수원지방법원 2025타경896. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-139호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사씨와이텍이고, 2023.10.19. 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 231,555,000원입니다. 같은 날 주식회사우리은행이 채권최고액 840,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년 국과 안산시의 압류, 주식회사우리은행의 임의경매개시결정, 중소기업은행의 가압류가 순차로 붙었습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리보다 뒤에 있고 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 임차인 신고는 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유관계는 입찰 전에 별도로 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 씨씨-139호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 13층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 (2023.10.19. 소유권이전 · 거래가액 231,555,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 719,789,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 입주·매수 자격 | 한국산업단지공단 경기입주지원 확인요망 (반월특수지역) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2023.10.19. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고 채무자는 주식회사씨와이텍입니다. 이 근저당은 씨씨-130호·씨씨-140호·씨씨-141호와 공동담보 관계로 기재돼 있습니다. 이후 국 압류, 안산시 압류, 임의경매개시결정, 중소기업은행 가압류는 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 230,000,000원으로 신건입니다. 소유권 이전 당시 등기상 거래가액은 2023년 231,555,000원이지만, 이 한 건은 현재 시장의 최근 거래 수준을 보여주는 비교표본으로 보기 어렵습니다. 따라서 이번 물건은 현재 최저가가 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않는 것이 맞습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 230,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 184,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 147,200,000원 | 0원 |
유찰이 진행되면 최저가는 내려가지만, 이 사건에서는 대항력 임차인의 보증금 승계처럼 낙찰가 하락분이 인수액으로 되돌아오는 구조가 아닙니다. 즉 제시된 시나리오에서는 실질취득액이 각 회차 매각가와 동일합니다. 다만 가격 메리트 자체는 현재 시세 자료 없이 회차만으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 387,690,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 제시된 채권 총액은 1,227,690,856원, 예상 배당액은 225,980,000원, 미배당액은 1,001,710,856원입니다. 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니라 채권자 측 배당 부족분이며 매수인 인수는 0원입니다. 국·안산시 압류의 채권액과 당해세 등은 이 배당표 금액에 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 토지는 공장용지·공업용으로 이용되고 있습니다.
- 입지. 안산역 남서측 인근으로, 주변은 근린생활시설과 공업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 4호선·수인선 안산역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호합니다.
- 도로. 토지는 인접도로 및 인접대지와 등고평탄한 사다리형이며, 본건 북동측으로 폭 약 40미터의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·국가산업단지·재생사업지구·반월특수지역·산업시설구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 건물. 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조의 13층 건물이며 위생·급배수·소화·전기·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 해당 사항 없고, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격을 먼저 확인. 매각물건명세서에는 반월특수지역이므로 입주 및 매수 자격을 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인하라고 기재돼 있습니다.
- 실제 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 사용주체를 확인하세요.
- 공동담보 진행 확인. 씨씨-130호·씨씨-140호·씨씨-141호와 공동담보이므로 다른 담보물의 경매·배당 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국과 안산시 압류가 등기돼 있으나 채권액이 특정되지 않았습니다. 실제 배당에 영향을 줄 조세채권을 입찰 전에 확인하세요.
- 가격은 거래사례와 별도 대조. 현재 최저가 230,000,000원 자체만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 동일 건물·유사 용도 거래와 임대수익 수준을 확인한 뒤 상한가를 정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 산업단지 입주 관련 자격을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리보다 자격이 먼저인 물건”
등기 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.19. 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·경매개시·가압류는 매각으로 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 그렇다고 곧바로 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 본건은 공장(지식산업센터)이고 반월특수지역에 있어 입주·매수 자격 확인이 입찰의 선행조건입니다.
또한 현재 시세를 직접 비교할 최근 실거래 기준이 없어 신건 최저가 230,000,000원을 ‘싸다’고 평가할 근거도 없습니다. 권리상 인수 위험은 낮지만, 자격·점유·공동담보·조세채권을 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다. 권리는 통과, 자격과 가격은 확인 후 결정. 이 물건의 핵심은 여기에 있습니다.
