전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가 7-7 501호의 다세대 물건입니다. 감정 이용상태는 각각 다세대 주택 1세대이고, 비교 면적은 69.289㎡로 매칭되어 있습니다. 현재 소유자는 박성주이며 2022.04.12 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 권리분석의 기준점은 2022.11.16 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 이 권리는 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경되고 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 순위는 2022.11.16에 고정됩니다.
말소기준 이후 송화자의 근저당권 91,000,000원, 국의 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 반면 등기부 밖 점유관계는 별도입니다. 현황조사상 한상배는 목록1. 401호에서 유치권행사로 기재돼 있고, 임의환은 목록2. 402호 점유자로 조사됐습니다. 두 사람 모두 전입신고일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이 점유 정보는 401호·402호로 표시돼 있으므로 501호의 인수관계와 직접 동일시하지 말고 원본의 매각 대상 목록과 점유 범위를 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 501호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 각각 다세대 주택 1세대로 이용중 |
| 면적 기준 | 69.289㎡ |
| 소유자 | 박성주 · 2022.04.12 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 212,000,000원 / 148,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 165,895,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 도로명주소 | 등기사항전부증명서: 전주시 완산구 현무3길 9-22 · 집합건축물대장: 전주시 완산구 현무3길 29 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 점유관계는 별도 확인
기존 2020년 근저당권과 가압류, 2022년 장세철 근저당권과 송화자 가등기는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2022.11.16 을구 6번 근저당권입니다. 후순위 송화자 근저당과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
점유자 확인
| 성명 | 표시 부분 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|
| 한상배 | 목록1. 401호 | 유치권행사 · 현황조사 | 가능·미상 | 미상 |
| 임의환 | 목록2. 402호 | 현황조사 | 가능·미상 | 미상 |
두 점유자 모두 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력·우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 67.5% 수치보다 ‘표본 1건’을 먼저 본다
가격 비교에 사용되는 거래는 1건입니다. 2022.11, 면적 75.55㎡, 2층, 거래금액 220,000,000원이며 평균·최고·최저·최신 거래금액이 모두 같은 금액입니다. 최근 12개월 평균으로 기재된 값 역시 220,000,000원, 표본은 1건입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 75.55㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 평균 | 69.289㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 148,400,000원은 이 비교값의 67.5%입니다. 배당 가정에서는 매수인 인수액이 0원이므로 수치상 실질취득도 최저가와 같습니다. 다만 최신 거래가 2022.11 단 1건뿐이어서, 67.5%만 보고 현재 시장가 대비 충분히 싸다고 단정하기엔 비교 근거가 얕습니다. 가격 가점보다 현 시점 실거래 재확인이 먼저입니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,877,600원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 전주복지신용협동조합 | 720,000,000원 | 145,522,400원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 송화자 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 811,000,000원 중 채권자 예상배당은 145,522,400원, 미배당은 665,477,600원입니다. 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 148,400,000원 | 145,522,400원 | 665,477,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 709,374,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 739,992,888원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주동부시장 북측 인근으로 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 통과해 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 구조이며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 상대보호구역·역사문화환경보존지역 등이 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 615,500원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 주상용, 평지·사다리형·중로한면입니다.
- 상태. 위반건축물은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 401호 유치권행사 확인. 한상배의 점유 원인, 실제 점유 범위, 유치권의 피담보채권과 성립요건을 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 402호 점유 확인. 임의환의 전입신고일·보증금·점유 권원을 확인해 대항력 여부를 확정해야 합니다.
- 501호와 점유정보 대조. 현황조사 점유자는 401호·402호로 표시돼 있으므로 501호와 매각 대상 목록의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 압류 3건 확인. 국세·지방세의 당해세 여부에 따라 선순위 차감이 발생할 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 주소 대조. 등기사항전부증명서의 현무3길 9-22와 집합건축물대장의 현무3길 29 표기가 다르므로 동일 물건 여부와 공부를 대조해야 합니다.
- 사건번호 대조. 등기부의 2025.10.28 임의경매개시결정은 2025타경31843으로 기재돼 있어 본 사건 2025타경30938과 함께 원본 사건관계를 확인해야 합니다.
- 시세 재확인. 비교 실거래는 2022.11의 220,000,000원 1건이므로 67.5%만으로 응찰가를 정하지 말고 최근 거래를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “67.5%라는 숫자보다 미상 권리를 먼저 확인”
이 물건은 등기권리만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2022.11.16 근저당권이 말소기준이고 후순위 권리는 매각으로 소멸하며, 명세서상 명시 인수권리도 없습니다. 배당 가정 역시 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 가격도 최저가 148,400,000원이 비교 실거래 220,000,000원의 67.5%입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 그 숫자보다 점유관계의 확인입니다. 현황조사에는 401호 유치권행사자 한상배와 402호 점유자 임의환이 있고, 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 여기에 압류 3건과 주소 표기 차이, 등기부 경매사건번호와 본 사건번호의 차이까지 원본 대조가 필요합니다. 따라서 결론은 등기상 인수 0원, 가격 수치상 할인 — 그러나 점유·유치권·세금 확인 전에는 보수적으로 접근입니다.
