광주지방법원 2025타경30012. 운암프라자 1동 15층 1514호, 전용 38.61㎡ 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 77,000,000원의 56%인 43,120,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 선순위 점유·임차관계입니다. 계산상 말소기준은 2024.12.23. 신용보증기금 가압류이고, 김수아·곽영우·박태정 및 주식회사 태호축산물유통, 서우석의 전입일은 모두 그보다 빠릅니다. 배당 계산에서도 이 네 보증금 합계 150,000,000원이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
따라서 현재 회차의 경제적 부담은 낙찰대금 43,120,000원이 아니라 43,120,000원 + 150,000,000원 = 193,120,000원입니다. 게다가 소유자 서우석과 동일한 이름의 별도 점유관계는 보증금이 확인되지 않아, 그 부분은 대항력 가능·미상 및 추가 인수 여부 미상으로 남습니다. 즉 193,120,000원도 확인된 금액만 합산한 기준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 서강로 104-3, 1동 15층1514호 (운암동, 운암프라자) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 38.61㎡ · 운암프라자 |
| 소유자 | 서우석 (2020.10.22. 거래가액 68,000,000원으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 77,000,000원 / 43,120,000원 (2회 유찰·감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사광복유지 / 82,851,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 단지 | 운암프라자 · 240세대 · 2006.12.29 준공 |
① 권리 흐름 — 말소권리보다 선순위 임차관계가 핵심
말소기준으로 계산된 권리는 2024.12.23. 신용보증기금의 가압류 222,400,000원입니다. 이후 2025.01.06. 주식회사광복유지 강제경매개시결정, 2025.02.06. 전남신용보증재단 가압류 25,500,000원, 2025.02.20. 광주미래신용협동조합 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
② 임차인·점유관계 — 대항력과 승계액을 따로 본다
| 성명 / 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김수아 · 1514호 | 2017.10.19 | 40,000,000원 월 100,000원 | 2025.02.19 | 대항력 有 우선변제 無 승계 40,000,000원 |
| 곽영우 · 1515호 | 2023.08.14 | 70,000,000원 | 2025.01.15 | 대항력 有 우선변제 無 승계 70,000,000원 |
| 박태정 · 주선1부분 | 2024.07.23 | 30,000,000원 월 250,000원 | 2025.02.12 | 대항력 有 우선변제 無 승계 30,000,000원 |
| 주식회사 태호축산물유통, 서우석 · 주선2부분 | 2017.05.25 | 10,000,000원 | — | 대항력 有 우선변제 無 승계 10,000,000원 |
| 서우석 · 점유부분 알 수 없음 | 2024.03.21 | 미상 | — | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
보증금이 확인된 네 임차관계의 합계는 150,000,000원입니다. 별도의 서우석 점유는 등기부상 소유자·채무자 서우석과 동일한 이름이고 보증금이 확인되지 않습니다. 따라서 이를 별도의 확정 임차보증금으로 합산할 수는 없지만, 관계인인지 실제 임대차인지와 점유 근거는 반드시 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 점유자에게 대항력이나 승계액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 193,120,000원을 비교해야 한다
운암프라자 전용 38.61㎡의 최근 12개월 실거래는 7건이고 평균은 73,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03. 16층 78,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래 구간보다 2.2% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 38.61㎡ | 16 | 78,000,000원 |
| 2026.02 | 38.61㎡ | 5 | 78,000,000원 |
| 2025.12 | 38.61㎡ | 3 | 67,500,000원 |
| 2025.09 | 38.61㎡ | 11 | 72,000,000원 |
| 2025.08 | 38.61㎡ | 8 | 73,000,000원 |
| 2025.07 | 38.61㎡ | 15 | 82,500,000원 |
| 2025.04 | 38.61㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 38.61㎡ | 7건 | 73,000,000원 |
최저가 43,120,000원만 놓으면 최근 12개월 평균의 59.1%로 보이지만, 이 비율은 이 사건의 투자 메리트를 설명하는 지표로 사용할 수 없습니다. 확인된 인수 150,000,000원을 더한 현재 실질취득 193,120,000원은 최근 12개월 평균의 264.5%, 최신 거래 78,000,000원의 247.6%입니다. 최근 평균보다 120,120,000원, 최신 거래보다 115,120,000원 높은 부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 더 내려가도 인수액 150,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 실질취득 | 최근12개월 평균 대비 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 43,120,000원 | 150,000,000원 | 193,120,000원 | 264.5% |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 30,183,999원 | 150,000,000원 | 180,183,999원 | 246.8% |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 21,128,799원 | 150,000,000원 | 171,128,799원 | 234.4% |
