창원지방법원 2025타경20724. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 소재 지하층 근린생활시설입니다. 소유자는 주식회사스카이공유오피스이며, 2024년 1월 24일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사대구은행 명의로 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 7월 임의경매가 개시됐습니다.

등기부만 보면 기존 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부에 나타나지 않는 점유관계입니다. 조사된 점유자가 5명이고, 그중 선순위 전입자가 존재합니다. 따라서 등기상 권리 소멸과 임차보증금 인수 위험은 구분해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 인수는 별개

현재 말소기준권리는 2024.01.24 설정된 주식회사대구은행 근저당권입니다. 주식회사 아이엠뱅크는 주식회사대구은행의 변경 후 상호로 기재되어 있습니다. 기존 부산은행·신마산신용협동조합·중소기업은행·경남은행 근저당권은 이미 말소됐습니다.

현재 근저당권은 본건 외에도 제지하층 제2호, 제1층 제105호, 제1층 제106호를 공동담보로 하는 권리입니다. 채권최고액 450,000,000원을 본건 한 호실만의 별도 채무액이나 매수인의 인수금액으로 해석해서는 안 됩니다.

임차인·점유자 분석 (현황조사 및 문건접수 기준)

확인 대상은 총 5명이며, 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 전부 점유와 일부 점유가 함께 기재돼 있어 실제 점유구역과 임대차 관계의 중복 여부도 확인해야 합니다.

대항력 표시는 조사상 분류를 반영한 것입니다. 실제 법적 인수 여부는 임대차 성격, 점유, 대항요건, 보증금, 배당 및 매각물건명세서 원본 확인으로 확정해야 합니다. 최라비·김남숙의 보증금 기재 수치 1,000은 금액 단위를 확인하기 전까지 임의 환산하지 않습니다.

② 가격 분석 — 감정가의 11.77%, 그러나 실질취득은 미확정

감정가 100,000,000원인 물건이 6회 유찰되어 최저매각가 11,765,000원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 최저가 비율은 11.77%입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 저평가 여부는 전혀 다릅니다. 특히 실거래 비교가격을 확인할 수 없는 지하 근린생활시설이므로, 현재 가격을 적정시세보다 낮다고 단정할 수 없습니다.

각 회차의 금액은 해당 회차 최저가에 매각된다는 가정입니다. 미배당 추정은 공동담보 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 계산이며, 본건 한 호실의 실제 채무 잔액 또는 매수인 인수채무를 뜻하지 않습니다. 다른 공동담보 물건의 배당·변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 11,765,000원 가정)

집행비용 611,770원은 매각가의 약 5.2%로 추정한 금액입니다. 근저당권자 예상배당 11,153,230원, 소유자 잔여 0원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 선순위 임차인의 보증금과 배당 여부가 미확정이므로 이 표만으로 인수금액을 판단할 수 없습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 호암초등학교 북측 인근입니다. 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하며 주변 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 교통사정은 보통입니다. 남측 약 12m, 서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 5층 건물입니다. 외벽은 페인팅·치장타일·치장벽돌, 내부는 인테리어·석고보드·타일 마감이며, 승강기·급배수·소방 및 경보설비 등을 갖추고 있습니다.
• 용도. 실제 이용상태는 근린생활시설입니다. 지하층 상업공간이므로 주거용 아파트와 같은 기준으로 환금성이나 임대수익을 평가해서는 안 됩니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역에 해당하며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 공시지가 기재액은 591,600원/㎡입니다.
• 공부 및 건축물. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실제 영업시설의 이용 가능 업종과 필요한 인허가는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 지하 근린시설로서 용도와 접근성, 수요층에 대한 개별 검토가 필요합니다. 6회 유찰 이력이 있으며 비교 가능한 실거래가격을 확보하지 못한 상태이므로 재매각 가능성과 적정가치를 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 강둘남의 선순위 대항력 확인. 2020.12.14 전입에 따른 대항력이 실제로 성립·유지되는지, 점유와 임대차의 내용, 보증금, 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.
• 농업회사법인 (주)토가의 권리 확인. 일부 점유의 법적 성격과 전입 또는 사업자등록, 실제 점유개시일, 임대차보증금과 대항력 유무를 확인해야 합니다.
• 나머지 점유자와 배당요구 확인. 배명한은 2025.07.25 배당요구가 확인됩니다. 최라비와 김남숙의 보증금 기재 단위, 확정일자, 배당요구 여부 및 실제 점유부분도 확인이 필요합니다.
• 실질취득금액 검증. 낙찰가 외에 인수 가능한 미배당 보증금, 명도비용, 관리비 부담 등을 검토해야 합니다. 선순위 대항력 보증금을 전액 인수하는 경우 입찰가가 내려가더라도 실질취득금액이 줄지 않을 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 제지하층 제2호, 제1층 제105호, 제1층 제106호와 공동담보 관계에 있으므로 다른 공동담보물의 처분과 배당이 본건 채권관계에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 상업시설 적정가격 조사. 동일 건물 또는 인근 유사 지하 근린생활시설의 매매·임대 수준과 실제 영업수요를 확인해야 합니다. 감정가 대비 큰 할인만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 명도 및 시설 확인. 여러 점유자가 본건 전부 또는 일부를 점유하는 것으로 조사됐습니다. 실제 구획, 시설물 소유관계, 명도 가능성 및 인도 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 별지, 감정평가서, 임대차계약서와 배당요구 관련 서류를 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “11.77%의 가격보다 먼저 확인할 것은 인수보증금”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 11,765,000원의 최저매각가입니다. 그러나 가장 중요한 변수는 아직 금액이 확인되지 않은 선순위 임차보증금입니다.

강둘남은 말소기준권리보다 앞선 전입자로 대항력이 있는 것으로 표시됐고, 농업회사법인 (주)토가 역시 대항력 유무가 확인되지 않았습니다. 이에 따라 매수인이 부담할 수 있는 미배당 보증금이 어느 정도인지 확정할 수 없습니다.

또한 본건은 지하층 근린생활시설이며, 이미 여러 차례 유찰됐습니다. 비교 실거래가격과 확정 임대차관계가 없는 상태에서 단순히 감정가 대비 할인 폭만으로 저가매수 기회라고 평가할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리관계 우선 확인입니다. 선순위 임차인 보증금, 대항력, 실제 인수액과 유사 근린시설의 시장가격을 확인한 뒤에야 취득원가와 입찰 타당성을 판단할 수 있습니다. 낙찰가는 낮아도 실질취득금액은 낮지 않을 수 있다는 점이 이 사건의 핵심입니다.