49,283,000원
서울남부지방법원 2024타경142641. 가양동 오성드림 제6층 제603호입니다. 집합건축물대장상 사무소로 되어 있으나 매각물건명세서에는 주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 심경순·심화식 각 2분의 1 공유이고, 현재 말소기준권리는 2023.07.06. 강서농업협동조합 근저당권입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 근저당권과 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기 말소 여부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 임차인들의 대항력과 보증금 승계 가능성입니다. 특히 이명주는 보증금 150,000,000원이 확인되고 우선변제권은 없는 것으로 계산되어, 배당표상 보증금 전액을 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2024타경142641 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 강서로 507, 제6층 제603호 (가양동, 오성드림) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 집합건축물대장상 사무소 · 현황 주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 9층 건물 · 사용승인일 2015.12.03 |
| 소유자 | 심경순 2분의 1 · 심화식 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 49,283,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 강서농업협동조합 / 617,475,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.15 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별개
2015.12.07. 영등포농업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되었습니다. 현재의 말소기준권리는 2023.07.06. 강서농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 강서농업협동조합의 720,000,000원·600,000,000원 근저당권이 설정되어 있고, 2023.11.10. 냉동냉장수산업협동조합 1,000,000,000원 근저당권과 2024.07.31. 이명주 주택임차권, 2024.11.26. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 알려진 1.5억보다 ‘미상 3명’이 더 중요하다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 현민정 | 2019.10.31 · 미상 | 미상 | 2024.12.20 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 장소연 | 2020.08.11 · 미상 | 미상 | 2024.12.11 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이정분 | 2022.02.15 · 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이명주 | 2022.03.07 · 건물 전부 명세서 비고 전입일 2022.03.27. | 150,000,000원 | 2024.07.31 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 없음 |
장소연·이정분·현민정은 모두 전입일이 2023.07.06. 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 구체적인 점유관계가 확인되지 않아 이 세 사람을 단순히 “대항력 있음”으로 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·미상으로 보고, 보증금이 존재할 경우 매수인에게 추가 부담이 생길 가능성을 열어 두는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 49,283,000원이 아니라 199,283,000원부터 본다
현재 최저매각가는 49,283,000원으로 감정가 235,000,000원보다 크게 낮아졌습니다. 하지만 이 물건은 낙찰가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 되는 대항력 임차 위험형입니다. 배당계산상 이명주의 150,000,000원은 배당되지 않고 전액 매수인에게 넘어가므로, 현재 회차에서 확인되는 실질부담은 다음과 같습니다.
장소연·이정분·현민정의 보증금은 여기에 포함되지 않았습니다.
따라서 “감정가의 21%까지 떨어졌으니 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 동일 물건의 최근 실거래 기준이 제시되지 않은 상태에서는 199,283,000원이 시세 대비 싼지 비싼지조차 확정할 수 없습니다. 입찰가격을 검토할 때는 반드시 최저가가 아니라 낙찰대금 + 확정 인수액 + 미상 임차보증금 가능액의 관점으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,283,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,287,094원 |
| 인수 · 이명주 임차보증금 | 150,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 강서농업협동조합 | 720,000,000원 | 47,995,906원 |
| 3. 근저당 · 강서농업협동조합 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 냉동냉장수산업협동조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,320,000,000원 중 근저당권자에게 배당되는 금액은 47,995,906원이고, 미배당은 2,272,004,094원입니다. 이명주 보증금 150,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차 위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 49,283,000원 | 150,000,000원 | 2,272,004,094원 |
| 8회 유찰 시 | 39,426,400원 | 150,000,000원 | 2,281,683,275원 |
| 9회 유찰 시 | 31,541,120원 | 150,000,000원 | 2,289,426,620원 |
현재 계산에서는 다음 회차로 내려가도 이명주 보증금 인수액은 150,000,000원으로 그대로 잡힙니다. 따라서 유찰로 최저가가 낮아지는 사실만 보고 위험이 해소됐다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 보증금 미상인 세 사람의 권리관계가 확정되지 않은 상태에서는 더 낮은 최저가도 곧바로 “싼 가격”을 의미하지 않습니다.
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 집합건축물대장상 사무소이나 현황 주택으로 이용 중입니다. 공부와 실제 이용이 달라 금융·전입·용도 적합성은 별도 확인이 필요합니다.
- 입지. 양천초등학교 북동측 인근이며, 주변은 오피스텔·아파트단지·다세대주택·각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 9호선 양천향교역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 도로. 본건 동측으로 노폭 약 30m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지와 등고평탄한 3필 일단의 부정형 토지이며 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 준공업지역·제2종일반주거지역이 확인되며, 중요시설물보호지구(공항), 과밀억제권역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 49,283,000원만 보지 말고 최소한 이명주 보증금 150,000,000원을 더한 199,283,000원부터 판단해야 합니다.
- 장소연 확인. 2020.08.11. 전입, 2024.12.11. 배당요구. 보증금·확정일자·점유범위를 확인해 대항력 및 인수액을 확정해야 합니다.
- 이정분 확인. 2022.02.15. 전입. 보증금과 배당요구 여부가 미상이라 인수위험을 별도로 확인해야 합니다.
- 현민정 확인. 2019.10.31. 전입, 2024.12.20. 배당요구. 보증금·확정일자·점유범위 확인이 필요합니다.
- 이명주 확인. 보증금 150,000,000원, 건물 전부, 임차권등기. 전입일은 등기상 2022.03.07.이고 매각물건명세서 비고에는 2022.03.27.로 기재되어 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 용도 확인. 공부상 사무소와 현황 주택 이용의 차이가 있으므로 건축물대장·현황·사용 가능 용도를 직접 대조해야 합니다.
- 절차 확인. 2025.07.16. 신청일부취하통지, 2025.12.22.·2026.02.10.·2026.03.20. 기각결정정본 발송 이력이 있으므로 2026.09.15. 매각기일의 실제 진행 여부와 매각 대상 범위를 법원 원문에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 21%”보다 “인수 1.5억 + 미상 3명”이 먼저다
이 사건의 표면적인 숫자는 매력적으로 보입니다. 감정가 235,000,000원에서 7회 유찰되어 최저매각가가 49,283,000원까지 내려왔기 때문입니다. 그러나 권리분석을 적용하면 결론은 반대입니다. 이명주의 임차보증금 150,000,000원 전액 인수가 이미 계산되어 있어 알려진 실질부담부터 199,283,000원이고, 현민정·장소연·이정분의 보증금은 아직 미상입니다.
따라서 이 물건은 “많이 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “왜 7회나 유찰됐는지부터 확인해야 하는 물건”입니다. 말소기준 이후의 담보권이 소멸한다는 점은 단순하지만, 선순위 전입자들의 임차보증금 위험은 별도입니다. 실거래 시세와 세 사람의 임대차관계가 확인되기 전까지는 가격 메리트 판정 보류, 권리위험 높음이 적절합니다.
