서울남부지방법원 2024타경142641. 강서구 가양동 오성드림 9층 건물 중 7층 701호입니다. 집합건축물대장상 용도는 사무소지만 매각물건명세서와 감정평가 내용상 현황은 주택으로 이용 중입니다. 소유자는 심경순·심화식이 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다.
겉으로 보이는 숫자는 강합니다. 감정가 95,000,000원에서 4회 유찰되어 최저매각가격이 38,912,000원, 감정가의 40.96%까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건은 최저가 자체보다 낙찰 후 남을 수 있는 임차보증금이 핵심입니다. 세 명 모두 등기상 말소기준권리인 2023.07.06보다 앞서 전입했지만, 보증금과 확정일자, 구체적인 점유 부분이 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142641 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로 507, 제7층 제701호 (가양동, 오성드림) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 집합건축물대장상 사무소, 현황 주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 사용승인일 2015.12.03 |
| 소유자 | 심경순 2분의 1 · 심화식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 95,000,000원 / 38,912,000원 (4회 유찰, 감정가의 40.96%) |
| 신청채권자 / 청구 | 강서농업협동조합 / 617,475,040원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
| 특별매각조건 | 매수신청보증금 최저매각가격의 20% · 7,782,400원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 선언된 말소기준은 2023.07.06 강서농업협동조합 근저당권입니다. 같은 접수번호로 심경순 채무 720,000,000원과 심화식 채무 600,000,000원의 근저당이 설정됐고, 이후 2023.11.10 냉동냉장수산업협동조합 근저당과 2024.11.26 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 3명, 대항력·인수액은 미상
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현민정 | 미상 | 2019.10.31 | 2024.12.20 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 미상 | 2020.08.11 | 2024.12.11 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정분 | 미상 | 2022.02.15 | 2024.12.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 중복을 제외한 실제 신고 임차인은 3명입니다. 세 사람 모두 말소기준일보다 전입일이 빠르고 배당요구도 했습니다. 다만 전입일만으로는 각자가 701호를 언제부터 어떤 범위로 점유했는지, 유효한 임대차보증금이 얼마인지, 확정일자를 갖췄는지를 확정할 수 없으므로 “대항력 있음”이 아니라 “대항력 가능·미상”으로 판단해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 41%는 시세 할인이 아니다
현재 최저가는 감정가 대비 40.96%지만, 동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 더구나 이 사건에서는 임차보증금 인수 가능성이 먼저 해소돼야 하므로, 가격 비교의 기준도 최저매각가격이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득가여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,912,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,100,416원 |
| 2. 근저당 · 영등포농업협동조합 | 840,000,000원 | 37,811,584원 |
| 3. 근저당 · 강서농업협동조합 | 720,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 강서농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 영등포농업협동조합에 배당되고, 강서농업협동조합의 신청채권 617,475,040원은 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제와 세 임차인의 보증금은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 38,912,000원 | 37,811,584원 | 3,122,188,416원 |
| 5회 유찰 시 | 31,129,600원 | 30,169,267원 | 3,129,830,733원 |
| 6회 유찰 시 | 24,903,680원 | 24,055,414원 | 3,135,944,586원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양천초등학교 북동측 인근으로 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 용도. 집합건축물대장상 사무소지만 현황은 주택으로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용이 달라 금융·전입·재매각 과정에서 확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있으며 사용승인일은 2015.12.03입니다.
- 토지·도로. 평탄한 부정형 토지이며 동측으로 폭 약 30m의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 7,371,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역과 제2종일반주거지역에 걸쳐 있고 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등이 포함됩니다.
- 환금성. 현황 주택이지만 공부상 사무소인 비정형 물건으로, 일반 주택과 동일한 수요·대출·매각 조건을 전제하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차 원문 확인. 장소연·이정분·현민정의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 점유 개시일, 확정일자를 확인하세요.
- 실질취득가 재계산. 낙찰가가 아니라 낙찰가와 각 임차인의 예상 미배당 보증금을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 2015년 근저당 확인. 영등포농업협동조합 근저당의 2016.02.26 일부포기가 701호에 미치는 범위와 공동담보 관계를 등기부 원문으로 확인하세요.
- 특별매각조건. 매수신청보증금은 통상적인 10%가 아니라 최저매각가격의 20%인 7,782,400원입니다.
- 용도 차이. 공부상 사무소·현황 주택이라는 차이가 주택담보대출, 전입신고, 취득세, 재매각에 미치는 영향을 확인하세요.
- 사건 진행 상태. 일부취하통지서와 기각결정정본 송달 내역이 있으므로 실제 매각 진행·변경 여부를 법원 사건기록과 대조하세요.
- 명도 범위. 신고 임차인이 3명이고 점유 부분이 미상이므로 내부 호실 구획과 실제 점유자를 현장에서 확인하세요.
- 체납 비용. 관리비, 공용부분 체납액, 당해세와 최우선변제 대상 여부를 별도로 확인하세요.
맺으며 — “41% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 사건의 숫자만 보면 감정가 95,000,000원짜리 물건을 38,912,000원에 살 수 있는 것처럼 보입니다. 그러나 실제 신고 임차인 3명이 모두 말소기준보다 먼저 전입했고, 보증금과 점유관계가 확인되지 않았습니다. 대항력이 인정되고 배당으로 회수하지 못한 보증금이 있다면 그 잔액은 매수인의 부담으로 남을 수 있으므로, 현재 단계에서 실질취득가는 계산 불가입니다.
여기에 2015년 영등포농업협동조합 근저당의 말소 범위, 공부상 사무소와 현황 주택의 차이, 특별매각조건상 20% 입찰보증금까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “가격은 낮지만 권리비용은 열려 있다”입니다. 임차보증금과 선순위 근저당 관계가 문서로 확정되기 전까지는 최저가를 근거로 싸거나 매력적인 물건이라고 평가할 수 없습니다.
