전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가 소재 다세대주택 502호입니다. 소유자는 박성주이며, 2022년 4월 소유권을 취득했습니다. 그해 11월 전주복지신용협동조합 명의로 채권최고액 720,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경된 다음 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
등기상 후순위 근저당권과 압류, 경매개시결정 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기권리의 소멸과 실제 점유·유치권 문제는 별개입니다. 특히 매각물건명세서에는 유치권 성립 여부가 불분명하다고 기재되어 있습니다. 등기상 인수권리 없음이라는 표현을 실제 분쟁 위험까지 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 502호 |
| 등기상 지번 | 전주시 완산구 경원동3가 7-7, 8-19 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택 1세대로 이용 |
| 참고 면적 | 69.289㎡ (가격 비교 대상 면적) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지상 5층 건물 |
| 건물 규모 / 준공 | 6세대 · 2022.08.25 |
| 소유자 | 박성주 (2022.04.12 소유권이전) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 107,800,000원 (감정가의 49% · 2회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 신청채권자 / 청구액 | 서원준 / 165,895,890원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.16 을구 6번 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 근저당권 승계 | 전주복지신용협동조합 → 전주혁신신용협동조합 → 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 역사도심 지구단위계획구역 |
| 등기 발급일 | 2026.07.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도
핵심 기준일은 2022.11.16입니다. 이날 설정된 을구 6번 근저당권이 말소기준권리이며, 2023년 서원준의 후순위 근저당권, 2024년 이후 압류 및 경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 선행 가압류와 일부 근저당권, 가등기는 이미 말소된 이력이 있습니다.
다만 채권최고액 720,000,000원은 공동담보 근저당권의 등기상 한도이지, 502호 하나의 실제 채무잔액이라는 뜻은 아닙니다. 따라서 이를 낙찰자가 떠안는 금액으로 계산해서는 안 됩니다. 근저당권 이전 이후의 현재 권리자와 공동담보의 범위도 함께 확인해야 합니다.
점유자·임차관계 분석 — 502호와의 연결 확인이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련자는 한상배와 임의환, 2명입니다. 하지만 각각 401호와 402호를 대상으로 조사되었고, 임대차계약이나 보증금이 확인된 502호의 실제 임차인은 특정되지 않았습니다. 한상배는 임차인으로 확정된 사람이 아니라 유치권 행사 주장자입니다.
| 성명 / 대상 | 점유·신고 내용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상배 목록1 · 401호 |
유치권 행사 주장 · 공사대금채권 약 200,000,000원 주장 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임의환 목록2 · 402호 |
현황조사상 점유 관련자 · 임차관계 미확인 | 미상 / 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 가능·미상은 대항력이 인정되었다는 뜻이 아닙니다. 전입신고일·점유 개시일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 판단을 유보한 것입니다. 두 명 모두 보증기관에 의한 보증금 대위·승계 신고자로 확인된 경우는 아닙니다. 조사 대상 호수와 실제 매각 대상 호수의 일치 여부를 먼저 검증해야 합니다.
401호·402호 관련 점유자들을 502호의 대항력 있는 임차인으로 단정하거나, 이들의 미상 보증금을 합산해 502호의 인수액으로 계산하는 것은 부정확합니다. 502호에 실제 점유자가 따로 존재하는지, 전입과 임대차관계가 있는지에 대한 현장 확인이 선행되어야 합니다.
② 시세 비교 — 감정가의 49%가 현재 시세의 49%는 아니다
가격만 보면 220,000,000원의 감정가에 비해 최저가 107,800,000원은 매우 낮아 보입니다. 그러나 확인 가능한 실거래는 2022년 11월의 1건이며, 거래면적도 75.55㎡로 가격 비교 대상 면적 69.289㎡와 다릅니다. 이 거래는 현재 시세를 직접 대변하는 동일 조건의 최신 거래라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 / 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 실거래 | 75.55㎡ | 2층 | 220,000,000원 |
| 실거래 표본 평균 | 1건 | — | 220,000,000원 |
| 본건 감정가 | 비교 대상 69.289㎡ | — | 220,000,000원 |
| 본건 최저매각가 | 비교 대상 69.289㎡ | — | 107,800,000원 |
가격 통계에는 최근 12개월 평균으로도 220,000,000원이 표시되어 있습니다. 하지만 확인되는 개별 거래의 시점은 2022.11입니다. 이를 2026년 10월 기준 최근 12개월의 충분한 거래 표본으로 인정하기는 어렵습니다. 최신 거래가 2022.11에 머물러 있어 현재 시장의 상승 또는 하락 추세를 판단할 근거도 부족합니다.
