창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13의 지하층 근린생활시설입니다. 현 소유자는 주식회사스카이공유오피스로, 2024.01.24 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 107,000,000원입니다. 같은 날 주식회사대구은행이 채권최고액 450,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 현재 경매의 말소기준권리입니다. 근저당권과 이후 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이번 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다.
특히 강둘남의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수금액을 완결적으로 확정할 수 없습니다. 농업회사법인 (주)토가도 전입신고일과 보증금이 미상입니다. 반면 배명한·최라비·김남숙의 전입신고일은 말소기준권리 이후입니다. 결과적으로 최저가 19,328,000원만으로 실질 취득비용을 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제지하층 제2호 |
| 도로명주소 | 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 · 2024.01.24 소유권이전 · 거래가액 107,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 19,328,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권액 | 450,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.01.24 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 점유가 핵심
과거 부산은행·신마산신용협동조합·중소기업은행·경남은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.01.24 주식회사대구은행 근저당권이며, 이후 2025.07.10 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 임차인 5명
| 임차인·점유자 | 점유부분 | 전입신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가(대표자:최석진) | 본건 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강둘남(정아축산-공동사업자:최석진) | 본건 내 일부 | 2020.12.14 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최라비 | 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 2024.11.15 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김남숙(상호:꿈그린피아노음악교습소) | 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인·점유자는 5명입니다. 배명한은 2025.07.25 배당요구를 했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제액을 계산할 수 없습니다. 최라비와 김남숙은 전입신고가 말소기준권리 이후이므로 대항력은 없지만, 점유관계 자체는 명도 과정에서 확인해야 합니다.
③ 가격 구조 — 5회 유찰이 곧 ‘싼 물건’은 아니다
현재 최저매각가는 19,328,000원이고, 감정가 115,000,000원에서 5회 유찰된 회차입니다. 시나리오상 현재 회차는 감정가 17%, 6회 유찰 시 13,529,600원, 7회 유찰 시 9,470,720원까지 내려갑니다.
다만 현재 시세를 비교할 최근 거래자료가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 결론내릴 근거는 없습니다. 등기상 현 소유자의 2024.01.24 소유권이전 당시 거래가액 107,000,000원은 확인되지만, 이는 현재 시장가격을 대신하는 지표로 사용하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 19,328,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 747,904원 |
| 2. 근저당 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 18,580,096원 |
| 근저당권 미배당 | - | 431,419,904원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 747,904원과 근저당권자 배당 18,580,096원으로 매각대금 19,328,000원이 전부 소진되고, 근저당권 미배당액은 431,419,904원입니다. 다만 임차인 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않아 실제 매수인 부담은 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 19,328,000원 | 18,580,096원 | 431,419,904원 |
| 6회 유찰 시 | 13,529,600원 | 12,886,067원 | 437,113,933원 |
| 7회 유찰 시 | 9,470,720원 | 8,900,247원 | 441,099,753원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측 인근. 학교, 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량접근이 가능하며 관내 제반교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하1층~지상5층입니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 경보설비 및 스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 노폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역. 공시지가 591,600원/㎡이며 토지면적은 690.0㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 현재 사건에서 5회 유찰된 사실이 확인됩니다. 지하층 근린생활시설이라는 물건 특성과 함께 실제 수요·명도·사용 가능성을 보수적으로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강둘남 보증금 확인. 2020.12.14 전입이 말소기준보다 앞서므로 보증금·확정일자·점유 계속 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 농업회사법인 (주)토가 확인. 전입신고일과 보증금이 미상인 만큼 대항력 여부와 실제 인수금액을 별도로 확정해야 합니다.
- 점유관계 중첩 확인. 배명한과 김남숙은 각각 본건 전부, 다른 점유자는 일부 또는 미상으로 기재돼 있어 실제 현장 점유구조와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배명한은 2025.07.25 배당요구를 했지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 배당순위와 금액은 별도 확인이 필요합니다.
- 공동담보 확인. 주식회사대구은행 근저당권은 오곡리 97-13 제지하층 제1호, 제1층 제105호, 제1층 제106호와 공동담보로 설정돼 있습니다. 다른 공동담보 물건의 매각·배당 관계를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가 17%까지 내려왔어도 현재 시세 비교자료가 없고 인수액도 미상입니다. 최저가만 보고 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·점유관계조사서와 실제 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “감정가 17%”보다 먼저 볼 것은 인수금액이다
이 사건은 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 감정가 115,000,000원, 현재 최저가 19,328,000원, 5회 유찰입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 방향에서 시작해야 합니다. 강둘남의 전입신고일은 말소기준보다 앞서고 보증금이 미상이며, 농업회사법인 (주)토가도 전입신고일·보증금이 미상입니다.
따라서 현재 단계에서 확정 가능한 것은 “등기상 담보권은 매각으로 소멸한다”는 점까지입니다. 실제 매수인 인수액과 실질취득액은 아직 확정되지 않았습니다. 시세 비교자료도 없어 최저가가 현재 시장가격보다 싸다고 평가할 수도 없습니다. 5회 유찰과 지하 근린생활시설이라는 특성까지 고려하면, 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라 선순위 가능 점유자의 보증금과 실제 점유관계를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
