서울동부지방법원 2025타경51324. 천호동 신주리버빌 4층 402호, 전용 26.63㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 말소기준이 2024.12.05. 주택도시보증공사 가압류라는 점과, 본건 임차인 황웅건의 전입 2023.08.25.·확정일자 2023.08.11.이 그보다 앞선다는 점입니다. 황웅건은 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인으로, 매각물건명세서에도 보증금을 전액 배당받지 못하면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 317,600,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 5,246,400원을 제하고도 황웅건 보증금 278,000,000원이 전액 배당됩니다. 남는 34,353,600원은 주택도시보증공사 가압류에 배당되고 신청채권자 조한희 등 후순위 채권에는 배당이 없습니다. 따라서 현재 회차 계산상 인수는 0원입니다. 다만 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당에서 황웅건 보증금이 전액 충족되는지는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2025타경51324 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강동구 천호동 290-17 신주리버빌 4층402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 26.63㎡ · 7층 건물 내 4층 |
| 소유자 | 김회만 (2021.11.05. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 397,000,000원 / 317,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 조한희 / 120,110,500원 |
| 말소기준 | 2024.12.05. 갑구 4번 가압류 · 주택도시보증공사 · 605,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.01 |
① 권리 흐름 — 현재는 전액배당, 다음 유찰부터 승계
황웅건은 임대차계약일 2023.07.22., 확정일자 2023.08.11., 점유개시 2023.08.23., 주민등록 2023.08.25.이며 보증금은 278,000,000원입니다. 말소기준 2024.12.05.보다 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구까지 있어 우선변제를 받습니다. 2025.10.20. 주택임차권등기까지 경료됐지만, 승계 여부의 핵심은 등기 접수일이 아니라 선행 전입·점유와 미배당 보증금 잔액입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황웅건 | 건물 4층 402호 26.63㎡ 전부 | 2023.08.25 | 2023.08.11 | 278,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 조건부 |
현황조사에는 김대의(704호)·박금성(604호)·김홍찬(302호) 전입도 함께 확인되지만, 본건은 402호이므로 본건 임차권 분석과 보증금 계산에는 황웅건의 402호 임차관계만 구분해 반영했습니다.
② 시세 비교 — 현재 회차는 최근 거래보다 낮다
신주리버빌 전용 26.63㎡ 안팎 최근 실거래 12건의 평균은 397,833,333원이고, 최신 거래는 2025.06. 407,000,000원입니다. 현재 최저가이자 현재 회차 실질취득액인 317,600,000원은 최근 12개월 평균의 79.8%입니다. 전체 평균이 아니라 최근 12개월 거래를 기준으로 봐도 현재 회차 가격은 평균 아래에 위치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 26.63㎡ | 5 | 407,000,000원 |
| 2025.02 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.12 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 385,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 7 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.11 | 26.31㎡ | 5 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.31㎡ | 4 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 5 | 410,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 395,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2024.10 | 26.63㎡ | 7 | 382,000,000원 |
| 평균 | 26.63㎡ | 12건 | 397,833,333원 |
실거래 범위는 382,000,000원부터 410,000,000원이고 감정가 397,000,000원은 최근 12개월 평균 397,833,333원과 비슷한 위치입니다. 현재 최저가 317,600,000원은 그보다 낮습니다. 따라서 현재 회차만 놓고 보면 가격 메리트가 존재하지만, 추가 유찰 시에는 황웅건 보증금 미배당액을 반드시 최저가에 더해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 317,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,246,400원 |
| 1. 임차인 황웅건 보증금 | 278,000,000원 | 278,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 605,000,000원 | 34,353,600원 |
| 3. 경매개시결정 · 조한희 | 120,110,500원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 경기수산업협동조합 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 황웅건 보증금 278,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사는 34,353,600원만 배당받고 후순위 채권은 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 신주리버빌은 20세대입니다.
- 입지. 서울강동초등학교 북동측 인근에 위치하고, 주변에는 다세대·단독주택 등이 주로 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 8호선 암사역이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 4m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역·대공방어협조구역·비행안전제3구역·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 전용 26.63㎡의 소형 도시형생활주택이고 신주리버빌 전체 세대수는 20세대이므로, 대단지 공동주택과는 다른 거래층을 전제로 가격을 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 황웅건 배당액 재확인. 핵심은 278,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지입니다. 미배당 잔액이 생기면 그 금액이 매수인 인수로 전환됩니다.
- 현재 회차와 다음 회차를 구분. 현재는 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 인수 28,277,120원, 3회 유찰 시 인수 78,381,696원으로 계산돼 최저가 하락 효과가 줄어듭니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당표에는 반영되지 않았으므로 황웅건 전액배당 여부를 바꿀 수 있는 선순위 배당 항목이 있는지 원본으로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 등기부에는 2021.11.05. 민간임대주택등기가 기재되어 있으므로 입찰 전 현재 등기 상태를 원본과 대조하세요.
- 시세 기준. 감정가보다 최근 12개월 평균 397,833,333원과 최신 거래 407,000,000원을 우선 기준으로 두고, 추가 유찰 시에는 최저가가 아닌 인수액까지 포함한 실질취득 구조로 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “현재는 할인, 다음부터는 승계가 가격을 받친다”
이 사건은 단순한 ‘대항력 임차인 위험물건’도, 단순한 ‘20% 할인물건’도 아닙니다. 현재 317,600,000원 회차에서는 황웅건 보증금 278,000,000원이 예상배당상 전액 충족돼 실질취득도 317,600,000원, 인수도 0원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 397,833,333원의 79.8%라는 가격 차이도 분명합니다.
하지만 한 번 더 유찰되면 상황이 달라집니다. 최저가는 254,080,000원으로 내려가지만 28,277,120원의 보증금 잔액이 매수인에게 승계되고, 3회 유찰 시에는 인수액이 78,381,696원으로 커집니다. 낙찰가가 싸질수록 인수액이 늘어나는 구조이므로 이후 회차는 ‘최저가 할인율’만 보면 안 됩니다. 현재 회차의 핵심은 시세보다 낮은 가격을 확인하는 동시에, 실제 배당에서 황웅건 보증금이 정말 전액 충족되는지를 확인하는 것입니다.
