전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가 소재 502호 다세대주택입니다. 소유자는 박성주이고, 말소기준은 2022.11.16. 전주복지신용협동조합의 채권최고액 720,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권은 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경됐고 2024.12.27. 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 그 뒤 설정된 서원준의 채권최고액 120,000,000원 근저당, 국세 압류와 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격은 한 차례 유찰돼 감정가 220,000,000원에서 154,000,000원으로 내려왔습니다. 자료상 최근 12개월 평균과 최신 실거래 금액은 모두 220,000,000원으로, 최저가는 그 금액의 70.0%입니다. 다만 확인되는 실거래는 2022.11 단 1건뿐이므로, 30% 할인 수치만으로 현재 시세 대비 확정적인 저가라고 단정하기에는 표본이 약합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대 주택 1세대로 이용 |
| 소유자 | 박성주 |
| 감정가 / 최저가 | 220,000,000원 / 154,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 165,895,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 도로명주소 확인 | 등기사항전부증명서: 전주시 완산구 현무3길 9-22 · 집합건축물대장: 전주시 완산구 현무3길 29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2022.11.16. 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 2023.03.22. 서원준 근저당권, 2024.12.12. 군산세무서 압류, 2025.03.05. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2025.05.22. 전주세무서 압류, 2025.10.28. 케이씨유엔피엘대부 주식회사 임의경매개시결정, 2026.03.25. 국민건강보험공단 압류는 모두 말소기준 이후로 자료상 매각으로 소멸합니다.
② 점유자·임차관계 — 502호와 적용 범위를 분리해 볼 것
| 이름 | 점유 부분 | 용도 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한상배 | 목록1. 401호 | 유치권행사 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
| 임의환 | 목록2. 402호 | 점유 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 |
한상배와 임의환 모두 전입신고일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 有로 단정할 수 없습니다. 따라서 판정은 ‘대항력 가능·미상’이 맞습니다. 또한 두 사람에게 보증기관의 대위·승계 표시는 없습니다. 중요한 점은 조사된 점유 부분이 각각 401호와 402호라는 것입니다. 본 분석 대상인 502호에 관해 별도로 특정된 임차인은 확인되지 않으므로, 이들의 권리가 502호에 직접 미치는지 여부를 구분해야 합니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 70%, 표본은 단 1건
비교 가능한 실거래는 2022.11 전용 75.55㎡, 2층, 220,000,000원 1건입니다. 대상 면적은 69.289㎡로 면적 매칭 상태이며, 자료상 최근 12개월 평균도 220,000,000원, 최신 거래도 220,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 75.55㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저가 154,000,000원은 자료상 최근 12개월 평균과 최신 거래 금액의 70.0%입니다. 단순 가격비율만 보면 66,000,000원 낮습니다. 그러나 표본이 한 건뿐이고 최신 거래월도 2022.11이므로, 이 수치를 현재 시장가의 확정적 기준으로 쓰기보다는 가격 여유가 생긴 상태 정도로 해석하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,956,000원 |
| 2. 근저당 · 전주복지신용협동조합 | 720,000,000원 | 151,044,000원 |
| 3. 근저당 · 서원준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 합계 840,000,000원 중 예상 배당은 151,044,000원이며, 미배당액은 688,956,000원입니다. 배당모델상 매수인 인수액은 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 미배당 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 154,000,000원 | 151,044,000원 | 688,956,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 107,800,000원 | 105,490,800원 | 734,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 75,460,000원 | 73,701,720원 | 766,298,280원 | 0원 |
유찰이 더 진행될수록 담보권자의 미배당은 커지지만, 현재 계산상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당이 그대로 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 별도로 성립하는 유치권이 있다면 배당표 밖의 현장 리스크가 될 수 있으므로 그 부분은 구분해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주동부시장 북측 인근. 근린상가와 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 일반상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 시내간선도로가 있어 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물이며 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 부정형 평지이며 현황 오피스텔 및 공동주택부지로 이용 중입니다. 북동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다.
- 공시지가. 615,500원/㎡. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 공동주택으로 실거래 표본이 1건에 불과해, 가격 비교와 향후 재매각 시 대단지보다 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 502호 점유관계 재확인. 조사된 한상배·임의환은 각각 401호·402호 점유자로 기재돼 있습니다. 502호의 실제 점유자를 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 401호 유치권 범위 확인. 약 200,000,000원 공사대금 유치권 주장이 어느 부동산과 공사에 관한 것인지, 502호 또는 공용부분과 연결되는지 원문을 대조해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 두 점유자는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 당해세 확인. 군산세무서·전주세무서 압류가 있어 세목과 법정기일을 확인해야 실제 배당순위를 확정할 수 있습니다.
- 주소 불일치 확인. 등기상 도로명주소는 현무3길 9-22, 집합건축물대장은 현무3길 29로 기재돼 있어 동일 건물 여부와 표시관계를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 220,000,000원 비교가격은 2022.11 실거래 1건에 기반합니다. 주변 다세대·소규모 공동주택의 최근 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 형태, 명도 협의 가능성을 현장조사에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인”보다 먼저 볼 것은 적용 범위다
현재 최저가 154,000,000원은 감정가와 자료상 실거래 기준 220,000,000원의 70.0%로 내려왔습니다. 등기상 말소기준 이후 권리가 소멸하고 배당모델상 매수인 인수액도 0원이므로 등기부만 보면 구조는 정리되는 편입니다. 하지만 실거래 표본은 단 1건이고, 총 6세대의 소규모 다세대라는 환금성 한계가 있습니다. 여기에 같은 사건 조사상 401호의 약 200,000,000원 유치권 주장과 401·402호 점유자의 대항력 미상이 겹칩니다.
따라서 이 사건의 핵심은 ‘154,000,000원이 싸냐’ 하나가 아닙니다. 502호에 실제로 연결되는 점유·유치권 위험이 어디까지인지 분리 확인한 뒤, 그 위험이 해소되는 범위에서 154,000,000원의 가격 여유를 평가해야 합니다. 가격 할인은 분명하지만, 권리 적용 범위와 시세 표본이 약한 만큼 가격은 긍정, 확인 난도는 중간 이상인 물건입니다.
