창원지방법원 2025타경20724. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리, 호암길 26 소재 집합건물 제1층 제106호입니다. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 소유자는 주식회사스카이공유오피스입니다. 2024년 1월 소유권이 이전되면서 주식회사대구은행 명의의 채권최고액 450,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채권자인 주식회사 아이엠뱅크(변경 전 상호 주식회사 대구은행)의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
등기부만 보면 구조가 복잡하지 않습니다. 과거 삼칠농업협동조합과 경남은행의 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 대구은행 근저당권과 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 바깥의 점유·임대차관계입니다. 현황조사에 여러 점유자가 등장하며, 그중 강둘남은 2020.12.14 전입으로 말소기준권리 설정일인 2024.01.24보다 앞섭니다. 보증금과 배당 여부가 확인되지 않아 실제 인수 가능액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제106호 도로명: 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설 / 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층~지상 5층 건물 중 제1층 제106호 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.01.24 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 | 172,000,000원 |
| 최저매각가 | 20,236,000원 (6회 유찰 · 감정가의 약 11.77%) |
| 말소기준권리 | 2024.01.24 을구 5번 · 주식회사대구은행 근저당권 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사 대구은행) |
| 청구액 | 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.29 |
| 점유·임차관계 | 현황조사상 관련 신고 5건 · 선순위 대항력 표시 및 미상 점유 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 임차인 인수는 다르다
말소기준권리는 2024.01.24 설정된 을구 5번 근저당권입니다. 이 근저당권은 본건 외에도 같은 건물의 지하층 제1호·제2호 및 제1층 제105호를 공동담보로 하고 있습니다. 등기된 근저당권 자체는 매각으로 소멸하며, 과거의 근저당권 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 임차·점유관계 — 실제 위험은 여기 있다
현황조사 등에서 5건의 임차·점유 관련 신고가 확인됩니다. 일부는 본건 전부, 일부는 본건 일부를 대상으로 하며, 최석진 관련 사업체가 중복 등장하는 등 실제 점유구획과 독립된 임대차계약의 개수는 추가 확인이 필요합니다. 확인된 신고를 단순히 서로 다른 독립 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
| 임차·점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가 대표자: 최석진 |
본건 일부 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 강둘남 정아축산 · 공동사업자 최석진 |
본건 내 일부 | 2020.12.14 | 미상 | 있음 표시 | 미상 | 인수 가능 |
| 배명한 | 본건 전부 | 2025.02.21 | 미상 | 없음 표시 | 미상 · 배당요구 2025.07.25 | 원칙상 없음 |
| 최라비 | 미상 | 2024.11.15 | 1,000원 | 없음 표시 | 미상 | 원칙상 없음 |
| 김남숙 꿈그린피아노음악교습소 |
본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 없음 표시 | 미상 | 원칙상 없음 |
대항력과 인수 표시는 현황조사의 전입일 및 권리관계에 따른 판단입니다. 근린생활시설의 임대차는 실제 점유, 사업자등록 등 법정 요건과 적용관계를 별도로 확인해야 하며, 우선변제 여부 역시 확정일자·배당요구·임대차계약 등의 확인이 필요합니다. 최라비 및 김남숙의 보증금 1,000원은 확인된 금액을 그대로 표시했습니다.
본건은 강둘남의 보증금이 미상이고 (주)토가의 대항력도 미상인 만큼, 20,236,000원이 실질취득 비용의 확정치가 아닙니다. 미배당 보증금 인수 가능성을 해소하기 전에는 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 12%, 그래도 싼지는 모른다
감정가는 172,000,000원이고 현재 최저매각가는 20,236,000원입니다. 감정가 대비 비율은 11.77%로, 6회 유찰을 거치면서 큰 폭으로 하락했습니다. 그러나 비교 가능한 근린시설의 실제 거래가격이 확인되지 않은 상태에서, 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 해석할 수는 없습니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 |
|---|---|---|
| 감정가 | 172,000,000원 | 100% |
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 20,236,000원 | 11.77% |
| 7회 유찰 시 | 14,165,200원 | 8.24% |
| 8회 유찰 시 | 9,915,640원 | 5.76% |
단순 최저가만 보면 다음 유찰 회차에서 매입 가격이 더욱 낮아지는 구조입니다. 하지만 선순위 보증금 인수액이 확정되지 않은 이상, 7회·8회 유찰 가격에서도 실질취득 비용이 낮아진다고 단정할 수 없습니다. 특히 본건은 근린시설로서 점포의 사용 가능성·임대수요·명도·공실 위험까지 종합해 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,236,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 764,248원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 19,471,752원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당 추정 | — | 430,528,248원 |
채권최고액 450,000,000원을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 764,248원은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액, 공동담보 배당 및 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 추정액 430,528,248원은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 반대로 이 배당표에 임차보증금 배당이 없다고 해서 선순위 임차인의 인수 위험이 없다는 뜻도 아닙니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 20,236,000원 | 19,471,752원 | 430,528,248원 |
| 7회 유찰 시 | 14,165,200원 | 13,510,226원 | 436,489,774원 |
| 8회 유찰 시 | 9,915,640원 | 9,337,158원 | 440,662,842원 |
유찰이 거듭될수록 배당 가능한 매각대금이 감소하므로 채권최고액 기준 미배당액은 증가합니다. 그러나 매수인의 실질취득 비용을 좌우하는 별도 변수는 선순위 임차인의 미배당 보증금입니다. 강둘남의 보증금과 실제 대항력 요건, (주)토가의 임대차 지위가 확정되지 않은 현재는 어느 회차에서도 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 소재 호암초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 학교, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 지역 내 제반 교통사정은 보통입니다. 남측으로 노폭 약 12m, 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 1층~지상 5층 건물의 제1층 제106호로, 근린생활시설로 이용 중입니다. 공동 위생·급배수·승강기·소화전·화재탐지·경보·스프링클러 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역이며 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등 제한사항이 있습니다. 공시지가 표시는 591,600원/㎡입니다.
