인천지방법원 2024타경15522. 영흥면 내리 장경리해변 남측 인근에 위치한 구분건물로, 공부상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 200,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 수탁자인 주식회사무궁화신탁이고, 말소기준권리는 2021년 1월 21일 설정된 달월신용협동조합 채권최고액 12,000,000원 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 옹진군 압류는 매각으로 소멸하는 구조이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
그러나 이 사건은 ‘인수 0원’만 보고 단순 안전형으로 보기 어렵습니다. 같은 날 근저당 설정 직후 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁 이전됐고, 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 판단할 때 신탁원부 제2021-491호를 함께 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 감정평가 과정에서도 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로757번길 59, 비동 8호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 584,808,273원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 달월신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 호실 표시 | 공부상 제8호 · 현황 B02 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원
2019년과 2020년에 설정됐던 박한식 근저당권 2건은 2021년 1월 21일 해지로 이미 말소됐고, 장명희·용성철강 주식회사·피에치씨토건주식회사 가압류 역시 각각 이미 말소돼 있습니다. 현재 말소기준은 같은 날 새로 설정된 달월신용협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 이 근저당권에 기한 임의경매개시결정과 이후 옹진군 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — ‘임차인 없음’으로 단정할 수 없다
등기와 배당자료에 확인되는 임차인은 없습니다. 하지만 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 이 사건은 ‘임차인 0명’이라고 단정하기보다 현장 점유와 임대차 존재 여부를 별도 확인해야 하는 물건으로 보는 것이 안전합니다.
③ 공부와 현황 — 제8호와 B02가 다르다
매각물건명세서 비고와 감정요항표 모두 이 물건의 공부상 호수가 제8호인 반면, 현황 표시는 B02라고 적고 있습니다. 감정평가서에는 함께 조사된 제7호도 현황 B01이라고 기재돼 있어 현장 표시 체계가 공부와 다른 형태입니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,600,000원 |
| 1. 근저당 · 달월신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,400,000원 |
제공된 배당 시나리오에서는 등록 근저당 채권최고액 12,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
다만 사건의 청구금액은 584,808,273원인 반면 제공된 배당 시나리오에서 신청채권자에게 배당되는 금액은 각 회차 모두 12,000,000원입니다. 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시에도 등록 근저당 기준 채권은 전액 배당되어 미배당액은 0원으로 계산되지만, 신청채권자의 전체 청구금액은 충족되지 않는 것으로 표시됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 장경리해변 남측 인근이며, 주변은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가서상 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 생활숙박시설이며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,481㎡, 공시지가 352,400원/㎡이며 계획관리지역, 성장관리계획구역(관광형), 성장관리권역, 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 설비. 기본적인 전기설비·위생설비·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 가격 판단 — 실거래 근거가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가 200,000,000원이 현재 시장에서 싼지 비싼지를 수치로 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가가 감정가의 100%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 등록채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 200,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 160,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 128,000,000원 | 0원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 160,000,000원, 2회 유찰 시 128,000,000원으로 내려가지만, 거래사례가 없으므로 어느 가격대부터 시장 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다. 생활숙박시설이라는 용도와 영흥면 해안 숙박시설 밀집지라는 입지를 함께 고려해 별도의 현장 시세조사가 선행돼야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-491호에서 신탁 목적, 수익자, 처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 현장 호실 대조. 공부 제8호와 현황 B02가 동일한 매각 대상인지 현관 표시·호별배치·건축물현황도를 함께 대조하세요.
- 점유·임대차 확인. 감정평가 당시 폐문부재였고 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 내부를 직접 확인하지 못한 채 통상적인 인테리어와 관리상태를 전제로 감정됐으므로 실제 시설상태 확인이 필요합니다.
- 생활숙박시설 환금성. 아파트와 다른 수요층을 갖는 용도이므로, 장경리해변 일대 동종 숙박시설의 실제 매매·운영 여건을 별도 조사하세요.
- 청구액과 담보액 차이. 사건 청구금액 584,808,273원과 등기상 근저당 채권최고액 12,000,000원의 차이를 원문 서류에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 신탁원부를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 확인할 것 0개”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 근저당은 12,000,000원이고, 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 생활숙박시설·신탁 소유·임대관계 미상·내부 미확인·호실 표시 불일치가 동시에 걸립니다.
실거래 자료도 없어 신건 200,000,000원이 시장 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘권리가 지워지느냐’보다 신탁원부와 현장 점유, 제8호와 B02의 동일성, 그리고 실제 생활숙박시설 시세를 얼마나 확실히 확인하느냐입니다. 등기상 인수는 0원이지만 확인해야 할 항목이 적지 않아, 종합 평가는 C가 적절합니다.
