전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가에 있는 다세대주택 402호입니다. 감정가 191,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가가 93,590,000원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 49%라는 할인율만 보면 관심을 가질 만한 가격입니다. 그러나 이 사건은 가격보다 주거 점유자의 법적 지위와 실제 인수 부담을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2022.11.16 설정된 전주복지신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며 공동담보가 설정되어 있습니다. 이후 근저당권은 명칭 변경과 채권양도를 거쳐 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 후순위 근저당권·압류·경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그렇다고 모든 위험이 제거된 것은 아닙니다. 402호 주거 점유자 임의환은 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 판단할 수 없습니다. 여기에 401호 한상배의 유치권 행사 기록, 국세 관련 압류, 도로명주소 불일치까지 있어 단순히 등기상 말소만으로 입찰 안전성을 확정하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 점유 위험은 별개

이 사건의 말소기준권리는 2022.11.16 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 2023.03.22 서원준의 후순위 근저당권 120,000,000원과 이후 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 앞서 설정되었던 근저당권과 가등기 등은 등기부상 이미 말소 처리되었습니다.

말소기준 근저당권의 채권최고액 720,000,000원은 공동담보 설정금액입니다. 이를 402호 한 세대만의 확정 채무액으로 간주해서는 안 됩니다. 실제 배당은 공동담보 관계와 채권 잔액, 법정 우선순위 등을 확인해야 확정할 수 있습니다.

② 점유·임차관계 — 대항력 미상이 핵심 변수

현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 점유 관련 인물은 402호 주거 점유자 임의환과 401호 유치권 행사자로 기재된 한상배입니다. 본건은 402호이므로 두 사람의 점유 범위를 구분해야 하며, 두 사람을 모두 402호의 임차인으로 보거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 46.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다

비교 가능한 동일 면적 54.08㎡의 거래는 2022년 11월 2건이며, 모두 200,000,000원입니다. 현재 최저매각가 93,590,000원은 해당 거래금액의 46.8%에 해당합니다.

문제는 거래 시점입니다. 두 건 모두 2022년 11월 거래이므로 2026년 10월의 현재 시장가격을 확인하는 자료로 사용하기에는 한계가 큽니다. 감정가는 191,000,000원이지만, 실제 현재 환금 가능한 가격이 얼마인지는 별도로 확인해야 합니다.

비교 대상은 6세대 규모의 소규모 공동주택으로, 대단지 아파트처럼 거래 표본이 충분한 유형은 아닙니다. 개별 호수의 층, 채광, 내부 상태, 점유관계에 따라 매도 가능 가격이 달라질 수 있습니다. 같은 비교 집단 경매물건의 평균 유찰 횟수도 1.9회이며, 본건은 이미 2회 유찰된 상태입니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,590,000원 가정)

현재 회차의 추정 배당에서는 집행비용 2,084,620원을 공제한 91,505,380원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 서원준의 후순위 근저당권에는 배당금이 없으며, 소유자 잔여금도 0원입니다. 신청채권자 서원준의 청구액은 165,895,890원이지만, 이 배당모형에서는 배당받지 못합니다.

근저당권별 채권최고액을 기준으로 작성한 추정 배당입니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 조세채권의 법정 우선순위, 임차인의 최우선변제 및 배당요구 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 추정 인수액 0원은 미상 임차보증금과 유치권의 법적 효력을 확정한 값이 아닙니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낮은 가격만으로 판단하지 말 것

추가 유찰 시 최저매각가는 단계적으로 낮아집니다. 그러나 임차인의 대항력과 인수 대상 보증금이 확인되지 않은 상태라면, 낮은 최저가만으로 실제 취득비용이 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 필요한 경우에는 낙찰가격과 인수보증금을 합산해 비교해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 전주동부시장 북측 인근에 위치하며 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택이 혼재하는 상업지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 시내간선도로가 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건축 및 설비. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물로, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역, 방화지구, 역사도심 지구단위계획구역이며 역사문화환경보존지역과 풍남초등학교 상대보호구역 등이 포함됩니다.
• 도로. 북동측 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하며, 토지 공시지가 자료는 615,500원/㎡입니다.
• 환금성. 6세대 규모의 소규모 공동주택으로 비교 실거래 2건 모두 2022년 거래입니다. 현재 매도 가능 가격을 과거 거래금액만으로 판단하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 여부는 해당 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 도로명주소 불일치는 별도 대조가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 402호 주거 점유자 조사. 임의환의 실제 임차인 여부, 점유개시일·전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 대항력 및 인수 위험을 다시 판단해야 합니다.
• 실질취득가 재계산. 인수 대상 보증금이 확인되면 낙찰가와 인수액을 합산한 실질취득비용으로 가격 메리트를 평가해야 합니다.
• 유치권 주장 범위. 한상배의 주장이 401호에 한정되는지, 실제 점유가 402호와 겹치는지 확인하고, 주장 채권과 유치권 성립요건을 검토해야 합니다.
• 조세·공과금 압류. 등기에는 국가 명의 압류 2건과 국민건강보험공단 압류 1건이 있습니다. 조세채권의 법정기일·당해세 여부와 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 근저당. 720,000,000원 채권최고액의 공동담보 대상과 실제 채권 잔액, 근저당권 이전 관계를 확인해야 합니다.
• 도로명주소 정합성. 등기부의 현무3길 9-22와 집합건축물대장의 현무3길 29가 동일 물건을 가리키는지 공부 원본으로 대조해야 합니다.
• 현재 시세 조사. 2022년 거래가 200,000,000원을 현재 시장가격으로 사용하지 말고, 현시점의 유사 다세대주택 거래·매물·임대수요를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 및 관리비. 실제 점유 상태와 인도 가능성, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 재검토. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건 진행 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — “49% 낙찰가보다 중요한 것은 최종 취득비용”

전주 경원동3가 402호는 감정가 191,000,000원에서 최저가 93,590,000원까지 떨어진 물건입니다. 과거 비교 거래금액 200,000,000원과 비교하면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 해당 거래는 2022년 11월에 이루어진 것이어서 현재 시세의 근거로 충분하지 않습니다.

더 중요한 문제는 402호 주거 점유자의 보증금과 대항력입니다. 등기상 근저당권과 후순위 권리가 소멸하더라도 인수 대상 임차보증금이 남는다면 매수인이 실제 부담할 금액이 달라집니다. 401호 유치권 주장도 그 범위와 성립 여부를 구분해서 확인해야 합니다.

이번 물건의 판단 기준은 ‘감정가 대비 얼마나 떨어졌는가’가 아니라 ‘권리를 정리하고 실제 얼마에 취득할 수 있는가’입니다. 현재로서는 권리 확인이 선행되어야 하며, 단순 할인율만을 근거로 입찰하기에는 불확실성이 큽니다. 가격 관심, 권리 확인 전 입찰 보류.