서울동부지방법원 2025타경51324. 서울 강동구 천호동 신주리버빌 6층 604호입니다. 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택 단지형다세대이고, 전용면적은 26.31㎡입니다. 감정가 398,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 318,400,000원입니다. 가격만 보면 최근 12개월 동일 면적대 거래 평균 397,833,333원보다 낮지만, 이 물건은 대항력 있는 임차인 박금성의 275,000,000원 보증금을 반드시 함께 봐야 합니다.
박금성의 임대차계약일은 2023.08.17, 확정일자는 2023.08.18, 점유개시는 2023.10.19, 주민등록일자는 2023.10.25입니다. 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2024.12.05이므로 임차인의 대항요건이 그보다 앞섭니다. 2025.08.26에는 보증금 275,000,000원의 주택임차권등기도 경료됐습니다. 매각물건명세서상 이 임차권은 배당으로 보증금 전액을 받지 못하면 잔액을 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 6층 604호 · 서울특별시 강동구 상암로 72-15 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.31㎡ |
| 소유자 | 김회만 |
| 감정가 / 최저가 | 398,000,000원 / 318,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 80%) |
| 신청채권자 / 청구 | 조한희 / 120,110,500원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 말소기준 | 2024.12.05 주택도시보증공사 가압류 · 605,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 말소기준은 2024.12.05 접수된 주택도시보증공사 가압류 605,000,000원입니다. 이후 강제경매개시결정, 국세·지방세 압류, 경기수산업협동조합 가압류와 2025.08.26 임차권등기는 매각으로 정리되는 순서입니다. 다만 박금성은 임차권등기 자체보다 앞선 2023년부터 점유·주민등록 및 확정일자를 갖추고 있어, 단순히 임차권등기가 말소기준 뒤에 있다는 이유로 인수 위험이 없어지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명 확인, 604호는 박금성
| 성명 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박금성 | 6층 604호 26.31㎡ 전부 | 2023.10.25 | 275,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 |
| 김대의 | 704호 | 2023.08.31 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 황웅건 | 402호 | 2023.08.25 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김홍찬 | 302호 | 2023.09.13 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
현황조사에는 704호·402호·302호 전입자도 함께 확인됩니다. 이들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다. 본건 주소는 604호이며, 604호에 대해서는 박금성의 임차권등기와 보증금 275,000,000원이 구체적으로 확인됩니다.
③ 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
신주리버빌은 20세대, 사용승인일은 2021.08.05입니다. 전용 26.31㎡ 대상 면적과 일치하는 최근 거래를 포함한 동일 면적대 12건의 평균은 397,833,333원, 최저는 382,000,000원, 최고는 410,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.06 407,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.63㎡ | 5 | 407,000,000원 |
| 2025.02 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.12 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.31㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 7 | 382,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 397,833,333원 |
현재 최저가 318,400,000원은 최근 12개월 평균의 80.0%이고, 실거래 최저 382,000,000원과 최신 거래 407,000,000원보다도 낮습니다. 현재 회차에서는 박금성 보증금이 전액 배당되므로 실질취득도 318,400,000원으로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 가격은 최근 거래대와 비교하면 낮은 편입니다.
④ 예상배당표 (매각가 318,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,257,600원 |
| 1. 임차인 박금성 보증금 | 275,000,000원 | 275,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 605,000,000원 | 38,142,400원 |
| 3. 조한희 경매신청채권 | 120,110,500원 | 0원 |
| 4. 경기수산업협동조합 가압류 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 박금성 보증금 275,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사는 38,142,400원만 배당되고, 신청채권자 조한희와 경기수산업협동조합에는 배당이 남지 않습니다. 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당할 경우 선순위 차감으로 실제 배당이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 약 2.79억
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(80%) | 318,400,000원 | 0원 | 318,400,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 254,720,000원 | 24,646,080원 | 279,366,080원 |
| 3회 유찰(51.2%) | 203,776,000원 | 74,876,864원 | 278,652,864원 |
2회 유찰부터는 박금성 보증금 275,000,000원이 매각대금만으로 전액 배당되지 않습니다. 따라서 254,720,000원 또는 203,776,000원이라는 최저가 자체를 시세와 비교하면 안 됩니다. 실제 부담은 각각 279,366,080원, 278,652,864원입니다. 낙찰가가 보증금 아래로 내려간 뒤에는 인수액이 커지면서 실질취득액이 크게 더 내려가지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강동초등학교 북동측 인근이며, 주변 4m 노변으로 다세대·단독주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량출입 가능, 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있으며 대중교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로, 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재발신기 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
- 토지. 평지의 가로장방형 토지이며 북서측 약 4m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,721,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 박금성 배당액 확인. 현재 계산상 보증금 275,000,000원 전액 배당이지만, 당해세 선순위 차감 여부에 따라 실제 미배당·인수액이 변할 수 있습니다.
- 추가 유찰은 실질취득으로 판단. 2회 유찰 시 279,366,080원, 3회 유찰 시 278,652,864원으로 최저가만큼 총 부담이 줄지 않습니다.
- 604호와 다른 호수 전입자 구분. 현황조사에 704호·402호·302호 전입자가 함께 확인되므로 각 점유 호수와 본건 604호의 관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 1번 박금성 임차권은 말소되더라도 보증금 미배당 잔액의 승계 문제는 별도로 판단해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 수원세무서·강동구·동수원세무서 관련 압류가 있어 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 현재는 가격 메리트, 추가 유찰은 ‘인수액’까지 계산
현재 회차만 놓고 보면 구조가 분명합니다. 감정가 398,000,000원에서 1회 유찰된 318,400,000원은 최근 12개월 평균 397,833,333원의 80.0%이고, 최신 거래 407,000,000원보다도 낮습니다. 박금성의 보증금 275,000,000원도 현재 배당표에서는 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 이 물건은 단순한 ‘유찰될수록 싸지는 물건’이 아닙니다. 2회 유찰부터 낙찰가가 보증금보다 낮아지면서 미배당 보증금이 매수인에게 넘어오고, 실질취득액은 279,366,080원·278,652,864원 수준으로 수렴합니다. 따라서 현재 회차는 최저가가 곧 실질취득가지만, 추가 유찰부터는 낙찰가와 인수액을 반드시 합산해 판단해야 하는 대항력 임차인형 물건입니다. 현재 가격 메리트는 분명하지만, 실제 배당 전에 세금 선순위 여부를 확정하지 않으면 ‘인수 0원’ 역시 확정적으로 볼 수 없습니다.
