28,908,000원
창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제105호의 집합건물로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중입니다. 현 소유자는 주식회사스카이공유오피스이고 2024.01.24. 거래가액 169,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 대구은행 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
등기 자체는 비교적 단순합니다. 과거의 근저당권들은 이미 말소됐고, 현재 남은 말소기준 근저당과 2025.07.10. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기가 아니라 점유관계입니다. 현황조사상 여러 점유자가 확인됐고, 그중 강둘남은 말소기준일보다 앞선 2020.12.14. 전입입니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력의 구체적 범위와 인수금액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제105호 |
| 도로명 | 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2024.01.24. 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 28,908,000원 (5회 유찰) |
| 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
말소기준권리는 2024.01.24. 설정된 주식회사대구은행 근저당권 450,000,000원입니다. 2025.07.10. 등기된 임의경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 삼칠농업협동조합·김경천·부산은행·중소기업은행·경남은행의 근저당은 모두 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 선순위 전입 1명이 핵심
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가(대표자:최석진) | 본건 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강둘남(정아축산-공동사업자:최석진) | 본건 내 일부 | 2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 2025.07.25 배당요구 | 해당 없음 |
| 최라비 | 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 2024.11.15 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남숙(상호:꿈그린피아노음악교습소) | 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유자로 확인된 사람·법인은 5명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 배명한·최라비·김남숙은 전입일이 2024.01.24. 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 강둘남은 2020.12.14.로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 자료만으로는 “대항력 있음·보증금 얼마를 인수”라고 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 28,908,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,344원 |
| 2. 을구 11번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 27,987,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 28,908,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 450,000,000원 중 27,987,656원이 배당되고, 미배당은 422,012,344원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 함안군 칠원읍 오곡리 호암초등학교 북측 인근이며, 학교·아파트단지·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 감정평가 당시 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 12m, 서측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 지역·지구. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역이며, 소로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 대지권 목적 토지는 주상용 건부지로 이용 중이고, 공시지가는 591,600원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지하1층~지상5층 건물이며 승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러 설비 등이 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 강둘남 임차관계 확인. 2020.12.14. 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·실제 점유 범위를 원본에서 확인해야 합니다.
- (주)토가 확인. 본건 일부 점유로 조사됐으나 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 여부가 미상입니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리는 없지만 현황조사상 점유관계와 서로 맞는지 최종 확인이 필요합니다.
- 용도·명도. 근린생활시설로 이용 중이고 여러 점유자가 조사돼 낙찰 후 실제 인도 범위와 명도 절차를 확인해야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 6회 유찰 시 20,235,600원, 7회 유찰 시 14,164,920원으로 내려가지만 점유 리스크가 해소되지 않으면 낮은 가격만으로 안전성이 높아지지 않습니다.
- 배당표 한계. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당과 차이가 생길 수 있습니다.
맺으며 — “싸 보이는 가격보다 먼저 볼 것은 점유”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 28,908,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 등기상으로도 말소기준 근저당 이후 권리는 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권은 없습니다.
그러나 2020.12.14. 전입한 강둘남의 보증금이 확인되지 않았다는 점이 결론을 바꿉니다. 이 자료만으로는 대항력을 확정하거나 실제 인수금액을 계산할 수 없으므로, 현재 최저가를 곧바로 실질취득비용으로 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 여기에 근린시설이라는 용도와 5회 유찰, 여러 점유자까지 겹칩니다. 가격은 크게 낮아졌지만 권리·점유 확인이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
