인천지방법원 2025타경513840. 인천 미추홀구 숭의동 센트럴뷰 1동 9층 901호 오피스텔입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 239,000,000원이고 매각기일은 2026.09.18.입니다. 말소기준권리는 2021.12.15. 설정된 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사 명의 채권최고액 10,000,000원 근질권도 설정됐습니다. 경매개시는 2025.11.14. 엠씨아이대부 주식회사 명의로 등기됐습니다.
권리 산정만 보면 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 현재 등기상 소유자는 주식회사코람코자산신탁이고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 2025.04.30. 부기돼 있습니다. 따라서 이 사건은 단순히 ‘근저당 이후 권리 소멸’만 보고 끝낼 물건이 아니라 신탁원부와 실제 점유관계를 함께 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 9층901호 |
| 물건종류 | 오피스텔 · 11층 건물 내 9층 901호 · 시세 매칭 면적 70.75㎡ |
| 사용승인 | 2021.11.30. |
| 등기상 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 239,000,000원 / 239,000,000원 (신건) |
| 경매채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 선명하지만 ‘신탁원부’ 확인은 필수
2021.12.15. 조필환 명의로 신탁재산이 귀속된 뒤, 같은 날 접수번호 505726으로 성동중앙새마을금고 근저당이 설정됐고, 이후 접수번호 505730으로 주식회사코람코자산신탁 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 말소기준은 데이터상 을구 1번 근저당으로 선언돼 있고, 2023.07.03. 미추홀구 압류와 2025.11.14. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 대항력은 없지만, 901호 실제 점유를 다시 확인
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 타라힐 주식회사, 전서연 | 3층 304호 | 2022.08.08. | 보증금 미상 · 월 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 우민정 | 미상 | 2025.08.18. | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
현황조사에는 임차관계가 2건 기재돼 있으나 둘 다 전입일이 말소기준 2021.12.15. 이후라 데이터상 대항력이 없습니다. 다만 첫 번째 기재는 점유부분이 3층 304호로 되어 있어 본건 9층 901호와 호수가 다릅니다. 우민정의 점유부분은 확인되지 않았고, 두 건 모두 보증금 또는 확정일자 정보가 충분하지 않습니다. 따라서 901호의 실제 점유자와 임대차관계는 매각물건명세서·현황조사 원문에서 다시 대조하는 것이 핵심입니다.
③ 시세 비교 — 전체 평균 2.746억보다 ‘최근 1.83억’을 봐야 한다
센트럴뷰는 총 8세대, 사용승인 2021.11.30.의 소규모 오피스텔입니다. 면적 매칭 거래는 9건이 확인되지만, 오래된 2022년 고가 거래가 포함돼 전체 평균은 274,622,222원까지 올라갑니다. 반면 최근 12개월 거래는 1건뿐이고, 최신 거래인 2025.10. 9층 거래가 183,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 183,000,000원이며, 최근 거래 추세는 이전 구간 대비 -36.0%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 71.81㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2024.06 | 71.51㎡ | 8 | 162,600,000원 |
| 2023.02 | 71.51㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 71.81㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 71.51㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 2022.01 | 71.51㎡ | 6 | 386,000,000원 |
| 전체 평균 | 70.75㎡ | 9건 | 274,622,222원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 183,000,000원 |
전체 평균만 보면 최저가 239,000,000원은 평균의 87.0%라 싸 보일 수 있습니다. 하지만 이 수치는 2022년의 300,000,000원대와 386,000,000원 거래 영향을 크게 받습니다. 가격 판단에 우선해야 할 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 183,000,000원이며, 현재 최저가는 그 130.6%입니다. 즉 신건 239,000,000원을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 239,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,146,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 224,854,000원 |
근저당권은 등기상 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있습니다. 예상배당은 제공된 배당 산정값을 사용했으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 1회 유찰 가격도 최신 거래보다 높다
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 239,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 191,200,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 152,960,000원 | 0원 | 0원 |
현재 신건가는 239,000,000원이고, 1회 유찰 시 191,200,000원입니다. 최신 실거래 183,000,000원과 비교하면 1회 유찰 가격도 최신 거래보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 152,960,000원으로 내려갑니다. 세 시나리오 모두 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실은 모두 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인천축구전용경기장 남동측 인근으로 아파트·주상용건물·근린생활시설·오피스텔이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물이며 사용승인일은 2021.11.30.입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지, 오피스텔 및 공동주택 건부지이며 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 단지이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 거래 추세도 -36.0%여서 과거 전체 평균보다 최근 실거래 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사코람코자산신탁이고 신탁주의사항이 부기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 원문으로 확인하세요.
- 901호 점유 재확인. 현황조사 기재 중 한 건은 3층 304호로 되어 있습니다. 본건 9층 901호의 실제 점유자·임대차관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 현황조사 기재 임차관계의 보증금과 확정일자가 충분히 확인되지 않아 최우선변제 및 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 을구 1번 근저당은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 근저당권부채권 근질권도 설정돼 있으므로 실제 배당권자와 채권관계를 원본으로 확인하세요.
- 최근 시세 기준. 전체 평균 274,622,222원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 183,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -36.0%입니다. 신건 최저가 239,000,000원이 최근 시세의 130.6%라는 점을 가격 판단에 반영하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 무거운 숫자, 130.6%
이 사건은 매수인 인수액만 보면 0원입니다. 말소기준도 2021.12.15. 근저당으로 분명하고, 현황조사상 전입 기재도 그 이후입니다. 그러나 현재 소유권은 신탁 명의이고 신탁원부 확인 주의사항이 존재하며, 임차관계 중 하나는 본건 901호가 아닌 304호로 기재돼 있어 권리 원본과 실제 점유를 한 번 더 대조해야 합니다.
무엇보다 가격이 문제입니다. 과거 전체 평균 274,622,222원을 보면 최저가가 87.0%라 매력적으로 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 183,000,000원이고 추세는 -36.0%입니다. 현재 실질취득 239,000,000원은 최근 시세의 130.6%입니다. 권리 산정상 인수는 없지만, 신건 가격은 최근 시장보다 높습니다. 이 물건의 핵심은 ‘인수 0원’이 아니라 신탁·점유 확인과 최근 시세 대비 높은 가격입니다.
