317,600,000원
서울동부지방법원 2025타경51324. 강동구 천호동 ‘신주리버빌’ 3층 302호, 전용 26.63㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “가압류가 많다”가 아닙니다. 말소기준은 2024.12.05. 주택도시보증공사 가압류지만, 본건 임차인 김홍찬의 전입은 2023.09.13., 확정일자는 2023.08.02.로 그보다 앞섭니다. 따라서 김홍찬은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이고, 매각물건명세서에도 보증금을 전액 배당받지 못하면 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
다만 현재 회차에서는 상황이 다릅니다. 최저매각가 317,600,000원에서 집행비용 5,246,400원을 먼저 제외하고도 김홍찬의 보증금 278,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 현재 예상 인수액은 0원입니다. 그 뒤 남는 34,353,600원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되고, 신청채권자 조한희와 경기수산업협동조합은 배당이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 3층 302호 · 도로명 서울특별시 강동구 상암로 72-15 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.63㎡ · 7층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 김회만 · 2021.11.05. 소유권이전(2021.04.30. 매매) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조한희 / 120,110,500원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
| 건물 규모 | 신주리버빌 · 20세대 · 2021.08.05. 준공 |
① 권리 흐름 — 현재는 인수 0, 유찰 이후가 핵심
임차·점유 조사표
| 성명 | 호실 / 범위 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김홍찬 | 건물3층 302호 26.63㎡ 전부 | 2023.09.13 확정 2023.08.02 | 278,000,000원 | 2025.05.07 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
| 김대의 | 704호 | 2023.08.31 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박금성 | 604호 | 2023.10.25 | 미상 | 2025.06.12 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 황웅건 | 402호 | 2023.08.25 | 미상 | 2025.06.13 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
본건 주소는 302호이며 김홍찬의 임차권 범위도 302호 전부로 특정됩니다. 704호·604호·402호 점유자는 서로 다른 호실로 기재돼 있으므로 본건 302호 보증금 인수액에 합산하지 않았습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력을 확정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시했습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
신주리버빌 전용 26.63㎡·26.31㎡의 최근 12개월 실거래 표본은 12건이며 평균은 397,833,333원입니다. 현재 최저가 317,600,000원은 이 평균의 79.8%입니다. 최신 거래는 2025.06. 407,000,000원이고, 표본 최저는 382,000,000원, 최고는 410,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.63㎡ | 5 | 407,000,000원 |
| 2025.02 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.12 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.31㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 7 | 382,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 12건 | 397,833,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,400원 |
| 1. 임차인 김홍찬 보증금 | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 34,353,600원 |
| 3. 경매신청 · 조한희 | 120,110,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김홍찬 보증금 278,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액이 0원입니다. 주택도시보증공사 가압류는 34,353,600원만 배당되고 나머지 채권은 미배당되지만, 해당 가압류와 이후 경매개시결정·가압류·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 317,600,000원 | 0원 | 317,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 254,080,000원 | 28,277,120원 | 282,357,120원 |
| 3회 유찰 시 | 203,264,000원 | 78,381,696원 | 281,645,696원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 신주리버빌은 공부상 근린생활시설 4호 및 도시형생활주택 20세대로 구성돼 있습니다.
- 입지. 서울강동초등학교 북동측 인근이며, 주변 약 4m 노변으로 다세대·단독주택이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 4필 일단의 가장형 평지이며 제2종일반주거지역, 공시지가 4,721,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·화재발신기 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김홍찬 배당액 확인. 현재 예상배당은 보증금 278,000,000원 전액이지만 당해세·최우선변제 등으로 실제 배당이 줄면 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 바뀔 수 있습니다.
- 2회 유찰 이후 실질취득가로 계산. 최저가 254,080,000원만 보면 안 됩니다. 인수 28,277,120원을 합친 282,357,120원이 실질적인 취득부담입니다.
- 임차권등기 원문 확인. 2025.07.29. 접수된 김홍찬 주택임차권등기에 대해 보증금 전액 미배당 시 잔액 인수 조건을 매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
- 타호실 점유자 분리. 현황조사에 함께 기재된 김대의 704호·박금성 604호·황웅건 402호는 본건 302호와 호수가 다릅니다. 본건 점유관계를 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.11.05. 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 임대의무 및 등록 상태를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 소규모 단지 환금성. 신주리버빌은 20세대이고 단지 경매 통계상 평균 유찰 1.0회, 낙찰률 0.0으로 집계돼 있어 매각 시 수요를 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
맺으며 — 현재 회차와 다음 회차의 성격이 다르다
이 물건은 선순위 임차인이 존재한다는 사실만 보고 곧바로 “인수 위험 물건”으로 단정할 필요는 없습니다. 현재 회차에서는 김홍찬 보증금 278,000,000원이 전액 배당되므로 인수액은 0원이고, 최저가 317,600,000원은 최근 12개월 평균 397,833,333원의 79.8%입니다. 최신 거래 407,000,000원과도 차이가 있어 현재 가격에는 분명한 메리트가 있습니다.
하지만 한 번 더 유찰되는 순간 구조가 달라집니다. 2회 유찰 시 28,277,120원, 3회 유찰 시 78,381,696원의 임차보증금 잔액이 매수인 인수로 전환됩니다. 따라서 그때부터는 “2.54억, 2.03억에 살 수 있다”가 아니라 각각 282,357,120원·281,645,696원의 실질취득가를 기준으로 판단해야 합니다. 현재는 가격 메리트와 인수 0원이 동시에 성립하지만, 추가 유찰부터는 낙찰가보다 임차보증금 인수 구조가 승부처입니다.
