창원지방법원 2025타경20724. 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제106호 근린시설입니다. 현재 소유자는 주식회사스카이공유오피스로, 2024.01.24 소유권을 이전받으면서 거래가액은 169,000,000원으로 등기됐습니다. 같은 날 주식회사대구은행의 채권최고액 450,000,000원 근저당이 설정됐고, 이것이 현재 말소기준권리입니다. 2025.07.10 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
등기 자체는 단순합니다. 과거 삼칠농업협동조합 근저당 87,000,000원과 주식회사경남은행 근저당 330,000,000원은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 남아 있는 말소기준 근저당도 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기가 아니라 점유·임차관계입니다. 실제 임차인은 5명이며, 그중 강둘남은 2020.12.14 전입으로 2024.01.24 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경20724 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 함안군 칠원읍 오곡리 97-13 제1층 제106호 · 도로명 경상남도 함안군 칠원읍 호암길 26 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 근린생활시설로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사스카이공유오피스 (2024.01.24 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 172,000,000원 / 28,908,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 주식회사 아이엠뱅크 (변경전 상호: 주식회사 대구은행) / 450,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.01.24 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 · 채권최고액 450,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 복잡
2012.12.31 설정된 삼칠농업협동조합 근저당은 2019.06.05 말소됐고, 2019.06.05 설정된 주식회사경남은행 근저당 역시 2024.01.24 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2024.01.24 주식회사대구은행 근저당입니다. 이 근저당과 2025.07.10 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 임차인 5명
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 농업회사법인 (주)토가(대표자:최석진) 본건 일부 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 강둘남(정아축산-공동사업자:최석진) 본건 내 일부 | 2020.12.14 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배명한 본건 전부 · 배당요구 2025.07.25 | 2025.02.21 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최라비 미상(별지 점유관계조사서 본건2의 기타란 참조) | 2024.11.15 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김남숙(상호:꿈그린피아노음악교습소) 본건 전부 | 2025.03.06 | 1,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
핵심은 두 명입니다. 강둘남은 말소기준보다 앞선 전입으로 대항력이 확인되지만 보증금이 확인되지 않았고, 농업회사법인 (주)토가는 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 배명한·최라비·김남숙은 전입일이 말소기준일 이후라 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 17%가 곧 ‘싼 가격’은 아니다
감정가는 172,000,000원, 현재 최저매각가는 28,908,000원입니다. 5회 유찰돼 현재 회차가 감정가 17% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 근린시설은 가격 환금성이 개별 상권·점포 상태·임대수익에 크게 좌우되고, 이 사건은 무엇보다 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 평가하면 안 됩니다. 입찰 전 반드시 선순위 임차인의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 범위를 확인해 실질취득가를 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 28,908,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 920,344원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사대구은행 | 450,000,000원 | 27,987,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 주식회사대구은행 채권 450,000,000원 중 27,987,656원이 배당되고, 미배당은 422,012,344원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 계산값은 0원이지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상인 만큼 실제 임차보증금 인수 여부와 금액은 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 호암초등학교 북측 인근으로 학교·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 관내 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 12미터 내외, 서측으로 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·주거개발진흥지구·상업용지·지구단위계획구역이며, 소로2류와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 690.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 591,600원/㎡입니다.
- 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비·소화전설비·화재탐지설비·경보설비·스프링클러 설비를 갖추고 있습니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 강둘남 보증금 확인. 2020.12.14 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 농업회사법인 (주)토가 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 사업자등록·점유 개시 시점과 임대차 조건을 확인해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 일부 점유와 전부 점유가 함께 조사돼 있어 현재 실제 사용 구획과 명도 대상자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 5회 유찰·감정가 17%라는 숫자는 선순위 보증금 위험을 반영하지 않습니다. 실질취득가를 확정한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 학교·아파트단지 인근이지만 근린시설은 주거용보다 점포별 임대수익과 상권 영향이 큽니다. 현장 공실·임대료·관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·점유관계조사서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “17%까지 떨어졌어도 인수액이 안 보이면 싼 게 아니다”
등기상으로는 현재 말소기준 근저당과 경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권이 없다고 적혀 있습니다. 하지만 실제 임차인 5명 가운데 강둘남은 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 농업회사법인 (주)토가도 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 닫을 수 없습니다.
따라서 감정가 172,000,000원이 5회 유찰돼 28,908,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 이 사건의 첫 번째 확인사항은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다. 보증금과 배당 관계가 확인돼 실제 인수액이 확정되기 전에는 총 취득비용도 확정되지 않습니다. 등기는 단순하지만 임차관계는 미확정 — 권리확인 전 입찰 보류가 맞는 물건입니다.
