창원지방법원 2025타경20724. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13에 있는 지하층 제2호 근린생활시설입니다. 감정가는 115,000,000원이지만 여섯 차례 유찰 끝에 최저매각가가 13,530,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 약 11.77% 수준이라는 숫자만 보면 상당히 저렴해 보입니다. 그러나 이 물건은 가격보다 점유와 임차권을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 여러 임차·점유 관계자가 나타나며, 그중에는 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람도 있습니다.

현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 2024년 1월 24일 거래가액 107,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자인 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사 대구은행)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 근저당보다 먼저 성립한 임차인의 대항력은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인은 다르다

등기상 과거에 설정됐던 부산은행·신마산신용협동조합·중소기업은행·경남은행 등의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준권리는 2024년 1월 24일 설정된 을구 11번 주식회사대구은행 근저당권입니다. 해당 근저당권과 이후의 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다.

또한 근저당권의 채권최고액 450,000,000원은 이 물건 하나만을 대상으로 한 별도의 낙찰자 채무액이 아닙니다. 같은 근저당에는 제지하층 제1호, 제1층 제105호, 제106호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 채권의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아니며, 인수 여부는 주로 매각으로 소멸하지 않는 임차권 등 별도 권리에 의해 판단해야 합니다.

② 임차·점유 분석 — 실제 확인된 관계자 5명

현황조사 등을 통해 확인되는 임차·점유 관계자는 총 5명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 각 관계자의 전입 시점과 대항력 표시, 배당요구 여부가 서로 다릅니다. 특히 동일 물건에 대해 일부 점유와 전부 점유 기재가 함께 존재하므로, 실제 점유구역과 임대차 관계가 어떻게 구성되어 있는지 확인해야 합니다.

* 최라비와 김남숙의 보증금은 기재 수치 1,000을 원 단위로 표시했습니다. 실제 계약상 금액·기재 단위는 원본 확인이 필요합니다. 대항력은 조사상 판정을 반영했으며, 상가 임대차의 실제 대항요건 및 배당순위는 별도 검증이 필요합니다.

농업회사법인 (주)토가의 경우 전입일과 보증금이 모두 확인되지 않으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 없다고 확정할 수도 없습니다. 강둘남과 토가의 기재에 공통으로 등장하는 최석진과 관련된 임대차 관계, 실제 점유자, 사업자등록 관계도 확인이 필요합니다. 배명한은 대항력이 없는 것으로 표시되어 있으나 배당요구가 접수된 상태이고, 보증금은 확인되지 않았습니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 11.77%가 곧 저가 매수는 아니다

감정가 115,000,000원에서 현재 최저매각가 13,530,000원까지 내려온 것은 6회 유찰의 결과입니다. 해당 근린시설의 현재 실거래 시세나 최근 거래 평균을 확정할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율을 실제 시장가격 대비 할인율처럼 해석할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 13,530,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 643,540원과 근저당 배당 12,886,460원을 반영했으며, 소유자 잔여는 0원입니다. 실제 채권잔액·공동담보 배당·당해세·임차인 우선배당 및 최우선변제는 확정되지 않았습니다. 근저당 미배당액 437,113,540원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 선순위 임차인에 관한 인수액은 별도로 미확정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 함안군 칠원읍 오곡리 소재 호암초등학교 북측 인근입니다. 주변에 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 지역 내 교통 사정은 보통으로 조사됐습니다. 남측 약 12m, 서측 약 8m의 포장도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 5층 건물이며, 급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아닌 지하층 상업용 구분건물이므로 실제 영업 수요와 재임대 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
• 토지이용. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역 및 상업용지 관련 사항이 기재되어 있습니다. 교육환경 절대·상대보호구역과 가축사육제한구역 등도 확인됩니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없는 것으로 나타납니다.
• 환금성. 6회 유찰된 지하 근린시설로, 매각가격이 낮더라도 매수 이후 재임대·처분의 어려움이 있을 수 있습니다. 확인된 시장 거래가격이 없어 적정 가격이나 수익률은 판단할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 강둘남의 임대차 확인. 2020.12.14 전입과 대항력 표시의 법적 근거, 실제 점유·사업자등록 여부, 임대차계약서, 보증금 원금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 토가의 점유관계 확인. 농업회사법인 (주)토가의 사업자등록 시기, 실제 점유 범위, 보증금과 임대인 관계를 조사해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 판단합니다.
• 복수 점유자 관계 정리. 배명한과 김남숙 모두 본건 전부를 대상으로 기재되어 있고 다른 관계자는 일부 점유로 나타납니다. 동일 공간의 실제 사용관계와 명도 대상을 대조해야 합니다.
• 보증금 원본 대조. 보증금 미상인 임차인의 계약 내용과 최라비·김남숙의 보증금 기재 단위를 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 확인된 낙찰가에 매수인 인수보증금, 명도 및 추가 취득비용을 반영해야 합니다. 선순위 인수형이라면 최저가 하락만으로 취득비용이 줄어들지 않을 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 제지하층 제1호·제1층 제105호·제106호의 공동담보 관계와 배당 상황을 확인해야 합니다.
• 명도·현장 확인. 지하층의 실제 시설 상태, 출입구, 누수·방수, 환기, 소방시설, 점유 범위 및 영업 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
• 시장가격 확인. 인근 유사 근린시설의 거래 사례, 임대료, 공실 및 예상 처분 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임대차 관련 서류를 매각기일 전에 다시 대조해야 합니다. 법정지상권은 해당 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

맺으며 — “감정가의 12%라도, 실질취득가가 먼저다”

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 6회 유찰과 최저매각가 13,530,000원입니다. 감정가 115,000,000원과 비교하면 매우 낮은 금액입니다. 하지만 법원경매에서는 낙찰가가 낮다는 것과 실제로 저렴하게 취득한다는 것이 전혀 다른 문제입니다.

말소기준권리인 대구은행 근저당은 매각으로 소멸하지만, 그보다 먼저 전입한 강둘남의 대항력이 표시되어 있고 보증금은 확인되지 않았습니다. 농업회사법인 (주)토가의 권리관계도 미상입니다. 여기에 복수 점유자와 지하 근린시설의 환금성 위험, 6회 유찰이라는 이력까지 겹칩니다. 따라서 현재 자료만으로 매수인 인수액 0원이나 실질취득가 13,530,000원을 확정할 수 없습니다.

결론은 입찰 보류·권리확인 우선입니다. 선순위 임차보증금과 실제 승계 여부가 명확해지고, 실질취득비용이 확인 가능한 시장가격보다 충분히 낮다는 근거가 확보되어야 비로소 투자성을 검토할 수 있습니다. 낮은 최저가보다 먼저 확인해야 할 것은 인수보증금과 명도 가능성입니다.