인천지방법원 2025타경513840. 미추홀구 숭의동 센트럴뷰 1동 7층701호 오피스텔입니다. 이 물건의 말소기준권리는 2021.12.15 성동중앙새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 같은 날 조필환 앞으로 소유권이 돌아온 뒤 근저당권이 설정됐고, 그 뒤 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁등기가 접수됐습니다. 이후 미추홀구 압류와 임의경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
2024.11.08에는 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 따라서 단순히 “근저당 하나”만 보는 것보다, 근저당권 이전·근질권·신탁원부까지 한 묶음으로 원본을 맞춰 보는 것이 안전합니다. 권리 인수액 자체는 0원으로 계산되지만, 신탁 부동산 특유의 확인 절차는 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 7층701호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 미추로 45-8 |
| 물건종류 / 면적 | 오피스텔 · 대상면적 70.75㎡ · 7층701호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 · 사용승인일 2021.11.30 |
| 현재 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선순위 근저당, 핵심은 신탁원부 확인
말소기준권리는 2021.12.15 접수된 성동중앙새마을금고 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날의 등기 순서를 보면 소유권이 조필환에게 귀속된 뒤 근저당권이 접수되고, 그 이후 주식회사코람코자산신탁의 신탁등기가 접수됐습니다. 2023.07.03 미추홀구 압류와 2025.11.14 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로 데이터상 매각으로 소멸합니다.
임차·점유 확인
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 타라힐 주식회사, 전서연 | 3층 304호 | 2022.08.08 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우민정 | — | 2025.08.18 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
두 신고 모두 전입일이 말소기준권리인 2021.12.15보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 따라서 배당에서 보증금을 전부 돌려받지 못하더라도 남은 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 첫 신고의 점유 부분은 3층 304호로, 이번 매각 대상인 7층701호와 호수가 다릅니다. 우민정은 점유 부분이 특정돼 있지 않습니다. 두 신고 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 대항력과 별개로 최우선변제·배당 순위에 영향을 줄 사실관계는 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 과거 평균 87.0%보다 최근 130.6%가 중요하다
센트럴뷰는 8세대, 사용승인일 2021.11.30인 소규모 건물입니다. 비교 대상 면적은 70.75㎡로 매칭됐고, 실거래 표본은 총 9건입니다. 전체 실거래 평균은 274,622,222원이라 신건 최저가 239,000,000원이 전체 평균의 87.0%로 보이지만, 이 수치에는 2022년의 275,000,000원~386,000,000원 거래가 함께 들어 있습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 71.81㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2024.06 | 71.51㎡ | 8 | 162,600,000원 |
| 2023.02 | 71.51㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 71.81㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 71.51㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 2022.01 | 71.51㎡ | 6 | 386,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 274,622,222원 |
가격 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 1건이고 그 가격이 183,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2025.10의 183,000,000원이며, 최근 구간과 과거 구간의 추세는 -36.0%입니다. 따라서 신건 최저가 239,000,000원을 과거 전체 평균 274,622,222원과 비교해 “싸다”고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 최근 시세를 기준으로 하면 최저가는 130.6%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 4,146,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 224,854,000원 |
배당 시뮬레이션에서는 근저당권 채권 10,000,000원이 전액 배당되고, 224,854,000원이 소유자 교부 잔여로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 근저당권은 2024.11.08 엠씨아이대부주식회사로 이전된 등기가 있으므로 실제 배당 시 명의·채권관계는 원본 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 도원동 소재 인천축구전용경기장 남동측 인근이며, 주변은 아파트·주상용건물·근린생활시설·오피스텔 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역이며, 토지는 사다리형 평지, 지목은 대, 토지면적은 576.0㎡입니다. 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다.
- 도로. 남동측 및 남서측으로 세로와 접하고, 토지 특성은 세로각지(가)로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 센트럴뷰는 8세대이며 실거래 표본은 9건입니다. 거래가는 162,600,000원부터 386,000,000원까지 분포하지만, 최신 거래는 183,000,000원이고 최근 추세는 -36.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 원문 확인. 주식회사코람코자산신탁 명의의 신탁 부동산이며, 신탁원부 제2021-44840호의 임대차·관리·처분 조항을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 호수 대조. 타라힐 주식회사·전서연 신고는 3층304호로 기재돼 대상 7층701호와 호수가 다릅니다. 우민정의 점유 부분도 원본에서 확인해야 합니다.
- 임차 보증금 확인. 신고된 점유자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 최우선변제 여부는 배당금액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 근저당권 이전 관계. 2024.11.08 성동중앙새마을금고의 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정됐습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 실거래 평균 274,622,222원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 183,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 회차별 가격. 신건 239,000,000원, 1회 유찰 시 191,200,000원, 2회 유찰 시 152,960,000원입니다. 최근 거래 183,000,000원과 직접 비교해 가격대를 판단해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원이고, 신고된 점유자들도 말소기준권리 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 그래서 권리 자체만 보면 부담이 크지 않습니다. 다만 현재 소유권이 신탁 명의이고, 신탁원부 확인 주의사항이 명시돼 있으며, 임차 보증금과 일부 점유 범위도 추가 확인이 필요합니다.
더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 239,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 183,000,000원의 130.6%입니다. 최근 추세도 -36.0%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 274,622,222원만 보면 최저가가 87.0%로 낮아 보이지만, 하락장 보정 규칙상 그 수치만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 신건 가격은 보류. 최근 시세와 회차별 가격을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
