인천지방법원 2024타경15522. 인천광역시 옹진군 영흥면 내리 1624 제비동의 구분건물로, 감정평가상 이용상태는 생활숙박시설입니다. 장경리해변 남측 인근의 해안가 숙박시설 밀집지대에 자리하고 있습니다. 말소기준은 2021.01.21. 설정된 달월신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 12,000,000원입니다. 배당자료에서는 현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오 모두 채권 미배당액과 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다.
그러나 이 사건은 단순히 “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 같은 날 근저당권 설정 직후 소유권이 주식회사무궁화신탁으로 신탁되었고, 등기기록에는 임대차 등 법률행위를 확인하려면 신탁원부 제2021-490호를 함께 확인해야 한다는 주의사항이 부기되어 있습니다. 감정평가 당시에도 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고 임대관계는 미상으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경15522 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 옹진군 영흥면 영흥로757번길 59, 비동 7호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 생활숙박시설 |
| 현재 소유자 | 주식회사무궁화신탁 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 200,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 584,808,273원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 공부·현황 | 공부상 제7호 · 현황 제B01호 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.01.21 근저당
2019년부터 설정됐던 장명희 가압류, 용성철강 주식회사 가압류, 피에치씨토건주식회사 가압류와 박한식 명의 근저당권 2건은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2021.01.21. 달월신용협동조합 근저당권 12,000,000원입니다. 같은 날 그 뒤 순번으로 주식회사무궁화신탁에 소유권이전 신탁이 이뤄졌으며, 2024.11.28. 임의경매개시결정과 2026.01.06. 옹진군 압류는 말소기준 뒤 권리입니다.
② 점유·임대 확인 — 등재 임차인은 없지만 임대관계는 미상
제공된 매각자료에는 별도 임차인이 등재되어 있지 않습니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상이고, 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했다고 기재되어 있습니다. 내부구조도 역시 지자체 발급 도면을 기준으로 작성됐으며, 내부 인테리어와 관리상태는 통상적인 수준을 전제로 평가됐습니다.
③ 공부와 현황 — 제7호와 B01이 다르다
매각물건명세서 비고와 감정평가 요항에는 본건의 공부상 호수가 제7호인 반면, 현황은 B01이라고 기재되어 있습니다. 감정평가에서도 기호(3)의 공부상 호수는 제7호, 현황은 B01이라고 동일하게 확인했습니다.
④ 예상배당표 (매각가 200,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,600,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 달월신용협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 184,400,000원 |
배당자료상 집행비용은 3,600,000원, 말소기준 근저당권 배당은 12,000,000원, 소유자 교부 잔여는 184,400,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 가격 판단 — 실거래 근거가 없어 ‘싸다’고 말할 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 신건 최저가인 200,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 객관적인 거래자료로 확인할 수 없습니다. 현재 가격이 감정가의 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 200,000,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 160,000,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 128,000,000원 | 12,000,000원 | 0원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 장경리해변 남측 인근에 위치하며 주변은 해안가 숙박시설 밀집지대입니다.
- 용도. 공부상 생활숙박시설로 등재되어 있고 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으나, 감정평가에서는 교통상황을 다소 불편한 것으로 평가했습니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비가 구비되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역(관광형)·성장관리권역·가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공시지가. 352,400원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부. 신탁원부 제2021-490호에서 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한과 임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 호수 특정. 공부상 제7호와 현황 B01을 등기부·건축물 현황도·호별배치도·현장 표시로 서로 대조해야 합니다.
- 점유·임대. 폐문부재로 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 내부를 직접 확인하지 못한 감정평가이므로 인테리어·관리 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 200,000,000원이 시세보다 유리한지 판단할 근거가 없습니다.
- 권리변동. 2025.06.18. 말소기준 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기사항도 최신 원본에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — 인수액보다 ‘확인되지 않은 것’이 더 중요하다
배당 계산만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준 근저당권은 12,000,000원이고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 그 숫자 밖에 있습니다. 신탁등기, 제7호와 B01의 호수 불일치, 폐문부재에 따른 임대관계·내부상태 미상이 동시에 존재합니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 신건 200,000,000원의 가격 경쟁력을 확인할 수 없습니다. 따라서 결론은 “배당·인수는 단순하지만, 신탁원부·목적물 특정·점유 확인 전에는 안전형으로 단정하기 어렵다”입니다. 가격보다 먼저 확인해야 할 서류와 현장이 많은 사건입니다.
