인천지방법원 2025타경513840. 인천 미추홀구 숭의동 ‘센트럴뷰’ 1동 8층 802호 오피스텔입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사코람코자산신탁이고, 2021.12.15. 성동중앙새마을금고의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 느티나무제삼차유한회사의 채권최고액 10,000,000원 근질권이 설정됐습니다. 2023.07.03. 미추홀구 압류와 2025.11.14. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸 판정입니다.
권리보다 더 큰 문제는 가격과 환금성입니다. 센트럴뷰는 2021.11.30. 사용승인, 총 8세대의 소규모 오피스텔이고 비교 면적은 71.81㎡입니다. 최근 12개월 거래는 2025.10. 9층 183,000,000원 한 건뿐인데, 현재 최저가 242,000,000원은 그 가격의 132.2%입니다. 게다가 최근 거래 수준은 과거 거래군보다 36.0% 낮아진 흐름이므로, 과거 3억원대 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513840 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 숭의동 159-35 센트럴뷰 1동 8층802호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 비교 면적 71.81㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 · 사용승인일 2021.11.30 |
| 소유자 | 주식회사코람코자산신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 242,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.12.15. 근저당
핵심은 2021.12.15. 성동중앙새마을금고 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 2023.07.03. 미추홀구 압류와 2025.11.14. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸 판정입니다. 근저당권 자체는 2024.11.08. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 등기되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 대항력 없음 판정, 다만 점유 호수 확인 필요
현황조사상 임차·점유 기재는 2건이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 두 기재 모두 전입일이 말소기준권리 2021.12.15.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 타라힐 주식회사, 전서연 | 3층 304호 | 2022.08.08 | 보증금 미상 / 300,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
| 우민정 | 미상 | 2025.08.18 | 보증금 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 0원 |
③ 시세 비교 — 최근 가격을 보면 신건 2.42억은 높다
센트럴뷰의 확인된 실거래 9건은 2022년 3억원대 거래와 2025년 1.83억원 거래가 함께 섞여 있습니다. 전체 평균은 274,622,222원이지만, 이는 과거 고가 거래의 영향이 큽니다. 가격 판단에서는 최근 12개월 평균 183,000,000원, 최신 거래 183,000,000원, 최근 대비 과거 추세 -36.0%를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 71.81㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2024.06 | 71.51㎡ | 8 | 162,600,000원 |
| 2023.02 | 71.51㎡ | 3 | 277,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 7 | 300,000,000원 |
| 2022.09 | 71.81㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2022.07 | 71.81㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 71.51㎡ | 7 | 288,000,000원 |
| 2022.01 | 71.51㎡ | 6 | 386,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 183,000,000원 |
현재 실질취득 242,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 183,000,000원의 132.2%입니다. 따라서 전체 평균 274,622,222원 대비로는 낮아 보이더라도, 최근 시장 기준으로는 싸지 않습니다. 더구나 최근 거래수준이 과거 거래군보다 36.0% 낮아진 하락 추세라 현재 신건 가격에 가격 가점을 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 242,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,188,000원 |
| 1. 근저당 · 성동중앙새마을금고 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 227,812,000원 |
배당 시뮬레이션상 채권자 총 청구 10,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 잔여 227,812,000원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치여서 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천축구전용경기장 남동측 인근. 주위는 아파트, 주상용건물, 근린생활시설, 오피스텔 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 도원역이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 용도·건물. 오피스텔로 이용 중이며 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건물, 사용승인일은 2021.11.30.입니다. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등이며 토지는 576.0㎡, 사다리형 평지, 공시지가 2,102,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 8세대 소규모 오피스텔이고 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세가 과거 거래군 대비 -36.0%여서 과거 고가 거래를 현재 환금가치로 그대로 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 274,622,222원이 아니라 최근 12개월 평균·최신 거래 183,000,000원을 우선 기준으로 보세요. 현재 실질취득은 그 가격의 132.2%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래수준이 과거 거래군 대비 -36.0%입니다. 과거 3억원대 거래를 근거로 현재 242,000,000원을 저가라고 판단하면 안 됩니다.
- 점유자 특정. 타라힐 주식회사·전서연은 3층304호로 기재돼 본건 8층802호와 불일치하고, 우민정은 점유부분이 특정되지 않았습니다. 802호 실제 점유관계를 원문에서 재확인해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 현재 수탁자는 주식회사코람코자산신탁입니다. 임대차·관리·처분 관련 조항을 신탁원부에서 직접 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 두 점유 기재 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력은 없음 판정이지만 우선변제·최우선변제 관련 배당관계는 명세서로 보완 확인해야 합니다.
- 회차별 가격. 신건 242,000,000원, 1회 유찰 193,600,000원, 2회 유찰 154,880,000원입니다. 1회 유찰가도 최신 거래 183,000,000원보다 높습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”보다 “최근 시세 132.2%”가 더 중요하다
이 사건은 말소기준 이후 권리가 정리되고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원이라는 점에서는 권리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 현재 입찰 판단의 핵심은 권리가 아니라 가격입니다. 신건 실질취득 242,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 183,000,000원의 132.2%입니다. 최근 거래 추세도 과거보다 -36.0%이고, 총 8세대의 소규모 오피스텔이라 거래 표본도 얇습니다.
여기에 현황조사상 한 점유기재의 호수가 본건과 일치하지 않고 다른 점유자의 점유부분도 특정되지 않았으며, 현재 신탁등기 상태라 신탁원부 확인까지 필요합니다. 따라서 권리 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격에 응찰할 근거는 부족합니다. 최근 시세보다 높은 실질취득가, 하락 추세, 얇은 거래량과 점유관계 확인 부담을 함께 놓고 보면 현재 회차는 보수적으로 접근할 물건입니다.
