창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제지하층 제1호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 현 소유자는 주식회사스카이공유오피스이며 2024.01.24. 거래가액 107,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구은행 앞으로 채권최고액 450,000,000원의 근저당권이 설정됐고 이것이 현재의 말소기준권리입니다.
가격만 보면 매우 많이 내려왔습니다. 감정가 100,000,000원에 비해 현재 최저가는 16,807,000원입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 대비 할인율을 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석할 수 없습니다. 특히 근린시설이라는 용도와 5회 유찰, 임차관계 불확실성이 동시에 존재해 가격보다 먼저 점유·보증금 확인이 필요한 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제지하층 제1호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2024.01.24. 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 16,807,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기상 현재 말소기준은 2024.01.24. 을구 11번 대구은행 근저당권 450,000,000원입니다. 과거 부산은행·신마산신용협동조합·중소기업은행·경남은행 근저당은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 2025.07.10. 임의경매개시결정도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 5명, 선순위 1명과 미상 점유 1명 주의
| 임차인 / 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가(대표자:최석진) | 본건 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 미상 |
| 강둘남(정아축산-공동사업자:최석진) | 본건 내 일부 | 2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 최라비 | 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 2024.11.15 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
| 김남숙(상호:꿈그린피아노음악교습소) | 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 기준 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 5건은 모두 실제 임차인 또는 점유 조사 대상입니다. 배명한은 2025.07.25. 배당요구를 했지만 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 반면 농업회사법인 (주)토가는 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 여부를 정할 수 없고, 강둘남은 전입일이 말소기준보다 빠르지만 보증금·확정일자가 미상이므로 선순위 임차보증금 위험을 금액으로 계산할 수 없는 상태입니다.
③ 가격 — 5회 유찰이 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 회차 최저매각가는 16,807,000원으로 감정가 100,000,000원의 약 16.8%입니다. 6회 유찰 시 11,764,900원, 7회 유찰 시 8,235,429원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
그러나 비교 가능한 실거래 시세자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되지 않아 실제 부담액이 존재할 경우 낙찰가에 그 부담이 더해질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 최저가보다 임대차 원본 확인 후의 실질취득비용이 우선입니다.
④ 예상배당표 (매각가 16,807,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,526원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 16,104,474원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 대구은행 채권최고액 450,000,000원 중 배당계산상 16,104,474원이 배당되고 433,895,526원이 미배당으로 남습니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원이나, 임차인의 미상 보증금까지 확정적으로 해소됐다는 의미로 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군 칠원읍 오곡리 호암초등학교 북측 인근. 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층~지상5층 건물입니다.
- 도로. 남측으로 약 12m, 서측으로 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 주상용 건부지로 이용 중이며 토지면적 690.0㎡, 공시지가 591,600원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역이며 가축사육제한구역과 교육환경 보호구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린시설이고 현재 5회 유찰된 물건이므로 가격 하락 자체보다 실제 이용수요와 임차·점유관계 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강둘남 임대차 원본. 2020.12.14. 전입자의 보증금·확정일자·현재 점유 지속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- (주)토가 점유관계. 전입일과 보증금 모두 미상이므로 실제 임대차계약, 점유 시작일, 보증금 규모를 확인해야 합니다.
- 배명한 배당요구. 2025.07.25. 배당요구 사실과 보증금 규모를 매각물건명세서 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
- 점유 중첩 확인. 본건 일부·본건 내 일부·본건 전부라는 점유기재가 함께 존재하므로 실제 사용구획과 각 점유자의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 16,807,000원은 감정가의 16.8%이지만 실거래 시세자료가 없어 시장가 대비 할인 여부는 판단할 수 없습니다.
- 실질취득비용. 선순위 가능 임차인의 보증금이 확인되기 전에는 낙찰가만으로 총 취득비용을 확정하지 마십시오.
- 근린시설 수요. 지하층 근린시설의 실제 이용상태와 향후 임대·매각 가능성을 현장 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·별지 점유관계조사서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “17% 낙찰가”보다 먼저 볼 것은 미상 보증금
이 사건은 감정가 100,000,000원짜리 근린시설이 5회 유찰돼 16,807,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 순서여야 합니다. 말소기준 대구은행 근저당과 이후 경매개시결정은 매각으로 정리되는 반면, 2020.12.14. 전입한 점유자의 보증금이 확인되지 않았습니다. 여기에 전입일 자체가 미상인 점유자도 있습니다.
따라서 현 단계에서는 실질취득비용 확정 불가가 핵심 결론입니다. 배당표상 매수인 인수액 0원과 매각물건명세서의 명시 인수권리 없음은 중요한 안전요소지만, 미상 임대차를 조사하지 않은 채 이를 곧바로 “인수 0원 확정”으로 확대해석해서는 안 됩니다. 5회 유찰·근린시설·선순위 가능 임차보증금 미상이 함께 겹쳐 있어, 원본 확인 전에는 낮은 최저가에 점수를 줄 수 없는 사건입니다.
