수원지방법원 2025타경896. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-140호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이며, 소유자는 주식회사씨와이텍입니다. 주식회사씨와이텍은 2023년 10월 19일 거래가액 231,555,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 840,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 압류·가압류·임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리 구조만 보면 매수인이 승계할 등기상 권리는 확인되지 않고 임차인도 없습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 단순한 등기 정리보다 산업단지 내 취득·입주 자격입니다. 매각물건명세서가 반월특수지역임을 이유로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하도록 명시하고 있으므로, 응찰 전 자격 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경896 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-140호 |
| 이용상태 | 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 |
| 소유권 취득 | 2023.10.19 · 거래가액 231,555,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 719,789,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당 이후는 소멸
임차인은 없습니다. 말소기준권리는 2023.10.19 설정된 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 840,000,000원입니다. 이 근저당은 씨씨-130호·씨씨-139호·씨씨-141호와 공동담보로 설정되어 있습니다. 이후 안산시 압류, 우리은행의 임의경매개시결정, 국 압류, 중소기업은행 가압류, 평택시 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 신건 230,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 230,000,000원인 신건입니다. 소유자의 2023.10.19 등기상 거래가액은 231,555,000원으로, 현재 최저가와의 차이는 크지 않습니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 자료가 제시되어 있지 않기 때문에, 이 두 금액만으로 현재 시장 시세보다 싸거나 비싸다고 판정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 225,980,000원 |
| 3. 가압류 · 중소기업은행 | 387,690,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 1,227,690,856원 중 예상 배당액은 225,980,000원이며, 미배당액은 1,001,710,856원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 현재 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.
- 입지. 안산역 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공업용 부동산 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선·수인선 안산역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 13층 건물 내 1층 호실이며, 위생·급배수·소화·전기·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반공업지역의 공장용지이며 토지면적은 33,514.7㎡, 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 산업단지. 국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 해당 사항 없음으로 조사됐습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으나, 경매 권리분석상 임차인 신고 내역은 없습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 225,980,000원 | 1,001,710,856원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 180,624,000원 | 1,047,066,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 144,339,200원 | 1,083,351,656원 | 0원 |
유찰되어 매각가격이 내려가더라도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 대신 매각대금이 줄수록 채권자 미배당액은 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 반월특수지역 물건이므로 한국산업단지공단 경기입주지원에 입주 및 매수 자격을 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터) 이용 중이므로 실제 사용계획이 산업단지 입주 요건과 맞는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 안산시·국·평택시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 공동담보. 우리은행 근저당 840,000,000원은 씨씨-130호·씨씨-139호·씨씨-141호와 공동담보입니다. 배당관계 확인 시 함께 봐야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 시세 자료가 없어 감정가 230,000,000원의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
- 현황 확인. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물도 확인되지 않았지만, 실제 점유·사용 상태는 입찰 전 현장에서 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 산업단지 입주 관련 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘자격과 가격 검증’이 핵심
이 사건은 등기상으로는 비교적 정리가 잘 됩니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 임차인도 없어 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 점만으로 안전한 입찰이라고 결론내리기는 어렵습니다. 물건이 반월특수지역 내 공장(지식산업센터)이고 매각물건명세서가 입주·매수 자격 확인을 직접 요구하기 때문입니다.
또 최근 실거래 자료가 없어 감정가 230,000,000원이 현재 시장에서 저렴한지 판단할 근거도 부족합니다. 따라서 이 물건은 권리 소멸 구조는 양호하지만, 입주·매수 자격과 가격 적정성 확인이 선행되어야 하는 조건부 검토형으로 보는 것이 맞습니다.
