인천지방법원 2024타경15522. 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로757번길 59, 에이동 5호로, 공부상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.01.21.입니다. 이날 달월신용협동조합 앞으로 채권최고액 12,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 같은 날 주식회사빌드에서 주식회사무궁화신탁 앞으로 신탁을 원인으로 소유권이 이전됐습니다. 해당 근저당권이 이 사건의 말소기준권리로 제시돼 있으며, 경매개시결정과 이후 옹진군 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 일반적인 소유자 명의 부동산과 달리 신탁부동산입니다. 등기부의 신탁 주의사항에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 등기사항증명서뿐 아니라 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항 등을 확인할 필요가 있다고 기재돼 있습니다. 감정평가 과정에서는 폐문부재 등으로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계도 미상으로 조사됐으므로, 제공 배당표의 인수 0원과 별개로 실제 점유·임대차 관계는 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.21. 근저당

초기 등기에는 장명희의 475,000,000원 가압류, 박한식의 600,000,000원 및 350,000,000원 근저당, 피에치씨토건주식회사의 143,000,000원 가압류가 있었으나 모두 경매 이전에 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2021.01.21. 설정된 달월신용협동조합의 채권최고액 12,000,000원 근저당입니다.

이후 2024.11.28. 달월신용협동조합을 채권자로 한 임의경매개시결정이 등기됐고, 2025.06.18. 해당 근저당권은 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다. 2026.01.06. 옹진군 압류도 추가됐지만, 제공된 권리판정상 경매개시결정과 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.

② 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 신건 메리트 판정 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 190,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 평균, 최신 거래, 최근 가격 추세가 제시돼 있지 않아 190,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지 비교할 근거가 없습니다. 따라서 단순히 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다.

제공된 세 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 가격 측면에서는 유찰 후 금액이 내려가더라도 그 금액이 실제 시장가 대비 저렴한지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)

제공 배당 가정에서는 채권최고액 12,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 교부 예상액은 174,540,000원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 금액입니다. 등기상 해당 근저당권은 2025.06.18. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나 배당 계산은 달월신용협동조합 명의의 12,000,000원을 기준으로 제시돼 있습니다.

④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 장경리해변 남측 인근이며, 주변은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.
• 이용. 공부상 용도는 생활숙박시설입니다. 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가에서는 교통상황을 다소 불편한 것으로 조사했습니다.
• 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역이며, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 1,481.0㎡, 공시지가는 352,400원/㎡입니다.
• 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
• 내부 상태. 폐문부재 등으로 직접 내부 확인이 불가능해 건축물 현황도와 거주민·인근 공인중개사무소 탐문 등을 종합해 통상적인 인테리어 및 관리 상태를 전제로 평가했습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 현재 소유자가 주식회사무궁화신탁이므로 신탁원부 제2021-488호에서 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
• 임대·점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이고 내부 직접 확인도 이뤄지지 않았습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 매각물건명세서·현황조사 및 현장에서 확인해야 합니다.
• 근저당권 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.06.18. 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐으므로 최신 등기사항과 배당관계를 대조해야 합니다.
• 옹진군 압류 확인. 2026.01.06. 옹진군 압류가 등기돼 있으며 제공 판정상 매각으로 소멸하지만, 관련 세금의 배당 순위와 실제 배당액은 원본에서 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태이므로 신건 190,000,000원을 곧바로 ‘저렴하다’고 판단하지 말고 동일·유사 생활숙박시설의 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개

이 사건은 제공 배당표만 보면 구조가 단순합니다. 2021.01.21.의 12,000,000원 근저당이 말소기준이고, 현재부터 2회 유찰 시까지 모든 시나리오에서 미배당과 매수인 인수는 0원입니다. 다만 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁부동산이고, 임대관계와 내부 현황이 확인되지 않았다는 점은 별도로 남습니다.

가격도 같은 원칙으로 봐야 합니다. 현재 최저가는 190,000,000원이지만 비교 가능한 최근 실거래가 제시돼 있지 않아 이 금액을 싸다거나 비싸다고 단정할 근거가 없습니다. 따라서 결론은 권리 인수 구조는 양호, 신탁·점유 확인은 필수, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류입니다.