유찰될수록 매각대금은 43,120,000원 → 30,183,999원 → 21,128,799원으로 내려가지만, 확인된 인수액은 각 시나리오에서 150,000,000원으로 동일합니다. 따라서 4회 유찰 가정에서도 실질취득은 171,128,799원으로, 최근 12개월 평균 73,000,000원의 234.4%입니다. 유찰 자체가 이 사건의 가격 위험을 해소하지 못합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 43,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권·보증금 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,176,160원 |
| 인수 · 김수아 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 곽영우 보증금 | 70,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 박태정 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 태호축산물유통, 서우석 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 222,400,000원 | 41,943,840원 |
| 갑구 10번 경매개시결정 · 주식회사광복유지 | 82,851,155원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 전남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 갑구 12번 경매개시결정 · 광주미래신용협동조합 | 82,851,155원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 43,120,000원 중 집행비용 1,176,160원을 제외한 41,943,840원이 신용보증기금에 배당되는 계산입니다. 채권자 미배당액은 371,658,470원이며, 확인된 임차보증금 150,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 용도. 대상은 운암프라자 아파트이며 전용면적은 38.61㎡입니다. 단지는 240세대, 준공일은 2006.12.29입니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 지형은 평지·사다리형, 도로접면은 중로한면으로 확인됩니다.
- 용도지역. 준주거지역·제3종일반주거지역 관련 정보가 확인되며, 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·시가지경관지구·전통상업보존구역 등의 저촉 또는 포함 정보가 있습니다.
- 실거래. 전용 38.61㎡ 거래 표본은 12건이며 전체 범위는 60,000,000원~82,500,000원, 전체 평균은 72,333,333원입니다. 가격 판단은 최근 12개월 평균 73,000,000원과 최신 거래 78,000,000원을 우선 기준으로 보는 편이 적절합니다.
- 경매 체질. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 2.7회이고, 이 사건도 현재 2회 유찰 상태입니다. 다만 이 물건은 유찰보다 임차보증금 인수 구조가 가격을 지배합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총부담을 계산. 현재 최저가 43,120,000원에 확인 인수 150,000,000원을 더한 193,120,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 김수아 임대차 원본 확인. 1514호, 보증금 40,000,000원, 월 100,000원, 전입 2017.10.19, 배당요구 2025.02.19의 계약·점유관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 곽영우 1515호 관계 확인. 경매 대상 표시가 1514호인 반면 곽영우 점유부분은 1515호로 표시되어 있으므로 실제 점유범위와 경매 목적물과의 관계를 확인해야 합니다.
- 박태정·주선1부분 확인. 보증금 30,000,000원·월 250,000원, 전입 2024.07.23의 실제 점유 위치와 계약 범위를 확인해야 합니다.
- 주식회사 태호축산물유통, 서우석 관계 확인. 주선2부분, 보증금 10,000,000원, 전입 2017.05.25로 표시되어 있어 대상 호와 실제 점유부분을 대조해야 합니다.
- 서우석 점유는 별도 검증. 보증금 미상이며 소유자·채무자와 동일한 이름입니다. 확정된 대항력 임차인으로 단정하지 말고 실제 임대차 여부와 관계인 여부를 확인해야 합니다.
- 최신 등기 원본 재확인. 을구 3번 근저당권과 관련해 2025.10.28. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 기재가 있으므로 매각 전 최종 등기 상태를 직접 대조해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당추정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당과 인수범위가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “43,120,000원짜리 아파트”가 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 43,120,000원입니다. 숫자 자체가 틀려서가 아니라, 그 숫자만 보면 투자 판단이 완전히 달라지기 때문입니다. 현재 배당 구조에 따르면 확인된 선순위 임차보증금 인수액은 150,000,000원이고, 이를 합친 실질취득은 193,120,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 73,000,000원의 264.5%, 최신 거래 78,000,000원의 247.6%입니다.
더 유찰되어 감정가의 39%, 27%까지 내려간다고 가정해도 확인 인수액 150,000,000원이 그대로 남는 시나리오라 실질취득은 각각 180,183,999원, 171,128,799원입니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 서우석 점유관계까지 별도 검증이 필요합니다. 따라서 이 물건의 결론은 “2회 유찰이라 싸다”가 아니라 “유찰 후에도 인수부담 때문에 최근 시세를 크게 웃돈다”입니다. 권리관계가 확정적으로 정리되기 전에는 최저가 할인율을 투자 매력으로 평가하기 어렵습니다.
