,000원까지 올라갑니다.
④ 예상배당표 (매각가 306,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,084,000원 |
| 2. 전세권 · 하나님의교회세계복음선교협회 | 25,000,000원 | 25,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중울산농업협동조합 | 1,235,000,000원 | 275,916,000원 |
| 4. 근저당 · 최종호 | 221,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 306,000,000원 가정 시 전체 채권 1,481,000,000원 중 300,916,000원이 배당되고, 미배당은 1,180,084,000원입니다. 이 배당 시나리오는 전세권 25,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수 0원으로 계산한 값입니다. 다만 등기 권리판정은 해당 전세권을 매수인 인수로 분류하므로, 입찰 판단에서는 두 정보를 반드시 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 부산대양산캠퍼스역 서측 인근으로, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 주변 가로망 상태도 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·토지. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,965,000원/㎡입니다.
- 물리적 상태. 501호~504호 사이 경계벽이 없어 현재 하나의 점포로 사용되는 것으로 추정되지만, 각 점포의 위치·면적 특정이 가능하고 복원은 용이한 것으로 판단됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·스프링클러가 설치돼 있으나, 대상건물 전체의 전기설비 사용은 중지된 상태입니다.
- 규제. 대로2류와 중로3류에 접하고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권. 25,000,000원 전세권이 실제로 배당으로 소멸하는지, 매수인이 인수하는지 매각물건명세서와 배당요구 관계를 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 2명. 세계복·음선교의 전입일, 보증금, 확정일자, 실제 점유 부분을 확인해 대항력·우선변제 여부를 확정해야 합니다.
- 용도 불일치. 감정 이용상태는 제1종근린생활시설이지만 점유용도는 주거로 기재돼 있어 실제 사용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 501~504호 통합사용. 낙찰 대상은 504호인데 현재 4개 호실이 하나의 점포처럼 사용되는 것으로 추정됩니다. 경계 복원과 독립 사용·인도 가능성을 점검해야 합니다.
- 전기 중지. 대상건물 전체의 전기설비 사용이 중지돼 있으므로 재사용 조건과 시설 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 비교 실거래가가 확인되지 않는 상태에서는 감정가 306,000,000원 자체를 시세로 간주하지 말고, 선순위 전세권 인수 가능성까지 포함한 총취득비용으로 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건 3.06억”보다 권리의 빈칸이 더 크다
이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 감정가 할인율도 아닙니다. 2018년 선순위 전세권 25,000,000원과 전입·보증금 미상의 실제 임차인 2명이 먼저입니다. 예상배당에서는 전세권 전액 배당·매수인 인수 0원으로 계산하지만, 등기 권리판정에서는 해당 전세권을 매수인 인수로 보고 있어 판단이 엇갈립니다. 여기에 501호~504호 통합사용, 전기설비 사용 중지, 근린시설과 주거 점유 기재의 불일치까지 겹칩니다.
따라서 현 단계에서 “3.06억이면 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다. 선순위 전세권이 실제 인수된다면 보수적 실질취득 부담은 331,000,000원이고, 미상 임차인의 대항력까지 확인되지 않았습니다. 가격보다 먼저 인수 여부와 점유관계를 닫아야 하는 사건이며, 그 확인 전까지는 공격적으로 접근하기 어려운 근린시설 경매입니다.
