수원지방법원 2025타경53415. 안산시 상록구 본오동 871-11의 1층105호 근린시설입니다. 감정평가상 기호1~4는 모두 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이고, 등기상 현재 소유관계는 김승민·김승이·김승주·유해영·이예린·허성훈의 공유 형태입니다. 2025.10.01. 허성훈을 채권자로 한 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기됐습니다.
권리분석의 핵심은 현재 존속하는 근저당이 아니라 임차인입니다. 2008.09.01. 국민은행 근저당권은 채권최고액 390,000,000원이었지만 2023.07.07. 해지로 이미 말소됐습니다. 반면 김수옥은 2022.08.17., 곽장근은 2025.04.15. 전입했고, 두 사람 모두 기준일인 2025.10.01.보다 앞서 대항력이 있는 것으로 조사됐습니다. 배당계산에서도 두 보증금은 배당이 아니라 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층105호 · 경기도 안산시 상록구 샘골로 120 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상3층 건물 내 1층 |
| 공유자 | 김승민 · 김승이 · 김승주 · 유해영 · 이예린 · 허성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 358,000,000원 / 358,000,000원 (신건) |
| 매수인 인수 | 100,000,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | 458,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 임차인이 선순위다
등기부의 과거 국민은행 근저당권은 2023.07.07. 이미 말소됐고, 이정엽 지분에 대한 압류와 2023타경63334 강제경매개시결정 역시 2024.10.08. 말소됐습니다. 현재 사건의 기준일은 2025.10.01. 공유물분할을 위한 경매개시결정입니다. 김수옥의 전입일 2022.08.17.과 곽장근의 전입일 2025.04.15.은 모두 그보다 앞서므로, 조사 결과대로라면 대항력 있는 임차인으로 보아야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증금 합계 100,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수옥 | 103,104호 | 2022-08-17 | 70,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽장근 | 105,106호 | 2025-04-15 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 1억원은 그대로 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 358,000,000원 | 100,000,000원 | 458,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 286,400,000원 | 100,000,000원 | 386,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 229,120,000원 | 100,000,000원 | 329,120,000원 |
이 물건은 보증금 합계가 현재 최저가보다 큰 구조는 아니므로 낙찰가가 내려갈 때 실질취득액도 함께 내려갑니다. 다만 어느 시나리오에서도 100,000,000원의 인수액이 붙어 있으므로 경매표의 최저매각가만으로 가격을 비교해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,812,000원 |
| 인수 · 김수옥 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽장근 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 허성훈 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 352,188,000원 |
임차보증금 100,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인 인수로 계산돼 도넛 차트의 매각대금 배분에는 포함되지 않습니다. 허성훈의 채권액은 배당 계산에서 제외돼 있습니다.
⑤ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기호1~4 모두 근린생활시설(소매점)으로 이용 중입니다.
- 현황 차이. 감정평가상 기호1~4는 두 쌍으로 벽체 구분 없이 일체 이용 중인 것으로 조사돼 공부와 실제 이용형태 차이를 확인해야 합니다.
- 구조. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 지상3층 건물이며 외벽은 석재붙임 등, 내부는 인테리어 마감, 창호는 샷시입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수시설과 승강기설비가 있으나 승강기는 사용중지상태로 조사됐습니다.
- 입지. 상록초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설·아파트단지·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측 약 20미터 내외, 북측·동측 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 토지 공시지가는 3,013,000원/㎡입니다.
- 경매 이력 지표. 비교 통계상 평균 유찰 횟수는 0.9회이며 최근 낙찰금액 자료는 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차는 최저가 358,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 458,000,000원을 기준으로 경제성을 검토해야 합니다.
- 임차보증금 원본 대조. 김수옥 70,000,000원, 곽장근 30,000,000원의 대항력·점유범위·배당요구 여부와 매각 후 인수 범위를 반드시 원본으로 재확인해야 합니다.
- 105·106호 점유 확인. 곽장근의 조사상 점유부분은 105,106호입니다. 현장 점유범위와 실제 영업 상태를 확인해야 합니다.
- 벽체·구분건물 상태 확인. 감정평가상 일부 호가 벽체 구분 없이 일체 이용 중이므로 복원 필요성·비용·영업 활용성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 상가 환금성 확인. 최근 실거래 비교값이 없는 근린시설이므로 감정가만으로 시세를 단정하지 말고 주변 임대료·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 공유물분할 경매 특성 확인. 현재 공유관계와 경매개시 원인이 공유물분할을 위한 경매임을 등기·사건기록과 대조해야 합니다.
맺으며 — “3.58억 입찰”이 아니라 “4.58억 취득”으로 봐야 한다
이 사건은 신건이라 최저매각가가 감정가와 같은 358,000,000원이지만, 권리분석을 끝까지 하면 숫자가 달라집니다. 김수옥 70,000,000원과 곽장근 30,000,000원, 합계 100,000,000원의 보증금 인수가 예정돼 현재 회차 실질취득액은 458,000,000원입니다.
과거 국민은행 근저당과 이정엽 지분의 압류·강제경매는 이미 말소됐지만, 선순위 임차인 2명의 대항력은 별개의 문제입니다. 여기에 근린시설이라는 용도, 벽체 구분 없이 일체로 이용되는 현황, 최근 실거래 비교값 부재까지 겹쳐 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인율이 아니라 인수액을 더한 실질취득가와 현장 환금성을 중심으로 판단하는 것이 맞습니다.
