수원지방법원 2025타경53415. 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11, 샘골로 120에 있는 1층 104호 근린시설입니다. 감정평가상 기호1~4는 모두 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이고, 본건 건물은 철근콘크리트구조 지상 3층 건물의 1층 구분점포들입니다. 이번 경매는 2025.10.01. 허성훈이 신청한 공유물분할을 위한 경매개시결정에서 시작했습니다.
등기부에는 현재 존속하는 근저당권이 보이지 않습니다. 2008.09.01. 설정됐던 국민은행 근저당권 채권최고액 390,000,000원은 2023.07.07. 해지로 이미 말소됐고, 이정엽 지분에 붙었던 압류와 2023타경63334 강제경매개시결정도 2024.10.02. 경매 매각 뒤 말소됐습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 담보권이 아니라 대항력 임차인 2명의 보증금 100,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53415 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 871-11 1층 104호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 샘골로 120 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 김승민, 김승이, 김승주, 유해영, 이예린, 허성훈 |
| 감정가 / 최저가 | 865,000,000원 / 865,000,000원 (신건) |
| 매수인 인수 | 100,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 965,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기부보다 임차인 인수가 핵심
과거 국민은행 근저당은 이미 말소됐고, 이정엽 지분에 대한 압류·강제경매도 2024년 매각 과정에서 정리됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.10.01. 접수됐습니다. 그런데 임차인 김수옥은 2022.08.17., 곽장근은 2025.04.15. 전입으로 조사되어 둘 다 이 날짜보다 앞서며, 제공된 권리판정에서도 모두 대항력 있음으로 분류됩니다.
② 임차인 — 보증금 1억원을 낙찰가에 더해야 한다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수옥 | 103,104호 | 2022.08.17 | 70,000,000원 | 4,200,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 70,000,000원 |
| 곽장근 | 105,106호 | 2025.04.15 | 30,000,000원 | 1,900,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 30,000,000원 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당으로 보증금을 회수하는 것으로 계산할 수 없고, 현재 배당 시뮬레이션은 보증금 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 1억원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 865,000,000원 | 100,000,000원 | 965,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 692,000,000원 | 100,000,000원 | 792,000,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 553,600,000원 | 100,000,000원 | 653,600,000원 |
현재 분석에서 임차보증금 인수액은 세 회차 모두 100,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 때 줄어드는 것은 낙찰대금 부분이고, 실제 투자금 판단은 언제나 낙찰가 + 인수액으로 해야 합니다. 신건의 865,000,000원만 보고 가격을 판단하면 실제 부담을 100,000,000원 작게 보는 셈입니다.
④ 예상배당표 (매각가 865,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,050,000원 |
| 인수 · 임차인 김수옥 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 곽장근 | 30,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 허성훈 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 853,950,000원 |
현재 계산에서는 집행비용 11,050,000원을 제외한 853,950,000원이 소유자 교부로 남으며, 임차인 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 처리됩니다. 허성훈의 채권액은 계산에서 제외돼 있습니다.
⑤ 구분점포 상태 — 경계·복원 여부 확인이 필수
감정평가에서는 기호1~4가 모두 근린생활시설(소매점)으로 이용되고 있다고 확인했습니다. 또 공부와의 차이로 기호1·4는 벽체구분 없이 일체로 BYC 본오점, 기호2·3은 벽체구분 없이 일체로 닭갈비 돈곱창 본오점으로 이용 중이라고 적시돼 있습니다.
매각물건명세서 비고에는 특히 105호와 106호는 벽체구분이 없고 바닥에 호수 표시 등 경계를 구분할 표식 없이 인접 호수와 일단의 판매시설로 이용 중이라고 기재돼 있습니다. 다만 2026.07.24. 감정인 사실조회 회신에서는 구분건물로 성립할 당시에는 경계벽 설치 등으로 구조상 독립성을 갖추었을 것으로 추정되고, 현재 독립성 상실은 일시적인 것으로 판단되며 건축물대장·건축물현황도 등에 의해 복원이 용이하다는 의견이 제시됐습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록초등학교 남서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적 대중교통 상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 약 20미터, 북측·동측 약 8미터 포장도로에 각각 접하고 차량 진출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며, 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 629.7㎡, 공시지가 3,013,000원/㎡, 평지·세로장방·중로각지입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수시설과 승강기설비가 있으나 승강기는 사용중지 상태입니다.
- 건물. 2008.07.15. 준공된 철근콘크리트구조 건물이며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 이력. 비교 대상의 평균 유찰 횟수는 0.9회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 김수옥 70,000,000원, 곽장근 30,000,000원 — 현재 계산상 합계 100,000,000원이 매수인 인수입니다.
- 점유범위 실측. 김수옥은 103·104호, 곽장근은 105·106호를 점유하는 것으로 조사돼 본건 104호와 인접 호실 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 두 임차인 모두 우선변제 여부가 확인되지 않은 상태이므로 원본 매각물건명세서와 배당요구 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 경계 복원 확인. 105·106호는 벽체와 바닥 호수표시 없이 일체 사용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 건축물현황도와 실제 구조를 대조해야 합니다.
- 일체 사용 현황. 감정평가상 기호1·4, 기호2·3이 각각 벽체 없이 일체 사용 중이므로 영업공간 분리 가능성과 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 승강기 상태. 승강기설비는 사용중지 상태로 평가돼 있습니다.
- 가격 판단. 현재 회차의 판단 기준은 865,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 965,000,000원입니다.
맺으며 — “등기부가 단순해도, 인수액은 1억원이다”
이 사건은 과거 근저당·압류가 이미 정리돼 등기부만 보면 복잡하지 않습니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 완전히 다른 숫자가 앞에 섭니다. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 100,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되기 때문입니다.
따라서 신건 최저가 865,000,000원에 낙찰된다면 실제 부담 기준은 965,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 792,000,000원, 2회 유찰 시에도 653,600,000원으로 계산해야 합니다. 여기에 복수 호실의 벽체 없는 일체 사용, 105·106호 경계 표시 문제, 임차인의 교차 점유까지 존재합니다. 이 물건은 ‘최저가가 얼마인가’보다 ‘인수액과 점유·경계를 어떻게 정리할 것인가’를 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
