수원지방법원 2025타경53415. 안산시 상록구 본오동 871-11의 1층 106호, 감정평가상 근린생활시설(소매점)로 이용되는 물건입니다. 등기부에는 2008년 국민은행 근저당권 390,000,000원이 있었지만 2023.07.07 해지로 말소됐고, 과거 압류와 강제경매개시결정도 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 기준이 되는 것은 2025.10.01 허성훈이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다.

문제는 담보권이 아니라 임차관계입니다. 현황조사상 김수옥은 2022.08.17 전입, 곽장근은 2025.04.15 전입으로 모두 2025.10.01 경매개시결정보다 앞섭니다. 제공된 권리판정과 배당계산에서는 두 사람 모두 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리되며, 김수옥 보증금 70,000,000원과 곽장근 보증금 30,000,000원, 합계 100,000,000원을 전액 매수인 인수로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보보다 임차보증금이 핵심

2008년 국민은행 근저당권은 2023년에 이미 말소됐고, 김진하 지분에 걸렸던 국민건강보험공단 압류도 2022년에 해제됐습니다. 이정엽 지분의 세무서 압류와 강제경매개시결정은 2024.10.02 강제경매 매각으로 정리됐으며, 그 지분 110분의 6은 허성훈에게 이전됐습니다. 이후 허성훈이 2025.10.01 공유물분할을 위한 경매를 신청했습니다.

② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 1억원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 두 사람은 모두 실제 임차인입니다. 보증금도 중복 합산이 아니라 70,000,000원과 30,000,000원의 합계 100,000,000원입니다. 특히 이 사건의 표시 물건인 106호는 곽장근이 105호와 함께 점유하는 것으로 조사됐습니다.

③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 1억원은 그대로

유찰되면 낙찰대금 자체는 526,000,000원 → 420,800,000원 → 336,640,000원으로 내려가지만, 두 임차인의 보증금 인수액은 각 회차 모두 100,000,000원으로 계산됩니다. 따라서 실제 자금 판단은 매각가가 아니라 각각 626,000,000원·520,800,000원·436,640,000원의 실질취득 기준으로 해야 합니다.

비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 이 실질취득 금액이 주변 거래가격보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인율 자체를 투자 메리트로 평가하지 않고, 임차인 인수와 물리적 구획 상태를 먼저 검토하는 것이 맞습니다.

④ 예상배당표 (매각가 526,000,000원 가정)

임차보증금 100,000,000원은 배당받는 금액이 아니라 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 예상배당은 각각 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 구조상 핵심 — 105호와 106호가 현재 하나로 사용 중

감정평가상 103호부터 106호까지 모두 근린생활시설로 이용 중입니다. 이 가운데 105호와 106호는 벽체 구분 없이 하나의 근린생활시설로 사용되고 있고, 경계를 구분하는 바닥의 건물호수 표시 등도 없는 상태입니다. 감정평가서에는 103·104호도 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다.

즉 현재의 벽체 철거 상태 자체가 곧바로 구분소유권 상실로 판단된 것은 아니지만, 낙찰 후 단독 106호로 사용하거나 처분하려면 경계 복원 범위·비용·점유 조정을 실제 현장에서 확인해야 합니다. 특히 곽장근이 105·106호를 함께 점유하고 있으므로 명도 및 임대관계 정리와 물리적 복원이 서로 연결돼 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 상록초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 서측 약 20m 내외, 북측 및 동측 약 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지는 629.7㎡, 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가 대상 4개 호 모두 근린생활시설(소매점)로 이용 중이며 105·106호는 벽체 없이 일체 이용 중입니다.
• 설비. 공용 위생·급배수시설과 승강기설비가 있으나 승강기는 사용중지 상태입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 인수액을 입찰가에 반드시 합산. 신건 526,000,000원 낙찰 가정의 실질취득은 626,000,000원입니다.
• 김수옥 임차관계 확인. 103·104호 점유, 보증금 70,000,000원·월차임 4,200,000원, 대항력 있는 것으로 계산됩니다.
• 곽장근 임차관계 확인. 105·106호 점유, 보증금 30,000,000원·월차임 1,900,000원으로 대상 106호와 직접 연결됩니다.
• 우선변제 없는 보증금 인수. 배당표상 두 임차보증금 모두 예상배당 0원, 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
• 105·106호 경계 복원. 벽체·호수표시가 없는 현재 상태와 2026.07.24 사실조회 회신을 원본으로 대조하고 실제 복원 범위를 확인해야 합니다.
• 공유물분할 경매 성격. 담보권 실행형 경매와 달리 공유물분할을 위한 경매개시결정이라는 점을 확인해야 합니다.
• 승강기 상태. 감정평가상 승강기설비는 사용중지 상태이므로 관리·운영 상황을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 비교 가능한 실거래 가격 없이 최저가 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 주변 상가의 실제 임대수익·거래사례를 별도 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “5.26억 낙찰”이 아니라 “6.26억 취득”으로 봐야 한다

이 사건의 권리분석 포인트는 명확합니다. 이미 말소된 390,000,000원 국민은행 근저당이나 과거 압류가 아니라, 경매개시결정보다 먼저 전입한 대항력 임차인 2명입니다. 배당계산상 김수옥 70,000,000원, 곽장근 30,000,000원은 모두 배당되지 않고 매수인이 전액 인수합니다.

따라서 현재 최저가 526,000,000원에 낙찰된다면 실질취득은 626,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 520,800,000원, 2회 유찰 시에도 436,640,000원으로 계산해야 합니다. 여기에 105·106호가 현재 하나의 영업공간으로 사용되고 있다는 물리적 리스크까지 겹칩니다. 감정인의 2026.07.24 회신상 복원은 용이한 것으로 판단됐지만, 실제 입찰 판단에서는 임차보증금 인수·명도·구획 복원을 모두 비용으로 봐야 합니다.

등기상 담보는 단순하지만, 임차인 인수와 구조 문제가 있는 근린시설. 이 물건은 최저가 숫자보다 실질취득금액과 점유·복원 가능성을 먼저 보는 것이 핵심입니다.