수원지방법원 2025타경53415. 안산시 상록구 본오동 871-11 소재 1층 103호로, 감정 이용상태는 근린생활시설(소매점)입니다. 등기상 현재 소유자는 김승민·김승이·김승주·유해영·이예린·허성훈의 공유 구조이며, 2025년 10월 1일 허성훈이 공유물분할을 위한 경매개시결정을 받은 사건입니다. 등기부상 현재 존속하는 근저당권은 없고, 과거 국민은행 근저당권 390,000,000원은 2023년 7월 7일 이미 말소됐습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 김수옥은 2022년 8월 17일, 곽장근은 2025년 4월 15일 전입했고, 두 사람 모두 경매개시결정일인 2025년 10월 1일보다 앞섭니다. 자료상 두 임차인 모두 대항력 있음으로 판정됐고 확정일자는 확인되지 않아 우선변제권은 확인되지 않습니다. 예상배당에서는 두 보증금 모두 배당하지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층103호 · 도로명주소 경기도 안산시 상록구 샘골로 120 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 김승민, 김승이, 김승주, 유해영, 이예린, 허성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 865,000,000원 (신건) |
| 매수인 인수 | 100,000,000원 |
| 실질취득 | 965,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 과거 담보는 말소, 현재 핵심은 임차인
과거 국민은행 근저당권 390,000,000원은 2023년 7월 7일 해지로 말소됐고, 이정엽 지분에 관한 압류와 2023타경63334 강제경매개시결정도 2024년 10월 2일 매각을 원인으로 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025년 10월 1일이며, 자료상 이 권리가 말소기준으로 선언돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 1억
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수옥 | 103,104호 | 2022.08.17 | 70,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 70,000,000원 |
| 곽장근 | 105,106호 | 2025.04.15 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 우선변제 미확인 승계 30,000,000원 |
두 명 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 보증금은 김수옥 70,000,000원, 곽장근 30,000,000원으로 합계 100,000,000원이며, 예상배당에서는 우선변제권 없이 전액 매수인 인수로 처리됐습니다.
③ 호실 독립성 — 103호와 104호가 벽체 없이 사용 중
매각물건명세서에는 103호와 104호 사이에 벽체 구분이 없고, 바닥에도 호수를 구별할 수 있는 표시가 없이 인접 호수와 일단의 판매시설 등으로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 2026년 7월 24일 감정인 사실조회 회신에서는 구분건물 성립 당시에는 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었을 것으로 추정되고, 현재의 독립성 상실은 일시적인 것으로 판단되며 건축물대장과 건축물현황도 등에 의해 복원이 용이하다고 봤습니다.
④ 예상배당표 (매각가 865,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,050,000원 |
| 인수 · 임차인 김수옥 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 곽장근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 허성훈 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 853,950,000원 |
집행비용 11,050,000원을 제외한 853,950,000원이 소유자 교부로 계산돼 있습니다. 임차보증금 100,000,000원은 배당액 0원이며 매수인 인수로 반영됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 1억 인수는 그대로
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 865,000,000원 | 100,000,000원 | 965,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 692,000,000원 | 100,000,000원 | 792,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 553,600,000원 | 100,000,000원 | 653,600,000원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 기호1~4 모두 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 북측 및 동측 약 8미터 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수시설이 있고 승강기설비는 사용중지 상태입니다.
- 준공. 2008.07.15 준공으로 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 입찰가만 보지 말고 항상 낙찰가에 100,000,000원을 더한 실질취득액으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차범위 확인. 김수옥은 103·104호, 곽장근은 105·106호를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 실제 점유구획과 본건 103호의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 호실 경계 확인. 103호와 104호 사이 벽체가 없고 일체 사용 중이므로 건축물대장·건축물현황도와 현황을 대조해야 합니다.
- 복원 가능성 확인. 감정인 회신은 경계 복원이 용이하다고 판단했지만 실제 복원 범위·비용·영업상 영향은 별도 확인이 필요합니다.
- 공유물분할 경매 성격. 채권회수형 담보경매와 달리 공유관계 해소를 위한 경매라는 사건 성격을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “8.65억 낙찰”이 아니라 “9.65억 부담”으로 봐야 한다
이 사건은 현재 존속 근저당권이 없어 등기부만 보면 단순해 보이지만, 실제 판단의 중심은 대항력 임차인 2명의 보증금 100,000,000원입니다. 신건 최저가 865,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 실질취득은 965,000,000원입니다. 여기에 103호와 104호가 벽체 없이 하나의 판매시설처럼 이용되는 현황까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 자체보다 인수보증금, 점유구획, 호실 독립성의 확인이 먼저인 근린시설 경매입니다.
