전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가, 전주동부시장 북측 인근에 있는 다세대주택 401호입니다. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층에 위치하며, 건물은 근린상가와 소규모 공동주택, 단독주택이 혼재하는 상업지역에 자리합니다. 소유자는 박성주이고, 말소기준권리는 2022년 11월 16일 설정된 전주복지신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 명칭변경과 채권양도를 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었습니다.
일반적인 후순위 근저당권과 압류는 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 본건은 등기부에 나타나는 권리보다 현장의 점유와 유치권 주장이 더 중요합니다. 특히 약 200,000,000원의 공사대금채권 주장이 사실인지, 유치권이 적법하게 성립하는지, 실제 점유가 어떻게 이루어지고 있는지에 따라 낙찰 후의 명도와 경제적 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 401호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 2022.08.25 준공 · 6세대 |
| 비교 거래 면적 | 54.08㎡ |
| 소유자 | 박성주 · 2022.04.12 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 93,590,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 서원준 / 165,895,890원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.16 전주복지신용협동조합 근저당권 (채권최고액 720,000,000원, 이후 이전등기) |
| 점유 관련 핵심사항 | 401호 한상배 · 공사대금 약 200,000,000원 유치권 주장 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기상 도로명주소 | 전주시 완산구 현무3길 9-22 |
| 건축물대장상 도로명주소 | 전주시 완산구 현무3길 29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
현재 말소기준권리는 2022.11.16 을구 6번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 전주복지신용협동조합이고, 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경되었습니다. 2024.12.27 확정채권양도를 원인으로 2025.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이지 별도의 새로운 선순위 근저당권 설정이 아닙니다.
후순위인 서원준 근저당권(채권최고액 120,000,000원), 국세 압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 종전에 있었던 가압류·가등기·경매개시결정 가운데 일부는 이미 말소되었거나 취하된 상태입니다.
② 점유자·임차인 분석 — 유치권이 가장 큰 변수
실제 임차인으로 확정된 사람은 0명이며, 점유 관련 조사자는 2명입니다. 한상배는 매각대상인 401호에서 유치권을 행사한다고 조사되었고, 임의환은 별도 호실인 402호의 조사자로 기재되어 있습니다. 두 사람 모두 전입신고일·확정일자·보증금이 확인되지 않으므로 임차인의 대항력이나 우선변제권을 확정할 수 없습니다.
| 성명 / 대상 | 점유·권리 주장 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한상배 401호 |
유치권 행사 공사대금 약 200,000,000원 주장 |
가능·미상 임차 여부·전입일 미확인 |
미상 보증금·확정일자 미상 |
해당 없음 |
| 임의환 402호 |
402호 점유 관련 조사 401호 임차 관계 확인되지 않음 |
가능·미상 402호 관련 전입일 미확인 |
미상 보증금·확정일자 미상 |
해당 없음 |
대항력 배지는 임차관계가 확인될 경우의 판정 불확실성을 나타냅니다. 두 조사자를 대항력 있는 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않습니다. 402호 조사자는 401호의 임차인으로 간주하지 않습니다.
매각물건명세서에는 명시적인 인수권리와 법정지상권이 모두 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다. 이는 확정된 임대차보증금 인수액이 확인되지 않았다는 판단에 참고할 수 있지만, 유치권이 부존재한다거나 한상배의 점유가 자동으로 해소된다는 뜻은 아닙니다. 유치권은 등기부상의 일반적인 말소기준권리 분석만으로 결론낼 수 없는 별도 위험입니다.
③ 시세 비교 — 46.8%라는 숫자만 믿으면 위험하다
동일 건물 관련 확인 실거래는 비교 면적 54.08㎡의 2022년 11월 거래 2건입니다. 거래금액은 모두 200,000,000원이며 3층 거래로 표시됩니다. 현재 최저매각가 93,590,000원은 이 기록상 거래금액의 46.8% 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 기록상 평균 | 54.08㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
| 감정평가액 | — | 401호 | 191,000,000원 |
| 현재 최저가 | — | 401호 | 93,590,000원 |
해당 건물은 6세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 과거 비교 거래도 2건에 그치고, 현재 대상은 4층 401호인 반면 확인 거래는 3층입니다. 개별 층과 상태의 차이뿐 아니라 401호의 유치권 주장·점유 불확실성까지 고려해야 합니다. 따라서 과거 실거래가격에 단순히 최저가를 대입해 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (현재 최저매각가 93,590,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,084,620원 |
| 1. 을구 6번 선순위 근저당 전주복지신협 설정 · 이후 케이씨유엔피엘대부로 이전 |
720,000,000원 | 91,505,380원 |
| 2. 을구 7번 후순위 근저당 서원준 |
120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 93,590,000원 |
위 단순 배당계산에서는 선순위 근저당권에 91,505,380원이 배당되고, 경매신청채권자인 서원준은 배당을 받지 못하는 구조입니다. 근저당권 채권최고액 합계는 840,000,000원이며, 그 기준으로 계산한 미배당액은 748,494,620원입니다. 다만 이는 실제 확정 채권잔액이나 매수인 인수채무를 의미하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 위험이 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 등기권리 예상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
93,590,000원 | 91,505,380원 | 748,494,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
65,512,999원 | 63,933,765원 | 776,066,235원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
45,859,099원 | 44,633,635원 | 795,366,365원 | 0원 |
회차별 금액은 가정 시나리오입니다. 미배당액은 채권최고액 합계를 기준으로 산정한 수치이며, 매수인의 인수액과 다릅니다. 세금·최우선변제·유치권 관련 비용은 별도입니다.
