창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 호암길 26 소재 집합건물 제1층 제105호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 소유자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 2024.01.24 설정된 주식회사대구은행의 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사 대구은행)의 신청에 따라 임의경매가 진행되었습니다. 근저당권 채권최고액은 450,000,000원으로, 본건 외 다른 호실도 공동담보에 포함되어 있습니다.

이 사건에서 눈여겨볼 부분은 감정가 대비 하락폭이 아니라 매각으로도 보호될 수 있는 선순위 점유자의 권리입니다. 강둘남의 전입일은 말소기준권리보다 앞서고, 보증금 액수와 배당 여부는 확정되지 않았습니다. 인수할 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 낙찰가에 그 인수액을 더한 금액이 됩니다. 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 계산하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 점유가 핵심 변수

말소기준권리는 2024.01.24 주식회사대구은행 근저당권입니다. 과거에 설정된 다른 근저당권들은 등기부상 이미 말소되었고, 현재 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리에 해당합니다. 다만 등기상 담보권의 소멸과 임차인의 대항력·보증금 인수 문제는 별개로 보아야 합니다.

임차인·점유관계 — 총 5건

현황조사와 관련 문건에 나타난 임차·점유 관련 명의는 아래와 같습니다. 보증기관 승계나 대위변제에 따른 중복신고는 없지만, 동일 공간의 일부 또는 전부에 대한 점유 주장이 중첩되어 있으므로 각 명의가 독립적인 임대차계약인지 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 조사상 판정에 따른 것입니다. 최라비·김남숙의 보증금 기재값 1,000은 원본의 금액 단위 확인 전까지 확정된 원화 보증금으로 환산하지 않았습니다. 모든 명의의 확정일자 및 우선변제 가능성은 추가 확인 대상입니다.

② 가격 비교 — 감정가의 11.77%가 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가 20,236,000원은 감정가 172,000,000원의 약 11.77%입니다. 6회 유찰을 거친 결과지만, 이것은 감정가 대비 비율이지 현재 부동산 시장가격 대비 할인율이 아닙니다.

2024.01.24 소유권이전 당시 거래가액은 169,000,000원이지만, 현재 근린생활시설의 시세를 직접 입증하는 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가와의 차액이 크다는 이유만으로 가격 경쟁력이 있다고 평가할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (현재 최저가 20,236,000원 가정)

아래 표는 현재 최저매각가에 따른 배당 추정입니다. 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 단순 산출되었으며, 실제 채권잔액·공동담보 배분·임차인 우선변제·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용은 매각가 대비 약 3.8% 추정치입니다. 단순 배당모형의 채권 미배당액은 430,528,248원입니다. 이는 채권자 미회수액의 모형상 추정치이지 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다. 임차인 최우선변제·당해세·실제 공동담보 배분은 미반영되어 있으며, 별도로 선순위 임차인의 인수 여부를 확인해야 합니다.

회차별 배당 시나리오

추가 유찰 시 명목상 최저매각가는 내려가지만 채권자 미배당액은 커집니다. 특히 선순위 임차인의 보증금 인수 구조가 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 하락이 실질취득비용의 동일한 감소를 보장하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 호암초등학교 북측 인근입니다. 학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 관내 제반 교통사정은 보통입니다. 남측 약 12m, 서측 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 5층 건물입니다. 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지·경보 및 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 현재 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 점유 관련 명의가 복수로 확인되어 실제 사용 주체, 계약관계 및 내부 점유구획을 현장 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역에 해당하며 교육환경 보호구역과 관련된 제한이 있습니다. 공시지가는 591,600원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 아파트가 아닌 근린생활시설이므로 매수수요와 임대수익, 실제 사용 가능 업종, 공실 가능성 및 재매각 수요를 별도로 검토해야 합니다. 현재 거래시세의 수치적 검증은 이루어지지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 강둘남의 2020.12.14 전입, 대항력 성립요건, 실제 사업장 및 점유관계, 임대차계약의 효력을 확인하세요.
• 인수보증금 산정. 강둘남과 농업회사법인 (주)토가의 보증금 액수, 임대차보호 여부, 배당요구·미배당 가능성을 확인해야 합니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
• 중첩 점유 검증. 배명한과 김남숙은 각각 본건 전부를 점유하는 것으로 기재되어 있고 다른 명의들도 일부 점유자로 나타납니다. 현장 및 계약서 기준으로 실제 사용관계를 대조하세요.
• 보증금 표시 단위 확인. 최라비와 김남숙의 보증금 기재값 1,000은 금액 단위와 계약 내용을 원본에서 확인한 뒤 판단하세요.
• 배당요구 확인. 배명한은 2025.07.25 배당요구 사실이 확인됩니다. 나머지 점유자들의 배당요구 여부 및 우선변제 가능성도 별도 확인이 필요합니다.
• 공동담보 확인. 근저당권에는 본건 이외 제지하층 제1호·제2호 및 제1층 제106호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 전체 채무잔액과 공동담보의 경매·배당관계를 확인하세요.
• 용도·규제 확인. 근린생활시설의 실제 영업 업종과 교육환경 보호구역에 따른 제한, 사용승인 및 영업 가능 여부를 확인하세요.
• 명도 및 추가비용. 복수 점유자에 따른 명도 협의·인도 절차, 공용부분 관리비 체납, 취득 부대비용을 검토하세요.
• 최근 시세 검증. 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래, 임대료·공실률과 재매각 가능성을 확인한 후 입찰가 상한을 판단하세요.
• 매각기일·원본 대조. 2026.10.29 매각 진행 여부, 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 배당요구 및 특별매각조건을 최종 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 낮아도 인수금이 미상이면 싸다고 할 수 없다”

감정가 172,000,000원의 근린생활시설이 6회 유찰되어 20,236,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 하지만 경매에서 중요한 것은 최저매각가가 아닌 최종 실질취득비용입니다.

이 사건에는 말소기준권리보다 앞선 전입과 대항력이 기재된 강둘남이 존재하고 보증금 액수는 확인되지 않습니다. 여기에 복수 점유관계, 공동담보, 근린시설의 환금성 검토가 겹칩니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음 표시와 별개로, 인수보증금이 실제로 발생하지 않는다는 점을 서류로 입증하는 것이 우선입니다.

결론은 권리·가격 모두 보수적 접근입니다. 선순위 보증금과 배당관계가 명확해지고 실제 인수액이 확정되기 전에는 감정가의 11.77%라는 숫자만으로 저가 낙찰의 기회라고 평가할 수 없습니다. 먼저 인수위험을 해결하고, 그다음 실질취득액을 시세와 비교해야 하는 물건입니다.