인천지방법원 2025타경513840. 미추홀구 숭의동 ‘센트럴뷰’ 1동 3층 304호로, 감정평가 이용상태는 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.12.15. 성동중앙새마을금고 근저당권 채권최고액 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.11.14. 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차 관련 신고는 두 건입니다. ‘타라힐 주식회사, 전서연’은 2022.08.08., 우민정은 2025.08.18. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준일인 2021.12.15.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 추가 확인이 필요하지만, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 3층304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물 내 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 237,000,000원 / 237,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
| 사용승인일 | 2021.11.30 |
| 단지 규모 | 센트럴뷰 · 8세대 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 신탁원부 확인은 필수
말소기준은 2021.12.15. 설정된 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 2023.07.03. 미추홀구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸하고, 2025.11.14. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 근저당권은 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권 설정이 등기돼 있습니다.
② 임차인 — 두 신고 모두 말소기준 이후 전입
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 타라힐 주식회사, 전서연 | 3층 304호 | 2022.08.08 | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 우민정 | 미상 | 2025.08.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
두 신고 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.12.15.보다 늦습니다. 따라서 매각물건을 낙찰받는 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차인으로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 원문 서류를 대조해야 합니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균이 아니라 최근 1.83억이 기준
센트럴뷰 비교면적은 72.48㎡이며, 확인된 실거래는 9건입니다. 전체 평균은 274,622,222원이지만 2022년의 275,000,000원~386,000,000원 거래가 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 거래는 1건, 2025.10. 183,000,000원이고 최근 12개월 평균도 183,000,000원입니다. 최근 구간이 이전 구간보다 -36.0%인 만큼, 현재 가격 판단은 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 71.81㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2024.06 | 71.51㎡ | 8 | 162,600,000원 |
| 2023.02 | 71.51㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 71.81㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 71.51㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 2022.01 | 71.51㎡ | 6 | 386,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 183,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 274,622,222원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액은 237,000,000원입니다. 전체 평균 274,622,222원만 보면 최저가가 86.3% 수준이라 싸 보일 수 있지만, 최근 가격지표는 정반대입니다. 최신 거래와 최근 12개월 평균이 모두 183,000,000원이고, 현재 최저가는 그 기준의 129.5%입니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,118,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 222,882,000원 |
예상배당에서는 집행비용 4,118,000원과 근저당권 10,000,000원이 배당되고, 222,882,000원이 소유자 교부로 남습니다. 당해세와 임차인의 최우선변제는 반영되지 않은 수치이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 등기상 해당 근저당권은 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있어 실제 배당 주체는 원문 서류 대조가 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 인천축구전용경기장 남동측 인근으로, 주위에 아파트·주상용건물·근린생활시설·오피스텔 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔이며, 사용승인일은 2021.11.30.입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지거래계약에 관한 허가구역은 외국인 등에 한해 2025.08.26.~2026.08.25. 지정된 것으로 기재돼 있습니다.
- 토지. 대지 576.0㎡, 사다리형 평지이며 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다.
- 환금성. 단지 규모는 8세대이고 확인된 실거래는 9건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최신 거래 183,000,000원과 최근 추세 -36.0%를 우선해 가격을 판단할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 274,622,222원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 183,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득 237,000,000원은 최근 기준의 129.5%입니다.
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 주식회사코람코자산신탁이며, 등기에 신탁원부 확인 필요 문구가 기재돼 있습니다.
- 임차인 확인. 두 전입 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
- 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사 근질권이 설정됐습니다.
- 회차별 가격 점검. 현재 237,000,000원, 1회 유찰 시 189,600,000원, 2회 유찰 시 151,680,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 임차 신고 2건이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 실질취득액 237,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 183,000,000원의 129.5%이고, 최근 거래 추세도 -36.0%입니다.
과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 274,622,222원을 기준으로 보면 86.3%라 저렴해 보이지만, 현재 시장을 설명하는 지표는 최근 거래입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 신건 가격은 최근 시세 이상으로 보는 것이 맞습니다. 여기에 신탁원부 확인과 임차인의 보증금·배당 관련 원문 확인이 남아 있으므로, 현재 회차에서 가격 가점을 주기 어려운 오피스텔입니다.
