수원지방법원 2025타경896. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-130호로, 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 현 소유자 주식회사씨와이텍은 2023.10.19. 거래가 231,555,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준이며 이후 안산시·국·평택시의 압류, 중소기업은행 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 낙찰자가 승계할 임차보증금이나 후순위 등기권리는 없습니다. 다만 채권총액이 매각대금을 크게 웃돌아 현재 회차에서도 채권 미배당이 1,001,710,856원 발생합니다. 이 미배당은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며, 제시된 배당구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 별도로 국세·지방세 압류 5건은 당해세에 해당할 경우 배당순위와 후순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-130호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 13층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 (2023.10.19. 소유권이전, 거래가 231,555,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 719,789,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 용도지역 | 도시지역 · 일반공업지역 · 국가산업단지 · 산업시설구역 · 반월특수지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 보증금 대항력·우선변제·승계 문제는 없습니다. 말소기준은 2023.10.19. 우리은행 근저당권입니다. 그 뒤에 설정된 안산시 압류 3건, 국 압류 1건, 평택시 압류 1건, 중소기업은행 가압류 1건과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나자산신탁·코리아신탁 관련 신탁등기는 이미 말소됐습니다.
② 가격·실질취득 — 신건 230,000,000원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 230,000,000원이고, 매수인이 별도로 승계하는 금액이 없으므로 현재 회차의 실질취득은 230,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격은 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원으로 내려가며 각 회차에서도 제시된 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 공장(지식산업센터)이고, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않았으므로 230,000,000원이 싸다거나 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다. 신건 최저가가 낮아 보이는지 여부가 아니라, 해당 지식산업센터의 실제 거래가격·공실·임대수익성과 매수 자격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 225,980,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 387,690,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 1,227,690,856원 중 225,980,000원이 배당되고 1,001,710,856원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설과 공업용부동산이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선·수인선 안산역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 프리캐스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물 내 1층입니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40m의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역, 국가산업단지, 재생사업지구, 반월특수지역, 산업시설구역에 포함되며 토지 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매수 자격 최우선 확인. 반월특수지역 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하세요.
- 가격을 감정가만으로 판단하지 않기. 실질취득은 현재 230,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 근거가 제시되지 않아 ‘저가 매수’ 판단은 보류해야 합니다.
- 세금 우선순위 점검. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지 확인해 실제 배당순위를 재점검하세요.
- 공장 사용 적합성 확인. 산업시설구역 내 공장(지식산업센터)이라는 이용상태와 본인의 업종·입주계획이 맞는지 확인하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 184,000,000원, 2회 유찰 147,200,000원으로 내려가지만, 가격 메리트는 실제 거래·수익성 확인 후 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·산업단지 입주자격 관련 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 취득 자격이 승부처”
이 물건은 권리분석만 놓고 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2023.10.19. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 압류·가압류·경매개시결정은 소멸하며, 실제 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 지식산업센터 경매에서 권리만 깨끗하다고 바로 ‘안전한 투자’가 되는 것은 아닙니다. 본건은 국가산업단지·반월특수지역·산업시설구역에 속하고, 명세서도 입주 및 매수 자격 확인을 요구하고 있습니다. 현재 실질취득은 230,000,000원이지만 시세 비교 근거가 없으므로 가격 메리트는 단정할 수 없습니다. 권리는 통과, 자격·가격 검증은 필수. 이 사건의 핵심입니다.
