서울남부지방법원 2024타경142641. 가양동 오성드림 제지1층 제비01호입니다. 등기상 소유자는 심경순·심화식 각 2분의 1이고, 현재 말소기준권리는 2023.07.06 강서농업협동조합 근저당권 720,000,000원입니다. 같은 날 강서농업협동조합의 600,000,000원 근저당권도 설정됐고, 이후 2023.11.10 냉동냉장수산업협동조합 1,000,000,000원 근저당권과 2024.11.26 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조지만, 권리분석의 난도는 등기보다 임차관계에서 올라갑니다.
장소연은 2020.08.11, 이정분은 2022.02.15, 현민정은 2019.10.31 전입했습니다. 세 날짜 모두 말소기준 2023.07.06보다 빠릅니다. 다만 세 임차인 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만 보고 확정적인 대항력·우선변제 범위나 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 이 리포트에서는 세 건을 모두 대항력 가능·미상으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142641 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로 507, 제지1층 제비01호 (가양동, 오성드림) |
| 물건종류 / 위치 | 집합건물(기타) · 제지1층 제비01호 |
| 소유자 | 심경순 2분의 1 · 심화식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 129,000,000원 / 27,053,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 617,475,040원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.06 강서농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 720,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 사용승인일 2015.12.03 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선행전입 3명이 중요하다
2015.12.07 영등포농업협동조합 근저당권 840,000,000원이 존재했지만 2022.10.25 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 2023.07.06 강서농업협동조합 720,000,000원 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 현민정 | 2019.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 장소연 | 2020.08.11 | 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이정분 | 2022.02.15 | 미상 | 미상 | 2024.12.06 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 건은 없으므로 실제 임차인은 3명입니다. 문제는 세 명 모두 보증금이 미상이라는 점입니다. 만약 이들 중 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 전액 회수되지 못한다면, 매수인은 그 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 실질취득가는 단순 최저가 27,053,000원이 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액으로 계산해야 합니다.
③ 가격 — 감정가 21%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
현재 최저매각가는 27,053,000원으로 감정가 129,000,000원의 21% 수준이고, 이미 7회 유찰됐습니다. 다음 시나리오는 8회 유찰 시 21,642,400원, 9회 유찰 시 17,313,920원입니다. 숫자만 보면 계속 낮아지지만, 이 물건은 선행전입 임차인 3명의 보증금이 확인되기 전까지 최저가 하락을 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 27,053,000원 | 26,166,046원 | 2,293,833,954원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 21,642,400원 | 20,852,837원 | 2,299,147,163원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 17,313,920원 | 16,602,269원 | 2,303,397,731원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 27,053,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 886,954원 |
| 을구 3번 근저당권 · 강서농업협동조합 | 720,000,000원 | 26,166,046원 |
| 을구 3번 근저당권 · 강서농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 냉동냉장수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형에서는 채권총액 2,320,000,000원 중 26,166,046원이 배당되고 2,293,833,954원이 미배당으로 남습니다. 다만 임차인 보증금이 모두 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 모형이므로, 표의 매수인 인수 0원을 실제 인수 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 교통상황은 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물로 사용승인일은 2015.12.03이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 이용상태. 감정조사상 건물 내 기호별로 사무소와 주택 이용이 혼재합니다. 집합건축물대장상 용도와 현황 이용이 다른 호수들도 확인됩니다.
- 토지. 3필 일단의 부정형 평지이며 주상용 건부지로 이용 중이고, 동측으로 폭 약 30m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준공업지역과 제2종일반주거지역이 포함되며 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역 등 제한사항이 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 현민정·장소연·이정분 3명의 보증금과 계약관계를 확인하기 전에는 실질취득가 상한을 정하기 어렵습니다.
- 확정일자·점유 확인. 전입일은 말소기준보다 빠르지만 확정일자가 미상이므로 대항력과 우선변제 범위를 매각물건명세서·현황조사 원문과 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 세 임차인은 모두 2024.12에 배당요구를 했지만, 배당으로 얼마를 회수하는지는 보증금과 권리요건에 따라 달라집니다.
- 낮은 최저가 경계. 7회 유찰·감정가 21%라는 숫자만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 됩니다. 선행임차인의 미배당 인수액이 실제 총취득비용을 좌우할 수 있습니다.
- 용도·현황 대조. 사건상 용도는 기타이고 감정조사에서는 건물 내 사무소·주택 이용이 혼재하므로, 제비01호의 실제 이용상태와 건축물대장 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 사건 진행상태 확인. 2025.07.16 일부취하 통지, 2025.12.22·2026.02.10·2026.03.20 기각결정정본 발송 기록이 있으므로 2026.09.15 매각 전 최신 사건기록을 확인해야 합니다.
맺으며 — “21% 가격”보다 먼저 볼 것은 선행임차인이다
감정가 129,000,000원이 27,053,000원까지 내려온 7회 유찰 물건이라 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 현민정·장소연·이정분 세 명이 모두 2023.07.06 말소기준보다 앞서 전입했고, 세 건 모두 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 상태에서 현재 배당모형의 ‘매수인 인수 0원’을 그대로 믿고 최저가만 기준으로 입찰가를 정하는 것은 위험합니다.
대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 낙찰가를 웃돌고 미배당분이 남으면, 낮아진 낙찰가만큼 인수액이 커져 실질취득가는 보증금 수준으로 고정될 수도 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “낮은 최저가보다 임차보증금 확인이 먼저”입니다. 7회 유찰이라는 이력과 지하층·기타 용도까지 겹친 만큼, 임차관계를 해소하지 못한 상태에서는 보수적으로 접근해야 합니다.
