전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가에 위치한 다세대주택 501호입니다. 감정평가액은 212,000,000원이지만 두 차례 유찰되면서 최저매각가가 103,880,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가의 절반 이하에 취득할 수 있는 기회처럼 보입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 먼저 풀어야 할 확인 사항이 존재합니다.
등기상 말소기준은 2022.11.16. 설정된 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 이후 전주혁신신용협동조합으로 명칭이 변경되었으며, 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 후순위 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 401호 유치권 행사 주장, 402호 점유 조사, 501호와의 관계, 등기부상 경매사건번호 차이는 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 501호 |
| 등기부 소재지 | 전주시 완산구 경원동3가 7-7, 8-19 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택 1세대 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 면적 | 조회 대상 면적 69.289㎡ |
| 건물규모 | 6세대 · 준공일 2022.08.25 |
| 소유자 | 박성주 (2022.04.12. 소유권이전) |
| 감정가 | 212,000,000원 |
| 최저매각가 | 103,880,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 165,895,890원 |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 등기상 말소기준 | 2022.11.16. 을구 6번 근저당권 |
| 매각물건명세서 | 명시된 인수권리 없음 · 법정지상권 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 점유는 별도
을구 6번 근저당권의 최초 채권최고액은 720,000,000원이며, 공동담보가 설정되어 있습니다. 동일 날짜에 설정된 을구 7번 송화자 근저당권 91,000,000원은 후순위입니다. 기존 가압류와 앞선 근저당권, 가등기 등은 이미 말소되어 현재의 말소기준권리보다 앞서 인수할 것으로 표시된 등기상 권리는 없습니다.
이후의 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등도 등기상 매각 소멸 대상으로 파악됩니다. 다만 압류등기의 말소 여부와 세금의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선 배당되는 채권이 있다면 근저당권자의 실제 배당액은 예상치와 달라질 수 있습니다.
② 점유·유치권 — 501호와 조사 호수부터 대조
현황조사에 등장하는 점유 관련 인물은 2명입니다. 다만 조사된 호수는 각각 401호와 402호로, 분석 대상 주소인 501호와 일치하지 않습니다. 따라서 이들을 501호의 임차인으로 단정할 수 없고, 반대로 501호에 점유 문제가 없다고 단정할 수도 없습니다.
| 성명 / 조사 호수 | 점유 내용 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 한상배 · 401호 | 유치권 행사 주장 | 미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 확인 불가 |
| 임의환 · 402호 | 현황조사상 점유 관련 기재 | 미상 / 미상 | 미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 여부 확인 불가 |
③ 시세 비교 — 2022년 거래와 현재 가격은 구분
확인되는 실거래는 2022년 11월의 220,000,000원 거래 1건입니다. 거래 면적은 75.55㎡이고, 분석 대상 면적은 69.289㎡입니다. 거래 시점과 면적 모두 다르기 때문에 이 한 건을 현재 501호의 직접적인 시세로 확정할 수 없습니다.
| 비교 항목 | 거래월 / 회차 | 면적 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 확인된 실거래 | 2022.11 · 2층 | 75.55㎡ | 220,000,000원 |
| 본건 감정가 | 감정평가 | 69.289㎡ | 212,000,000원 |
| 현재 최저가 | 2회 유찰 · 49% | 69.289㎡ | 103,880,000원 |
최저매각가 103,880,000원은 2022년 거래가 220,000,000원의 47.2%에 해당합니다. 그러나 이 비율은 과거 다른 면적의 거래와 단순 비교한 수치입니다. 현 시점에서 52.8% 저렴하게 매수할 수 있다는 의미는 아닙니다. 최근 거래의 실제 가격 방향이나 적정 매수 가격은 별도 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 103,880,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,254,320원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 전주복지신용협동조합 | 720,000,000원 | 101,625,680원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 송화자 | 91,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 을구 6번 근저당권은 채권양도로 현재 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 상태입니다. 공동담보 관계 및 실제 채권잔액에 따라 배당액과 배당권자가 달라질 수 있습니다.
