전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가 7-7의 다세대 401호입니다. 감정평가상 해당 건물은 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물이고, 401호는 제4층에 위치하며 다세대 주택 1세대로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2022.11.16. 전주복지신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 서원준 근저당권과 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 바깥에 있습니다. 현황조사에서 401호 점유자 한상배가 약 200,000,000원의 공사대금채권을 이유로 유치권을 행사한다고 주장한 사실이 확인됐지만, 매각물건명세서에는 그 성립 여부가 불분명하다고 적혀 있습니다. 여기에 한상배와 임의환 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 단순히 “인수 0원”이라는 숫자만 보고 안전형으로 분류하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 401호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 전주시 완산구 현무3길 9-22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택 1세대 · 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 중 제4층 제401호 |
| 전용면적 | 54.08㎡ |
| 소유자 | 박성주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 165,895,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준은 2022.11.16. 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 2023.03.22. 설정된 서원준의 후순위 근저당권 120,000,000원, 군산세무서장·전주세무서의 압류, 사건 2025타경30938의 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 말소기준보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당에서 먼저 차감될 수 있어 후순위 채권의 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
2022.11.16. 설정된 근저당권자는 이후 명칭이 전주혁신신용협동조합으로 변경됐고, 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 점유·임차 조사 — ‘대항력 有’로 단정할 수 없다
| 성명 | 점유 부분 | 조사 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상배 | 목록1. 401호 | 유치권행사 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임의환 | 목록2. 402호 | 현황조사 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
두 조사대상 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 있는 임차인이라고 단정할 수도, 반대로 대항력이 없다고 단정할 수도 없습니다. 보증금과 확정일자 역시 확인되지 않아 우선변제 여부도 미상입니다. 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 점유관계와 임차관계 확인은 별도입니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 66.8%, 표본의 시점은 2022.11
전용 54.08㎡로 면적이 일치하는 실거래는 2건이며, 두 거래 모두 2022.11에 200,000,000원으로 신고됐습니다. 평균·최저·최고·최신 거래가가 모두 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | 54.08㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가 133,700,000원은 이 실거래 평균 200,000,000원의 66.8%입니다. 감정가 191,000,000원보다도 낮아진 상태입니다. 다만 실거래 표본 자체가 2022.11의 2건뿐이므로, 이 숫자만으로 2026년 현재 시세보다 싸다고 단정해서는 안 됩니다. 특히 유치권 주장과 점유 미상 리스크는 이 66.8% 비교에 포함되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 2. 근저당 · 전주복지신용협동조합 | 720,000,000원 | 131,028,200원 |
| 3. 근저당 · 서원준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 840,000,000원 중 예상 채권자 배당은 131,028,200원, 미배당은 708,971,800원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 133,700,000원 | 131,028,200원 | 708,971,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 93,590,000원 | 91,505,380원 | 748,494,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 65,512,999원 | 63,933,765원 | 776,066,235원 | 0원 |
배당표상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 그러나 신청채권 165,895,890원은 각 시나리오에서 배당액이 0원으로 계산되어 있고, 선순위 근저당의 미배당 규모가 큰 구조입니다. 유찰이 더 진행되면 표면 매입가는 낮아지지만 유치권·점유 확인이라는 핵심 숙제는 그대로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주동부시장 북측 인근이며, 근린상가·소규모 공동주택·단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물로, 외벽은 치장벽돌쌓기 등, 내부는 몰탈 위 벽지도배 및 타일붙임 등 마감이며 샷시창호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 615,500원/㎡, 토지면적은 54.6㎡입니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 방화지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 해당하고 중로2류에 접합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 조사되지 않았습니다.
- 규모. 실거래 자료상 총 6세대이며 사용승인일은 2022.08.25입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 한상배가 주장하는 약 200,000,000원 공사대금채권의 공사계약·채권 발생·변제기·점유 개시 및 계속 여부를 확인해야 합니다.
- 401호 점유 확인. 한상배의 실제 점유 상태와 점유 목적이 유치권 행사인지, 임차관계가 병존하는지 확인해야 합니다.
- 대항력 미상 점유자 확인. 한상배·임의환 모두 전입일과 보증금이 확인되지 않았으므로 주민등록·임대차·확정일자 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 군산세무서장·전주세무서 압류 중 당해세가 있는지 확인해야 실제 배당 순위를 판단할 수 있습니다.
- 주소 불일치 확인. 등기사항전부증명서의 현무3길 9-22와 집합건축물대장의 현무3길 29가 같은 목적물을 지칭하는지 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 거래 2건이 모두 2022.11 거래이므로 133,700,000원이 현재 시세 대비 실제로 저렴한지는 별도의 최신 거래 확인이 필요합니다.
- 배당과 인수 구분. 배당표상 인수 0원이라는 사실과 점유·유치권 분쟁 가능성은 별개의 문제로 봐야 합니다.
맺으며 — “70%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
현재 최저매각가는 133,700,000원으로 감정가 191,000,000원의 70%이고, 자료상 실거래 평균 200,000,000원의 66.8%입니다. 숫자만 보면 상당한 할인처럼 보입니다. 등기부상으로도 말소기준 이후의 권리는 소멸하고 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 가격이 아니라 확인되지 않은 점유 리스크입니다. 401호에서는 한상배가 약 200,000,000원의 유치권을 주장하고 있으며 그 성립 여부가 불분명합니다. 조사대상자들의 전입신고일과 보증금도 확인되지 않았습니다. 여기에 비교 가능한 실거래가 2022.11의 2건뿐이어서 66.8%라는 비율을 2026년 현재의 확정적인 할인율로 볼 수도 없습니다. 따라서 결론은 “등기 인수는 0원, 그러나 유치권·점유관계 확인 전에는 가격 메리트 확정 금지”입니다.
