수원지방법원 2025타경896. 안산시 단원구 신길동 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-141호입니다. 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 현재 소유자는 주식회사씨와이텍입니다. 소유권은 2023.10.19. 이전됐으며 등기부상 거래가액은 231,555,000원입니다. 같은 날 바로 뒤 순위로 주식회사우리은행의 채권최고액 840,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다.
그 뒤 안산시 압류, 우리은행의 임의경매개시결정, 국의 압류, 중소기업은행의 387,690,856원 가압류가 순차적으로 붙었지만 모두 말소기준권리보다 후순위로 분류돼 매각으로 소멸합니다. 배당추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신고된 임차인 내역과 별개로 감정요항에는 임대관계가 “미상”으로 적혀 있으므로, 현장 점유자를 확인하기 전까지 명도 부담이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경896 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CC-141호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 13층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 주식회사씨와이텍 · 2023.10.04 매매 · 거래가액 231,555,000원 · 2023.10.19 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사우리은행 / 719,789,854원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 매수인 인수 | 0원 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸
말소기준은 2023.10.19. 주식회사우리은행 근저당입니다. 채권최고액은 840,000,000원이고, 등기에는 리드스마트스퀘어지식산업센터 CC-130호·CC-139호·CC-140호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 이후 안산시 압류, 임의경매개시결정, 국 압류, 중소기업은행 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 비교 — 2023년 거래가는 현재 시세가 아니다
등기부상 이 호실의 매매 거래가액은 231,555,000원이고 원인일자는 2023.10.04.입니다. 현재 신건 감정가와 최저매각가는 각각 230,000,000원입니다. 다만 2023년의 해당 호실 거래가액을 2026.09.17. 매각시점의 현재 시세로 그대로 간주할 수는 없습니다.
따라서 이번 사건은 감정가와 과거 거래가액만 놓고 “시세보다 싸다” 또는 “비싸다”를 단정해서는 안 되는 유형입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 184,000,000원, 2회 유찰 시 147,200,000원이지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 시세 메리트가 생겼다고 판단할 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 비고 |
|---|---|---|
| 감정가 | 230,000,000원 | 현재 신건 최저가와 동일 |
| 실질취득 | 230,000,000원 | 신건 가정 · 매수인 인수 0원 |
| 등기 거래가액 | 231,555,000원 | 2023.10.04 매매 |
| 1회 유찰 시 | 184,000,000원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시 | 147,200,000원 | 감정가 64% |
③ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,020,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 840,000,000원 | 225,980,000원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 387,690,856원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,227,690,856원 중 신건 가정 배당액은 225,980,000원, 미배당은 1,001,710,856원입니다. 신청채권자 주식회사우리은행의 경매 청구액은 719,789,854원이며 신건 가정 배당액은 225,980,000원으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·규제 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산역 남서측 인근으로, 주위는 근린생활시설과 공업용 부동산이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철4호선·수인선 안산역이 있어 제반 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 프리케스트콘크리트구조·철근콘크리트구조 13층 건물 내 1층입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화·전기·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 40미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며 국가산업단지, 반월국가산업단지 재생사업지구, 반월특수지역, 산업시설구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용, 평지·사다리형·광대로한면이며 공시지가는 1,278,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역 표기. 대상자 외국인 등, 용도 단독·다가구·아파트·연립·다세대, 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 해당 사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 입주·매수 자격. 매각물건명세서가 “입주 및 매수 자격에 대하여는 한국산업단지공단 경기입주지원에 확인요망(반월특수지역임)”이라고 명시합니다. 응찰 전 확인이 최우선입니다.
- 점유 확인. 신고된 임차인 내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 사용·점유 주체를 현장에서 확인하세요.
- 공동담보. 주식회사우리은행 근저당은 CC-130호·CC-139호·CC-140호가 공동담보로 함께 기재돼 있습니다. 실제 채권 회수·배당 상황은 원본 배당자료와 함께 확인해야 합니다.
- 압류·세금. 안산시와 국의 압류가 등기돼 있습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있으나 실제 배당에는 당해세 등이 영향을 줄 수 있습니다.
- 현재 시세. 2023.10.04 거래가액 231,555,000원만으로 2026.09.17 현재의 적정 입찰가를 단정하지 마세요.
- 용도 적합성. 공장(지식산업센터) 이용 상태와 산업시설구역·반월특수지역의 입주 요건이 본인의 사업 목적과 맞는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황·점유 상태, 감정평가 및 입주자격 관련 내용을 입찰 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리보다 자격 확인이 먼저”
등기 권리만 보면 구조는 비교적 명료합니다. 2023.10.19. 주식회사우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아닙니다. 반월특수지역의 입주·매수 자격 확인이 명시돼 있고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다.
가격 역시 신건 230,000,000원이 적정한지 단정할 근거로 쓸 수 있는 값은 2023.10.04 등기 거래가액 231,555,000원뿐이며, 이는 현재 시세 그 자체가 아닙니다. 따라서 결론은 권리 인수는 0원, 자격·점유·현재 시세는 확인 후 판단입니다. 1회 유찰 184,000,000원이나 2회 유찰 147,200,000원으로 내려가더라도, 현재 시장가격을 확인하지 않은 채 “싸졌다”고 판단하는 것은 피해야 합니다.