현재 최저가에 매각된다는 가정에서 채권최고액 합계는 811,000,000원, 예상 채권자 배당액은 101,625,680원, 미배당액은 709,374,320원입니다. 다만 이는 채권최고액을 기준으로 산출한 부족액이지 실제 확정 채무잔액이나 매수인의 인수액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 증가
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 103,880,000원 | 101,625,680원 | 709,374,320원 | 0원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 72,716,000원 | 71,007,112원 | 739,992,888원 | 0원 |
| 4회 유찰(24.01%) | 50,901,200원 | 49,584,978원 | 761,415,022원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 최저매각가는 내려가지만, 채권최고액 기준 미배당액은 오히려 커집니다. 이 미배당액이 일반적으로 매수인에게 그대로 승계되는 것은 아닙니다. 그러나 매수인 인수액 0원은 등기상 말소·배당 시나리오를 기준으로 한 계산이며, 유치권 주장과 미확인 점유 관계까지 포함한 확정 실질취득비용은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주동부시장 북측 인근에 위치하며, 근린상가·소규모 공동주택·단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장 및 시내간선도로가 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 준공일은 2022.08.25입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·역사도심 지구단위계획구역에 해당하며 역사문화환경보존지역 및 풍남초등학교 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 접도. 북동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접합니다.
- 환금성. 6세대 규모의 소규모 건물이며 확인된 실거래는 2022년 1건입니다. 최근 거래 근거가 부족하므로 매도 시점의 수요와 회수 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.
- 공부 확인. 감정요항표에는 공부와의 차이 및 위반건축물 사항이 확인되지 않지만, 도로명주소 표기는 등기부와 집합건축물대장 사이에 차이가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 501호 단독매각인지, 401호·402호 등 다른 호실이 함께 매각되는지 법원 매각목록과 물건번호로 대조하세요.
- 유치권 실사. 한상배의 401호 유치권 행사 주장에 대해 채권 원인, 점유 현황, 유치권 성립 여부 및 501호와의 관련성을 확인하세요.
- 점유자·임차권 확인. 임의환의 402호 점유 내용과 501호의 실제 점유자를 확인하고, 전입세대·확정일자·배당요구 관련 서류를 대조하세요.
- 등기상 권리 확인. 을구 6번 근저당권의 명칭변경·채권양도, 공동담보목록 및 을구 7번 근저당권의 소멸 관계를 확인하세요.
- 사건번호 대조. 2025타경30938과 등기부에 기록된 2025타경31843의 관계를 확인하세요.
- 압류·당해세. 국세 관련 압류와 국민건강보험공단 압류, 우선 배당되는 조세채권의 존재 및 금액을 확인하세요.
- 주소 불일치. 등기부상 현무3길 9-22와 건축물대장상 현무3길 29의 차이를 확인하세요.
- 시세 재검증. 2022년 실거래 1건만으로 현재 매매가격을 설정하지 말고, 최근 매물·거래·임대수요와 해당 호실의 실제 상태를 점검하세요.
- 취득 부대비용. 취득세, 등기비용, 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 명도비용 및 수리비용을 별도로 검토하세요.
- 입찰 전 최종 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 법원 공고의 최신 원본을 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 불확실성 해소가 먼저”
이 물건의 가장 강한 유인은 최저매각가 103,880,000원입니다. 감정가 212,000,000원의 49%까지 내려왔고, 명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 후순위 근저당권과 압류의 등기상 소멸 관계 역시 비교적 명확합니다.
그러나 401호 유치권 행사 주장, 402호 점유 조사와 501호의 관계, 주소 불일치, 경매사건번호 차이는 단순히 가격 할인만으로 감수하기 어려운 확인 사항입니다. 여기에 현재 시세를 뒷받침할 거래도 2022년 1건뿐입니다. 추가 유찰이 발생하더라도 확인해야 할 법률관계가 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
등기상 인수권리 없음은 긍정적이지만, 전체 취득 위험이 0원으로 확정된 것은 아닙니다. 현 단계에서는 적극적인 입찰보다 매각 범위·점유·유치권·실거래 시세를 먼저 검증하는 판단이 적절합니다. 가격은 매력적으로 보일 수 있어도, 안전한 취득과 회수 가능성은 아직 확인이 필요합니다.
