광주지방법원 2025타경30012. 담양군 대전면 소재의 기타 + 토지 물건으로, 감정 이용상태에는 저온창고 및 사무소, 제조업소 및 사무소와 창고 등이 확인됩니다. 감정가는 1,472,655,400원이고 현재 최저매각가는 824,687,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 가격만 보면 감정가의 56%까지 내려왔지만, 이 사건은 아파트처럼 단순히 실거래 평균과 할인율만 보고 판단할 수 있는 구조가 아닙니다.
권리 기준점은 명확합니다. 2017.03.23. 주식회사광주은행의 채권최고액 960,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후의 광주은행 추가 근저당, 김수범 명의 가등기, 각 가압류와 압류, 강제·임의경매개시결정은 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸합니다. 다만 김수범 가등기는 별도로 담보가등기인지 종류 확인이 필요하다는 주의사항이 있으므로, 입찰 전 원문을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30012 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 대전면 대치10길 16-7 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 저온창고 및 사무소 · 제조업소 및 사무소(1층) · 창고(2층) |
| 소유자 | 유한회사인선종합식품 |
| 감정가 / 최저가 | 1,472,655,400원 / 824,687,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 청구금액 | 82,851,155원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 소멸 구조
말소기준은 2017.03.23. 광주은행 근저당입니다. 같은 날 소유권이 유한회사선우지에프씨로 이전됐고, 2023.06.22. 상호변경에 따라 유한회사인선종합식품으로 변경됐습니다. 2017년과 2020년에 추가 설정된 광주은행 근저당, 2023.12.04. 김수범 가등기, 2024년 이후 가압류·경매개시결정·압류는 모두 기준권리보다 뒤입니다.
② 임차·점유관계 — 조사된 5건 모두 말소기준 이후
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김수아 | 1514호 | 2017.10.19 | 40,000,000원 | 100,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 곽영우 | 1515호 | 2023.08.14 | 70,000,000원 | - | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 박태정 | 주선1부분 | 2024.07.23 | 30,000,000원 | 250,000원 | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
| 서우석 | 알수없음 | 2024.03.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 보완 확인 | 없음 |
| 주식회사 태호축산물유통, 서우석 | 주선2부분 | 2017.05.25 | 10,000,000원 | - | 없음 | 확정일자 미상 | 없음 |
조사된 점유관계는 5건이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 모두 전입일이 말소기준일 2017.03.23.보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 김수아·곽영우·박태정은 배당요구도 접수했습니다. 서우석은 보증금이 확인되지 않았으나 전입 자체가 기준권리 이후이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금 및 점유범위는 매각물건명세서 원문으로 보완 확인할 필요가 있습니다.
③ 배당구조 (매각가 824,687,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,646,870원 |
| 1. 근저당 · 주식회사광주은행 | 960,000,000원 | 814,040,130원 |
| 2. 후순위 근저당 · 주식회사광주은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 후순위 근저당 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농업회사법인 유한회사 선우한돈 | 22,797,550원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 송원미트 주식회사 | 11,848,485원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금 | 190,000,000원 | 0원 |
| 7. 경매개시결정 · 주식회사 광복유지 | 82,851,155원 | 0원 |
| 8. 경매개시결정 · 주식회사 광주은행 | 82,851,155원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 270,505,526원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,100,853,871원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 814,040,130원이며 미배당은 1,286,813,741원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 집행비용은 10,646,870원입니다.
④ 가격 — 56%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가 1,472,655,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 824,687,000원, 즉 감정가의 56%입니다. 3회 유찰 시 577,280,900원(39.2%), 4회 유찰 시 404,096,630원(27.44%)으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 56%라는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 특히 일괄매각이고 제시외 건물과 공장·광업재단 저당법상 기계·기구가 포함되며, 실제 이용도 저온창고·제조업소·사무소·창고가 섞여 있습니다. 일반 주거용처럼 단순한 평형별 시세 비교가 어려운 만큼 현장 이용상태와 포함 자산의 실질가치를 직접 검증해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대치리 소재 한재중학교 북동측 인근은 중소규모 공장 및 주택 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북측 및 남동측으로 간선도로가 통과해 제반 교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 저온창고 및 사무소, 제조업소 및 사무소(1층), 창고(2층)로 이용 중인 부분이 포함됩니다.
- 구조. 일반철골구조 판넬지붕 단층 제1·2종근린생활시설과 일반철골구조 판넬지붕 2층 제2종근린생활시설이 확인됩니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비와 냉방설비가 확인됩니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공시지가 153,600원/㎡, 지목은 대, 면적 872.0㎡, 평지·사다리형입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 원문 확인. 2023.12.04. 김수범 가등기는 후순위 소멸 판정이지만 담보가등기 종류 확인 주의가 있으므로 등기부와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 공장및광업재단저당법 제6조 기계·기구가 포함되므로 목록별 포함·제외 범위를 확인하세요.
- 기계·기구 실사. 포함되는 기계·기구의 현존 여부와 상태, 철거·이전 가능성, 실제 활용가치를 현장에서 확인하세요.
- 점유관계 확인. 조사된 5건은 모두 대항력 없음으로 판정됐지만 각 점유부분과 인도 범위를 현장에서 재확인하세요.
- 서우석 관련 보완. 보증금과 일부 점유내용이 확인되지 않았으므로 매각물건명세서의 최신 내용과 현황을 확인하세요.
- 토지·규제 확인. 상대보호구역·역사문화환경보존지역·가축사육제한구역이 실제 이용계획에 미치는 영향을 검토하세요.
- 가격 검증. 비교 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 상한가를 정하지 말고 토지·건물·기계·기구를 분리해 실질가치를 검증하세요.
맺으며 — “권리상 인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개의 문제다
이 사건의 권리 구조만 보면 핵심은 비교적 분명합니다. 2017.03.23. 광주은행 근저당이 말소기준이고, 조사된 점유자 5건은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없으며 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 후순위 근저당·가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 2회 유찰·감정가의 56%라는 숫자만 보고 바로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 비교 가능한 실거래 시세가 없고, 일괄매각·제시외 건물·기계·기구가 포함된 저온창고·제조업소· 사무소·창고 성격의 물건이기 때문입니다. 여기에 후순위 김수범 가등기의 종류 확인도 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 물적 실사는 별도 검증이 필요한 물건입니다. 감정가 할인율보다 포함 자산의 실제 가치와 가등기 원문 확인이 먼저입니다.