유찰이 추가로 진행될 경우 매각가는 65,512,999원, 그다음에는 45,859,099원 수준으로 내려가는 시나리오입니다. 일반적인 후순위 등기권리는 소멸한다고 보아 예상 인수액이 각 회차 모두 0원으로 표시됩니다.
하지만 한상배의 유치권 주장 약 200,000,000원은 매각가 하락에 따라 자동으로 줄어드는 금액이 아닙니다. 유치권의 성립 자체가 불확실하므로 이 금액을 낙찰자가 반드시 추가 지급한다고 계산할 수도 없지만, 점유 해소에 필요한 비용과 분쟁 위험을 무시할 수도 없습니다. 따라서 어느 회차든 낙찰가만을 실질취득원가로 확정할 수 없는 상태입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 경원동3가의 전주동부시장 북측 인근. 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 시내간선도로가 있습니다. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 건물. 2022.08.25 준공, 6세대 규모. 철근콘크리트조 5층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 역사도심 지구단위계획구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 공시지가 자료는 615,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각각 다세대주택 1세대로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 토지 현황은 오피스텔 및 공동주택부지로 기재되어 있습니다.
- 건축물 관련. 위반건축물로 표시되지 않았고 감정요항표의 공부와의 차이는 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 등기부와 건축물대장의 도로명주소에는 차이가 있습니다.
- 환금성. 6세대 규모로 거래 표본이 적고, 확인된 비교 거래는 2022년 11월 2건입니다. 현재 시장가격을 검증할 거래 근거가 부족한 데다 유치권 주장으로 일반적인 매도·명도보다 불확실성이 큽니다.
⑦ 입찰 전 반드시 확인할 체크리스트
- 유치권의 성립 여부. 한상배가 주장하는 약 200,000,000원의 공사대금채권에 관해 실제 공사 내용, 채권 발생 근거, 변제 여부, 목적물과 채권의 관련성, 점유의 적법성·계속성을 확인해야 합니다.
- 401호 현장 점유. 유치권 주장자가 실제로 401호를 어떤 방법으로 점유·관리하는지, 명도 및 인도에 관한 분쟁 가능성이 어느 정도인지 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 한상배와 임의환 모두 보증금·확정일자·전입신고일이 확인되지 않았습니다. 401호의 실제 임대차 존재 여부를 확인하고, 402호 조사자를 401호 임차인으로 혼동하지 않아야 합니다.
- 공동담보와 실제 채권잔액. 720,000,000원 선순위 근저당권의 공동담보 관계, 현재 권리자 케이씨유엔피엘대부주식회사의 채권 내역, 후순위 서원준 근저당권의 402호·502호 공동담보 관계를 대조해야 합니다.
- 조세채권 우선순위. 군산세무서, 전주세무서, 국민건강보험공단 압류와 실제 미납액 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 건축물 주소 동일성. 등기부의 현무3길 9-22와 건축물대장의 현무3길 29가 동일 건물·동일 호실을 지칭하는지 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 2022년 11월의 거래금액 200,000,000원을 현재 매매가능가격으로 사용해서는 안 됩니다. 401호의 상태와 점유 분쟁 가능성을 반영한 실제 처분가능가격을 검증해야 합니다.
- 매각물건명세서 및 관련 원본. 유치권 불분명 기재, 현황조사보고서, 등기사항전부증명서, 건축물대장, 공동담보목록과 매각 관련 변경사항을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 유치권의 진실”
전주 경원동 401호는 감정가 191,000,000원에서 최저가 93,590,000원까지 내려온 2회 유찰 다세대주택입니다. 과거 확인 실거래 200,000,000원과 비교하면 가격 차이가 커 보이지만, 그 거래는 2022년 11월 기록으로 현재 시세의 충분한 근거가 되지 못합니다.
말소기준 이후의 등기권리만 보면 일반적인 후순위 권리는 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 401호의 한상배가 약 200,000,000원의 공사대금채권에 따른 유치권을 주장하고 있고, 명세서는 그 성립 여부가 불분명하다고 적고 있습니다. 임차인으로 확정된 사람은 없지만 점유 관련 사실관계도 충분히 해소되지 않았습니다.
게다가 국세·건강보험 관련 압류, 복수의 경매개시결정 이력, 공동담보 관계, 소규모 건물의 제한적인 거래 표본과 주소 기재 차이까지 확인할 사항이 적지 않습니다. 현재 자료만으로 가격상 우위나 안전한 실질취득원가를 인정하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급. 핵심 유치권과 401호 점유관계가 명확하게 해소되고, 실제 현재 시세와 총취득비용이 확인되기 전에는 낮은 최저가만을 이유로 한 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 낙찰 후 어떤 권리와 점유를 실제로 해결해야 하느냐입니다.
