인천지방법원 2024타경15522. 영흥면 내리, 장경리해변 남측 인근의 구분건물입니다. 공부상 용도는 생활숙박시설이고, 인근은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사무궁화신탁이며, 2021.01.21. 주식회사빌드에서 수탁자에게 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다.
말소기준은 같은 날 설정된 달월신용협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 그보다 앞선 박한식 근저당권 600,000,000원·350,000,000원과 가압류 475,000,000원·143,000,000원은 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 임의경매개시결정과 옹진군 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15522 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로757번길 59, 에이동 6호 |
| 물건종류 | 구분건물 · 공부상 생활숙박시설 |
| 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 584,808,273원 |
| 말소기준권리 | 2021.01.21. 달월신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
2019년·2020년에 설정됐던 박한식 근저당권과 가압류들은 2021.01.21. 이전에 모두 말소됐거나 같은 날 해지됐습니다. 따라서 현재 경매의 말소기준은 을구 4번 달월신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.06.18. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
② 임차·점유 — 신고 내역과 현황 확인을 구분해야 한다
신고된 임차인 내역은 없습니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계를 미상으로 기재했고, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 ‘임차인이 없으니 점유 위험도 없다’고 단정하기보다는, 현장 점유자와 신탁관계상 임대차 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 — 실거래 비교 없이 감정가만 보고 판단하면 안 된다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 190,000,000원으로 신건입니다. 다만 동일하거나 직접 비교 가능한 실거래 자료가 없어, 이 가격이 최근 시장가보다 낮은지 높은지는 제공된 정보만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 대비 100%이므로 적정하다’ 또는 ‘신건이 싸다’는 결론은 금물입니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,460,000원 |
| 2. 근저당 · 달월신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 174,540,000원 |
현재 시뮬레이션에서는 근저당권 채권최고액 12,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 교부 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차 시나리오 — 인수액은 모두 0원 산정
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 190,000,000원 | 12,000,000원 | 174,540,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 152,000,000원 | 12,000,000원 | 137,072,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 121,600,000원 | 12,000,000원 | 107,097,600원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 소재 장경리해변 남측 인근이며, 주변은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.
- 교통. 차량 출입은 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 교통상황은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 용도. 공부상 생활숙박시설이며, 기본적인 전기·위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 5m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역이며, 공시지가는 352,400원/㎡입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 건축물 현황도와 탐문조사를 종합해 통상적인 인테리어와 관리상태를 전제로 감정평가했습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2021-489호의 수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 반드시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상이고 내부 확인이 되지 않았으므로 현장 점유자와 실제 사용자를 확인하세요.
- 가격 원본 대조. 동일 용도·인근 생활숙박시설의 최근 거래가를 별도로 확인해 190,000,000원의 적정성을 검증하세요.
- 생활숙박시설 용도 확인. 공부상 생활숙박시설인 점을 전제로 실제 이용과 관련 규제를 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 2026.01.06. 옹진군 압류가 등기돼 있으므로 당해세 등 실제 배당 우선순위를 원본에서 점검하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만으로 안전 판정을 끝내면 안 된다
이 사건은 배당 계산만 보면 단순합니다. 말소기준인 달월신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 12,000,000원이고, 현재 190,000,000원부터 2회 유찰 121,600,000원까지 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
하지만 실전의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 현재 소유권이 신탁사 명의이고, 감정평가상 임대관계 미상, 내부도 직접 확인되지 않았습니다. 또한 최근 실거래 자료가 없어 신건 190,000,000원이 시장 대비 싼지 비싼지도 판정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기·배당은 비교적 단순하지만, 신탁·점유·가격 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
