울산지방법원 2025타경1511. 양산시 물금읍 범어리 2775-4, 부산대학로 126의 5층 503호입니다. 감정평가상 이용상태는 제1종근린생활시설이고, 지하 3층·지상 11층 건물의 5층에 위치합니다. 현재 소유자는 이점조이며, 2018년 2월 12일 소유권이전 당시 등기 거래가액은 284,390,919원입니다. 이번 경매는 중울산농업협동조합이 진행한 임의경매로, 청구액은 1,004,634,413원입니다.

핵심은 권리의 시간순서입니다. 2018년 8월 27일 설정된 하나님의교회세계복음선교협회의 전세권은 2020년 6월 30일 중울산농업협동조합 근저당보다 앞섭니다. 제공된 등기 권리판정에는 이 전세권이 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 표시되어 있습니다. 따라서 이 표시를 보수적으로 반영하면 신건 최저가 304,000,000원에 25,000,000원을 더한 329,000,000원을 실질취득 기준으로 먼저 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권이 있다

말소기준은 2020년 6월 30일 설정된 중울산농업협동조합 근저당 1,235,000,000원입니다. 그 뒤 2020년 12월 14일 설정된 최종호 근저당 221,000,000원과 2025년 10월 20일 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 2018년 설정된 동래농업협동조합 근저당 480,000,000원은 2020년 6월 30일 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차 관계 — 2건 모두 대항력 단정 금지

세계복·음선교는 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없고, 반대로 없음으로 단정해서도 안 됩니다. 현 단계의 정확한 표기는 대항력 가능·미상입니다. 보증기관 대위·승계 표시는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없지만, 점유관계와 보증금·확정일자·배당요구 여부는 입찰 전에 매각물건명세서 원본과 현황조사로 다시 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 304,000,000원 가정)

배당 가정에서는 전세권 25,000,000원을 전액 배당하고, 중울산농업협동조합에 273,944,000원을 배당해 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권최고액 기준 총 미배당은 1,182,056,000원입니다. 다만 등기 권리판정에는 해당 전세권이 “매수인 인수”로 표시되어 있으므로, 배당만 보고 인수액을 0원으로 확정하지 말고 실제 매각조건과 말소 여부를 반드시 대조해야 합니다.

④ 현황 리스크 — 503호만 독립 사용 중인 상태가 아니다

매각물건명세서에는 501호~504호의 외관이 구분건물 사이 경계벽이 없는 하나의 점포로 사용되고 있다고 기재되어 있습니다. 다만 집합건축물대장과 건축물현황도를 통해 각 점포의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 사회통념상 복원을 전제로 한 일시적인 상태로서 복원이 용이한 것으로 보인다고 판단되어 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산대양산캠퍼스역 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 용도. 감정평가상 제1종근린생활시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 도로. 주변 가로망 상태는 보통이며 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
• 건물상태. 위생·급배수, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러 설비가 설치되어 있으나 전기설비 사용은 중지된 상태입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권 원본 확인. 2018.08.27 설정 전세권 25,000,000원의 실제 소멸·인수 조건을 매각물건명세서에서 확정해야 합니다.
• 점유 2건 확인. 세계복·음선교의 전입일·보증금·확정일자·배당요구 여부가 미상입니다. 대항력 여부를 현 단계에서 단정하면 안 됩니다.
• 501호~504호 경계 확인. 현재 하나의 점포처럼 사용 중이므로 503호의 현실 경계와 복원 범위를 건축물현황도 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 전기설비 확인. 대상건물 전체의 전기설비 사용이 중지되어 있으므로 재개통·복구 가능 여부와 비용을 확인해야 합니다.
• 가격 판단 보류. 실거래 비교자료가 없어 감정가 304,000,000원이 시장가격보다 싼지 비싼지 판단할 근거가 없습니다.
• 배당과 인수 구분. 예상배당표의 전세권 배당과 등기상 “매수인 인수” 판정을 동일한 의미로 보지 말고 원본 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 권리·현황 확인이 먼저

이 사건은 신건 최저가가 감정가와 같은 304,000,000원이지만, “신건이니 단순하다”는 접근은 위험합니다. 말소기준보다 앞선 전세권 25,000,000원이 등기상 매수인 인수로 표시되고, 별도의 점유 2건도 전입일과 보증금이 없어 대항력이 미상입니다. 여기에 501호~504호가 하나의 점포처럼 사용되고 전기설비까지 중지되어 있습니다.

따라서 등기상 인수 표시를 보수적으로 적용하면 실질취득 검토액은 329,000,000원부터 시작해야 합니다. 반면 배당표에는 해당 전세권이 25,000,000원 전액 배당되는 것으로 계산되어 있어, 이 차이를 원본 매각물건명세서에서 해소하지 않은 채 입찰가를 정하는 것은 적절하지 않습니다. 권리 확인 전 보류, 현황 확인 후 가격 판단. 이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 선순위 권리와 실제 점유·사용상태입니다.