최저가 107,800,000원은 확인된 과거 거래액 220,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 과거 거래와의 단순 가격 비교입니다. 여기에 유치권 검증·명도·주소 불일치 위험까지 고려하면, 저가 매각이라는 사실만으로 현재 시장 대비 안전마진이 확보됐다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (최저가 107,800,000원 낙찰 가정)
매각대금에서 집행비용을 제외하면 선순위 근저당권에 배당될 금액만 남습니다. 후순위 근저당권자인 서원준은 예상배당액이 0원으로 계산됩니다. 신청채권자의 청구액은 165,895,890원이지만, 배당순위와 선순위 채권의 규모 때문에 현재 시나리오에서 배당 실익이 없는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,309,200원 |
| 1. 을구 6번 선순위 근저당 전주복지신용협동조합 설정 |
720,000,000원 | 105,490,800원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 서원준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 107,800,000원 |
선순위 근저당권은 2025.01.15 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 배당표의 720,000,000원은 채권최고액 기준이며 실제 배당채권액은 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
유찰 회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수(배당상) |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 감정가 49% |
107,800,000원 | 105,490,800원 | 734,509,200원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 약 34% |
75,460,000원 | 73,701,720원 | 766,298,280원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 약 24% |
52,822,000원 | 51,471,204원 | 788,528,796원 | 0원 |
배당 대상 채권최고액 합계는 840,000,000원입니다. 현재 회차에서 배당 후 미회수로 계산되는 금액은 734,509,200원에 이릅니다. 다만 채권자의 미배당액은 매수인이 인수할 금액과 같지 않습니다. 소멸하는 근저당권의 미회수액을 낙찰자에게 그대로 이전시키는 방식으로 계산하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주동부시장 북측 인근입니다. 주변은 근린상가, 소규모 공동주택 및 단독주택 등이 혼재한 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장과 시내간선도로가 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물이며, 다세대주택으로 이용됩니다. 위생·급배수·난방·소방 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 규모와 환금성. 2022.08.25 준공된 6세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 비교 가능한 실거래 표본이 제한적이어서 적정 매도가격과 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
- 접도. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단으로 이용되는 평지입니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 역사도심 지구단위계획구역이며, 상대보호구역과 역사문화환경보존지역 등의 제한도 존재합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 615,500원/㎡이며, 토지 관련 면적은 54.6㎡로 기재되어 있습니다.
- 건축물 점검. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 등기부와 집합건축물대장의 도로명주소가 서로 달라 주소 일치 여부를 따로 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 한상배가 주장하는 약 200,000,000원의 공사대금채권에 대해 공사계약, 대금채권 발생, 변제기, 점유의 계속성과 적법성 등을 확인하세요. 특히 401호 관련 주장이 502호에 어떤 영향을 미치는지 구분해야 합니다.
- 502호 실제 점유 확인. 401호 한상배, 402호 임의환의 조사 내용과 502호의 현재 점유·출입·사용 상태를 대조하세요. 다른 호수의 점유자를 본건의 임차인으로 단정하지 않아야 합니다.
- 임대차 및 대항력. 실제 매각 대상 호수의 전입세대, 임대차계약, 확정일자, 보증금, 배당요구와 점유 개시 시점을 확인하세요. 현재 확인된 점유 관련자의 대항력과 우선변제권은 미상입니다.
- 매각 대상 목록 대조. 사건 표시상 502호와 현황조사상 401호·402호, 감정평가 대상의 범위, 대지권 및 현장 표시가 일치하는지 확인하세요.
- 도로명주소 불일치. 등기상 현무3길 9-22와 집합건축물대장상 현무3길 29의 불일치 원인 및 향후 정정 필요 여부를 확인하세요.
- 선순위 공동담보. 채권최고액 720,000,000원의 공동담보목록 제2022-970호, 근저당권 이전 내역 및 실제 채권잔액을 확인하세요.
- 조세채권. 국을 권리자로 하는 압류와 국민건강보험공단 압류의 실제 채권액, 법정기일, 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 2022.11 거래 220,000,000원은 현재 거래가격의 충분한 근거가 아닙니다. 동일 건물·유사 면적의 현행 매매 및 임대 수요를 확인한 후 적정 응찰가를 산정하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자의 인도 가능성, 유치권 분쟁 발생 가능성, 공용부분 관리비 체납과 추가 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 재확인. 2026.10.26 매각기일의 진행 여부, 최종 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 건축물대장을 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 점유의 실체
이 사건은 감정가 220,000,000원에서 최저가 107,800,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 근저당권을 비롯한 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 이것만 보면 법적 인수 부담이 크지 않은 물건처럼 보입니다.
하지만 본건의 결정적인 문제는 등기부에 기재된 채권액 자체가 아닙니다. 401호 관련 약 200,000,000원의 유치권 주장이 있고, 402호에도 점유 관련자가 조사됐으며, 실제 매각 표시 호수는 502호입니다. 유치권이 성립하는지, 점유 범위가 어디까지인지, 502호와의 관계가 무엇인지가 확정되지 않았습니다. 그에 따라 명도와 취득 과정에서 추가 분쟁이 발생할 가능성을 배제하기 어렵습니다.
가격에서도 확실한 결론을 내리기 어렵습니다. 과거 확인 거래는 2022.11의 220,000,000원 한 건이고 면적도 다릅니다. 이 거래를 현재의 확정 시세로 간주하면 할인율이 실제보다 매력적으로 보일 수 있습니다. 이미 2회 유찰된 소규모 다세대라는 점까지 고려할 때 환금성도 보수적으로 접근해야 합니다.
종합 판단은 D등급, 적극 입찰보다는 권리·점유관계 확인 우선입니다. 유치권 주장이 본건 502호에 미치는 영향이 없고, 실제 점유·임차관계도 정리되며, 현재 거래 가능한 시세까지 검증된다면 판단을 다시 할 수 있습니다. 그 전에는 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 저렴하거나 안전한 경매라고 결론 내려서는 안 됩니다.
