광주지방법원 2025타경30012. 담양군 대전면 태목리 337-4 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가 이용상태에는 기호3이 단독주택으로 기재돼 있습니다. 토지면적은 469.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 감정평가상 태암마을 내 단독주택과 농경지가 소재하는 순수농촌지대입니다. 이번 매각은 일괄매각이며 제시외 건물을 포함합니다.
등기상 말소기준권리는 2017.06.14 주식회사광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 960,000,000원이고 이후의 김수범 소유권이전청구권가등기, 신용보증기금 가압류, 전남신용보증재단 가압류와 각 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기보다 앞선 점유관계입니다. 주식회사 태호축산물유통, 서우석은 2017.05.25 전입하여 말소기준권리보다 빠르고, 보증금 10,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30012 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 대전면 태목리 337-4 · 전라남도 담양군 대전면 태암길 55 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태상 기호3 단독주택 |
| 토지 | 469.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 140,100원/㎡ |
| 소유자 | 서우석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 385,921,600원 / 216,116,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광복유지 / 82,851,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차보증금은 남는다
한편 2023.12.04 김수범의 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 이후 접수돼 매각으로 소멸합니다. 다만 사건 메모에는 이 가등기의 종류 확인이 필요하다고 표시돼 있으므로 입찰 전 등기 원인과 관련 서류를 다시 대조해야 합니다. 2024.12.23 신용보증기금 222,400,000원 가압류, 2025.02.06 전남신용보증재단 25,500,000원 가압류 역시 말소기준권리 이후로 매각 소멸 대상입니다.
② 임차인·점유관계 — 1건의 선순위 인수, 나머지는 후순위
| 점유자 | 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김수아 | 1514호 | 2017.10.19 | 40,000,000원 / 100,000원 | 2025.02.19 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 곽영우 | 1515호 | 2023.08.14 | 70,000,000원 | 2025.01.15 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박태정 | 주선1부분 | 2024.07.23 | 30,000,000원 / 250,000원 | 2025.02.12 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 서우석 | 알수없음 | 2024.03.21 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태호축산물유통, 서우석 | 주선2부분 | 2017.05.25 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 대항력 있음 우선변제 없음 10,000,000원 승계 |
김수아·곽영우·박태정은 모두 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 별도로 조사된 서우석 역시 2024.03.21 전입으로 후순위입니다. 다만 이 점유자는 등기상 소유자와 동일한 이름이고 보증금도 확인되지 않아, 현황조사상 점유관계와 실제 임대차관계를 매각물건명세서에서 재확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인율보다 ‘실질취득’을 봐야 한다
현재 최저매각가는 216,116,000원으로 감정가 385,921,600원의 56% 회차입니다. 그러나 낙찰자가 선순위 보증금 10,000,000원을 별도로 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 226,116,000원입니다. 따라서 가격 판단에서 216,116,000원만 놓고 할인폭을 계산하면 실제 부담을 과소평가하게 됩니다.
이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”라고 판단할 근거는 없습니다. 특히 감정평가상 태암마을 내 순수농촌지대이고 사건 용도에 토지가 포함되며, 이미 2회 유찰된 만큼 환금성과 실제 매수층을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 216,116,000원 | 10,000,000원 | 1,161,311,934원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 151,281,200원 | 10,000,000원 | 1,225,239,047원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 105,896,840원 | 10,000,000원 | 1,269,988,026원 |
④ 예상배당표 (매각가 216,116,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,825,624원 |
| 인수 · 주식회사 태호축산물유통, 서우석 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사광주은행 | 960,000,000원 | 212,290,376원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 222,400,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사 광복유지 | 82,851,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 전남신용보증재단 | 25,500,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 주식회사 광주은행 | 82,851,155원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,825,624원을 제외한 212,290,376원이 주식회사광주은행 근저당에 배당되고 후순위 채권은 배당받지 못하는 계산입니다. 채권 총 미배당은 1,161,311,934원이며, 선순위 임차보증금 10,000,000원은 배당대금이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 태암마을 내에 위치하며 주위는 단독주택 및 농경지 등이 소재하는 순수농촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 마을입구에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호3은 단독주택이며 위생·급배수·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 469.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 농촌 입지에 토지가 결합된 물건이고 이미 2회 유찰됐습니다. 아파트처럼 표준화된 실거래 비교가 가능한 물건으로 보지 말고 실제 수요와 매도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 216,116,000원만 보지 말고 선순위 보증금 10,000,000원을 더한 226,116,000원을 현재 부담 기준으로 보세요.
- 선순위 임차관계. 주식회사 태호축산물유통, 서우석의 주선2부분 점유, 계약 당사자, 실제 보증금 잔액을 매각물건명세서와 현장 자료로 대조해야 합니다.
- 소유자와 동일 이름 점유자. 별도 조사된 서우석의 점유관계는 등기상 소유자와 동일해 관계인 여부와 실제 임대차 존재를 확인해야 합니다.
- 가등기 확인. 2023.12.04 김수범 소유권이전청구권가등기는 말소기준권리 이후여서 매각 소멸로 분석되지만, 가등기의 성격은 원본에서 재확인하세요.
- 일괄매각·제시외 건물. 매각 대상의 범위와 제시외 건물이 실제 사용·관리·철거 비용에 미치는 영향을 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 실거래가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로는 저가 여부를 판단할 수 없습니다. 인근 실제 매매 가능 가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% 낙찰가”보다 중요한 1,000만원
이 사건은 숫자만 보면 감정가 385,921,600원에서 최저가 216,116,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 매수인이 실제로 보아야 할 현재 부담은 226,116,000원입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 주식회사 태호축산물유통, 서우석의 보증금 10,000,000원이 남기 때문입니다.
후순위 가등기·가압류는 소멸하고 대부분의 임차인도 대항력이 없다는 점은 분명한 장점입니다. 반면 선순위 임차보증금 인수, 동일 이름의 소유자·점유자 확인, 일괄매각과 제시외 건물, 농촌 입지, 2회 유찰, 실거래 비교가격 부재가 동시에 존재합니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 56%라 싸다”가 아니라, 실질취득 226,116,000원이 현장 가치와 실제 환금성에 맞는지 검증한 뒤 접근해야 하는 권리·가격 복합형으로 보는 것이 맞습니다.
