서울동부지방법원 2025타경51324. 천호동 신주리버빌 7층 704호, 전용 26.31㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 김회만이고, 2021.11.05 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 권리분석의 중심은 2024.12.05 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원을 말소기준으로 잡았을 때, 그보다 앞선 2023.08.31 전입·점유·확정일자를 가진 704호 임차인 김대의의 보증금 275,000,000원입니다.
등기된 주택임차권 자체는 2025.07.28 접수되어 말소기준보다 뒤지만, 임차인의 실제 전입과 확정일자는 2023.08.31입니다. 매각물건명세서에도 이 임차권은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 “임차권등기가 후순위이므로 무조건 소멸”이라고 단순화하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 7층 704호 · 도로명 서울특별시 강동구 상암로 72-15 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.31㎡ · 7층 704호 |
| 소유자 | 김회만 · 2021.11.05 소유권이전 접수 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 318,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권 청구 | 120,110,500원 |
| 말소기준 | 2024.12.05 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 605,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 배당 여부가 핵심
2024.11.29 설정된 소유권이전청구권 가등기는 2025.02.04 해제를 원인으로 이미 말소됐습니다. 말소기준인 2024.12.05 주택도시보증공사 가압류 이후의 강제경매개시결정, 경기수산업협동조합 가압류, 국세·지방세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 704호 임차인 김대의는 말소기준보다 이른 2023.08.31 전입·점유 및 확정일자를 가지고 있어 별도 판단이 필요합니다.
임차인 — 704호 직접 관련 임차권자 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김대의 | 건물 7층 704호 26.31㎡ 전부 | 2023.08.31 / 2023.08.31 | 275,000,000원 | 2025.05.12 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 1회 유찰 최저가는 최근 실거래보다 낮다
신주리버빌은 20세대, 사용승인일 2021.08.05이며 본건 전용면적은 26.31㎡입니다. 면적이 매칭되는 실거래 표본 12건의 최근 12개월 평균은 397,833,333원, 최신 거래는 2025.06의 407,000,000원입니다. 현재 최저매각가 318,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.63㎡ | 5 | 407,000,000원 |
| 2025.02 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.12 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.31㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 7 | 382,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 397,833,333원 |
실거래 표본 범위는 382,000,000원~410,000,000원입니다. 감정가 398,000,000원은 최근 12개월 평균 397,833,333원과 거의 같은 수준이고, 1회 유찰 최저가 318,400,000원은 그 평균보다 낮습니다. 따라서 현재 회차의 가격 간격 자체는 확인됩니다. 다만 추가 유찰 때는 낙찰가만 볼 것이 아니라 임차보증금 미배당 승계를 더한 실질취득액으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 318,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,257,600원 |
| 1. 임차인 김대의 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 38,142,400원 |
| 3. 경매신청 · 조한희 | 120,110,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 김대의 보증금 275,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 38,142,400원만 배당되고, 신청채권자와 경기수산업협동조합은 배당액이 0원으로 계산됩니다. 국세·지방세가 우선 차감되는 경우 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 80% | 318,400,000원 | 0원 | 318,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 254,720,000원 | 24,646,080원 | 279,366,080원 |
| 3회 유찰 · 51.2% | 203,776,000원 | 74,876,864원 | 278,652,864원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강동초등학교 북동측 인근으로, 주변 약 4m 도로변에 다세대·단독주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 신주리버빌은 공부상 근린생활시설 4호와 도시형생활주택 20세대로 구성된 건물입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 승강기, 화재발신기 설비가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역 등이 포함되며 토지 공시지가는 4,721,000원/㎡입니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 거래표본. 26.31~26.63㎡ 실거래 12건이 382,000,000원~410,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 배당표 원본 확인. 김대의 보증금 275,000,000원이 실제로 전액 배당되는지 최종 배당순위를 반드시 대조해야 합니다.
- 국세·지방세 3건 확인. 당해세 등 우선배당 대상 금액이 있으면 임차인·후순위 채권자의 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰의 착시 주의. 2회 유찰 최저가 254,720,000원, 3회 유찰 최저가 203,776,000원만 보지 말고 각각 인수액 24,646,080원·74,876,864원을 더한 실질취득으로 판단해야 합니다.
- 타 호수 점유자 분리. 현황조사에 나온 박금성 604호, 황웅건 402호, 김홍찬 302호를 704호 임차보증금에 합산하지 말고 본건 호수와의 관련성을 원본에서 구분 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 효력 및 관련 의무를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 704호는 주택임차권등기가 설정되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 절차를 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 기일 상태 확인. 기재 매각기일은 2026.06.01이므로 실제 입찰 전 법원의 최신 매각기일과 진행 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 회차는 가격 메리트, 승부처는 전액배당 여부”
이 물건은 감정가 398,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 318,400,000원으로 내려왔고, 이는 최근 12개월 실거래 평균 397,833,333원의 80.0%입니다. 현재 예상배당대로라면 김대의의 보증금 275,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액도 0원이므로, 현재 회차의 실질취득 318,400,000원은 실거래 시세보다 낮습니다.
다만 이 물건의 권리분석은 “후순위 임차권등기라 소멸”로 끝나지 않습니다. 김대의는 2023.08.31 전입·점유·확정일자로 2024.12.05 말소기준보다 앞서고, 명세서상 보증금 전액을 배당받지 못하면 잔액을 매수인이 인수합니다. 특히 추가 유찰 시 최저가는 254,720,000원, 203,776,000원으로 내려가도 인수액이 24,646,080원, 74,876,864원으로 늘어 실질취득은 각각 279,366,080원, 278,652,864원 수준에 머뭅니다. 따라서 이 사건의 결론은 “현재 가격은 시세보다 낮지만, 임차보증금 전액배당과 세금 우선순위 확인이 선행돼야 하는 조건부 매력형”입니다.