- 건물·공부. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실제 점포 구획·내부 상태·영업 현황은 현장에서 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 근린생활시설로서 주거용 아파트처럼 일률적인 시세평가가 어렵습니다. 비교 실거래와 임대수익 수준이 확인되지 않았고 6회 유찰된 이력이 있어, 처분가격과 재매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 강둘남의 선순위 임대차. 2020.12.14 전입 및 대항력 표시의 근거, 실제 임대차계약, 보증금, 사업자등록과 점유 요건, 확정일자, 배당요구 여부 및 인수 가능액을 확인해야 합니다.
- (주)토가의 임대차관계. 농업회사법인 (주)토가의 보증금, 사업자등록·점유 개시 시점 및 대항력 여부가 확인되지 않았습니다. 강둘남과의 관계 및 계약 중복 여부도 함께 검토해야 합니다.
- 점유구획 확인. 배명한과 김남숙은 각각 본건 전부, 다른 점유자는 일부를 대상으로 표시돼 있습니다. 실제 사용 공간, 출입과 점포 구획, 중복 점유·영업 관계를 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시된 인수권리는 해당사항 없음으로 기재됐지만 현황조사의 선순위 대항력 표시와 차이가 있습니다. 반드시 최신 매각물건명세서와 현황조사서, 임대차 관련 자료를 함께 검토해야 합니다.
- 실질취득 비용 계산. 낙찰가에 인수할 미배당 보증금이 있다면 이를 합산하고, 명도·점포정리·기타 취득부대비용을 별도로 고려해야 합니다. 보증금이 미상인 현재는 최종 취득비용을 확정할 수 없습니다.
- 공동담보와 배당. 지하층 제1호·제2호, 제1층 제105호의 공동담보 관계를 대조하고 실제 채권액 및 배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 실거래·임대수익 검증. 인근 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실 및 영업 가능성을 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시세 이하 취득이라고 판단하지 않아야 합니다.
- 명도·관리비 확인. 다수의 점유관계가 존재하므로 영업시설 인도, 실제 점유자의 권원 및 미납 관리비 등을 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 등기사항전부증명서, 현황조사서, 매각물건명세서, 감정평가서 및 관련 임대차 자료를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가의 12%”보다 “얼마를 인수하느냐”
이 물건은 감정가 172,000,000원에서 6회 유찰을 거쳐 20,236,000원까지 내려온 근린생활시설입니다. 숫자만 보면 상당한 할인이지만, 시세와 비교한 실제 할인 여부는 검증되지 않았습니다.
등기부상 근저당권은 매각으로 정리되는 구조인 반면, 강둘남의 선순위 대항력 표시와 보증금 미상, (주)토가의 대항력·보증금 미상이 남아 있습니다. 임차보증금 인수가 발생하면 낙찰가가 하락하더라도 실질취득 비용이 낮아지지 않을 수 있습니다.
여기에 6회 유찰과 근린시설 특유의 환금성 위험이 겹칩니다. 현재의 저렴해 보이는 최저가만을 근거로 응찰을 권하기 어렵습니다. 선순위 임대차 인수액과 실제 점유·명도관계를 확정하고, 시세 및 임대수익을 확인하기 전까지 입찰 보류가 타당합니다. 이 물건의 핵심은 유찰 횟수가 아니라 실질취득 비용을 확정할 수 있는지입니다.
