전주지방법원 2025타경30938. 전주시 완산구 경원동3가 7-7의 402호 다세대주택입니다. 감정가 191,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 133,700,000원, 감정가의 70%입니다. 가격만 보면 여유가 생겼지만 이 물건의 핵심은 할인율보다 402호 주거 점유자입니다. 임의환의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없기 때문입니다.
등기상 말소기준권리는 2022.11.16. 전주복지신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이며, 이후 2023.03.22. 서원준 근저당권 120,000,000원, 국세 압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.01.15.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경30938 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 경원동3가 7-7 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대 주택 1세대 이용 |
| 비교 전용면적 | 54.08㎡ |
| 소유자 | 박성주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 191,000,000원 / 133,700,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 165,895,890원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸, 점유관계는 별도 확인
말소기준권리보다 앞선 과거 가압류·근저당·가등기 중 상당수는 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 판단의 기준은 2022.11.16. 설정된 근저당권이며, 그 뒤에 설정된 서원준 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 다만 등기상 소멸과 주택임차인의 대항력은 별개입니다. 대상 402호의 임의환은 주거 점유가 확인됐으나 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
② 점유·임차관계 — 대상 402호의 확인이 핵심
| 성명 | 점유 부분 | 용도 | 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한상배 | 목록1. 401호 | 유치권행사 | 미상 | 미상 | 판정 불가 | 미상 | 해당 없음 |
| 임의환 | 목록2. 402호 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
401호의 한상배는 다른 목록에 대한 유치권행사자로 조사됐고, 이 리포트의 대상인 402호에는 임의환 1명이 주거 점유자로 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 그러나 임의환의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 보증금 규모나 선순위 여부를 추정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 66.8%지만 거래시점의 시차를 함께 본다
54.08㎡ 비교 실거래는 2건이며 모두 2022.11, 거래가는 각각 200,000,000원입니다. 평균·최저·최고도 모두 200,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.11 | 54.08㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 평균 | 54.08㎡ | 2건 | 200,000,000원 |
현재 최저가 133,700,000원은 위 실거래 비교값의 66.8%입니다. 감정가 191,000,000원보다도 57,300,000원 낮습니다. 다만 최신 거래 자체가 2022.11이므로 이 66.8%를 곧바로 ‘현재 시세 대비 확정 할인율’로 해석하는 것은 위험합니다. 이 물건은 가격보다 먼저 402호 점유관계가 정리돼야 할인폭의 실질적 의미를 평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 133,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,671,800원 |
| 2. 을구 6번 근저당권 · 전주복지신용협동조합 | 720,000,000원 | 131,028,200원 |
| 3. 을구 7번 근저당권 · 서원준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 133,700,000원 가정 시 집행비용 2,671,800원을 제외한 131,028,200원이 선순위 근저당권에 배당되고, 후순위 서원준 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다. 총 채권액 840,000,000원 대비 미배당은 708,971,800원입니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 점유 리스크는 자동으로 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 133,700,000원 | 131,028,200원 | 708,971,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 93,590,000원 | 91,505,380원 | 748,494,620원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 65,512,999원 | 63,933,765원 | 776,066,235원 | 0원 |
배당계산상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 점유자의 보증금과 전입일이 미상인 상태에서는 최저가가 더 내려간다는 이유만으로 권리위험까지 낮아진다고 볼 수 없습니다. 가격 시나리오와 점유 확인은 별도로 관리해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주동부시장 북측 인근으로 근린상가, 소규모 공동주택, 단독주택 등이 혼재하는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장과 시내간선도로가 있어 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 5층 건물로 외벽은 치장벽돌쌓기, 내부는 벽지도배·타일붙임, 샷시창호이며 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 615,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용입니다.
- 도로. 북동측 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 방화지구·지구단위계획구역·가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 중로2류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 감정요항상 공부와의 차이는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 402호 임의환 확인. 전입신고일·보증금·확정일자를 확인해 말소기준일 2022.11.16.과의 선후관계를 판정해야 합니다.
- 명세서 원문 대조. 명시 인수권리 ‘해당사항없음’ 기재와 실제 점유조사 내용을 함께 대조하세요.
- 주소 불일치 확인. 등기상 현무3길 9-22와 집합건축물대장상 현무3길 29가 동일 대상 건물인지 호수까지 대조해야 합니다.
- 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 배당액이 달라질 수 있으므로 매각 전 최신 교부청구와 배당요구를 확인하세요.
- 가격 기준 보수적으로. 200,000,000원 실거래 표본은 2022.11의 2건이므로 현재 가치 판단에는 별도 현장 시세 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 점유관계를 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “할인율보다 미상임차인 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 191,000,000원에서 한 차례 유찰돼 133,700,000원까지 내려왔습니다. 실거래 비교값 200,000,000원에 비하면 66.8%라 숫자상 가격 여유는 분명합니다. 등기상으로도 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서의 명시 인수권리도 해당사항없음으로 정리돼 있습니다.
그러나 대상 402호에 실제 주거 점유자 임의환이 있고 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 이 상태에서 대항력이 없다고 단정할 수는 없습니다. 최신 실거래 역시 2022.11이라 가격 비교에 시차가 큽니다. 따라서 결론은 가격은 관심권, 권리는 확인 전 보류입니다. 402호의 전입·보증금 관계가 정리되고 명세서 원문과 일치하는 것이 확인돼야 현재의 133,700,000원이라는 가격이 실제 투자 메리트로 이어집니다.
