대전지방법원 2025타경680. 천안시 서북구 성정동 스카이빌딩 6층 601호입니다. 등기상 현재 소유자는 심수현이고, 2023년 7월 7일 설정된 국민은행 근저당권 채권최고액 1,020,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 2025년 국민은행의 임의경매개시결정과 2026년 바른종합관리의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차인은 확인되지 않아 낙찰자가 승계할 보증금도 없습니다.
이 물건의 난점은 권리보다 부동산 자체의 용도와 가격 검증입니다. 감정평가 이용상태상 601호는 집합건축물대장 기준 노유자시설(사회복지시설)이고 현재 공실입니다. 주변도 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 섞인 상가지대입니다. 일반 주거용 부동산처럼 풍부한 동일평형 실거래를 전제로 가격 메리트를 판단하기 어려우므로, 감정가가 곧 적정 시세라고 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 6층 601호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 노유자시설(사회복지시설) · 공실 |
| 소유자 | 심수현 (2014.10.28. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,094,000,000원 / 1,094,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 867,326,937원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.07. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
임차인 없음. 따라서 보증금 승계나 대항력 임차인 인수 문제는 현재 확인되지 않습니다. 2023년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 등기된 현재 사건의 임의경매개시결정과 바른종합관리의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 2024년 곽광진의 강제경매개시결정은 2025년 4월 이미 말소되었습니다.
② 가격 판단 — 실거래가 아니라 ‘회차별 채권 미배당’을 보라
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 1,094,000,000원이나 신건 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 오히려 현재 확인 가능한 숫자는 유찰 시 매각대금이 얼마나 줄고, 그에 따라 담보권자에게 얼마의 미배당이 생기는지입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 1,094,000,000원 | 1,020,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 875,200,000원 | 864,048,000원 | 155,952,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 700,160,000원 | 690,758,400원 | 329,241,600원 |
중요한 점은 이 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조가 아니라는 것입니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰이 진행되면 매수인의 취득가격은 낮아지지만, 그것만으로 시장가 대비 저렴하다는 결론을 낼 수는 없습니다. 특수용도·공실 물건인 만큼 별도의 임대수익과 매매사례 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,094,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 13,340,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 60,660,000원 |
신건 매각가 1,094,000,000원 가정 시 집행비용 13,340,000원과 국민은행 근저당 채권최고액 1,020,000,000원을 배당하고, 60,660,000원이 소유자에게 남는 계산입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안시 서북구 성정동 ‘성정중학교’ 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 6층 601호는 집합건축물대장상 노유자시설(사회복지시설)이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지상 8층·지하 2층 건물이며 승강기·급배수·소화전·스프링클러·화재탐지·주차·일부 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 2필 일단의 대체로 가장형 평지이고 상업용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(북부2지구)에 속하며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공시지가. 1,914,000원/㎡이며 토지면적은 667.8㎡입니다.
- 공부 차이. 제시목록 및 등기사항전부증명서상 건물 1층 면적은 906.65㎡이나 집합건축물대장 표제부에는 909.65㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 용도 적합성. 601호는 노유자시설(사회복지시설)입니다. 향후 직접사용·임대·용도변경 계획이 관련 인허가와 건축물대장상 용도에 맞는지 확인해야 합니다.
- 공실 원인. 현재 공실이므로 단순한 일시적 공실인지, 임차수요 부족이나 시설 적합성 문제인지 현장조사가 중요합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 1,094,000,000원을 곧바로 시세로 간주하지 말고 인근 유사 상업·복지시설 거래와 임대수익을 별도로 검증해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 스카이빌딩 7층 701호·702호·703호와 공동담보로 기재돼 있습니다. 실제 배당관계는 공동담보 물건의 매각 진행과 배당표를 함께 확인해야 합니다.
- 경매 중복 진행. 현재 사건 외에 2026년 바른종합관리의 강제경매개시결정이 등기돼 있으나 말소기준권리 이후이므로 매각 시 소멸하는 구조입니다.
- 공부 면적 차이. 건물 1층 면적 기재가 등기사항과 집합건축물대장에서 906.65㎡·909.65㎡로 다르므로 원본을 대조하세요.
- 관리비·세금. 공실 상가성 건물은 장기 체납 관리비와 공용부분 부담이 있을 수 있으므로 관리주체에 확인하고 당해세도 별도 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 가격은 검증이 필요하다”
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2023년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 임차인은 없으며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 하지만 601호는 노유자시설(사회복지시설)로 등재된 공실입니다. 일반적인 주거용 부동산과 달리 사용 가능한 수요층과 재매각 대상이 제한될 수 있고, 이번 자료에는 가격을 교차검증할 실거래 시세도 없습니다.
따라서 신건 최저가 1,094,000,000원이 감정가와 같다는 이유로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 875,200,000원, 2회 유찰 시 700,160,000원으로 낮아지는 시나리오는 확인되지만, 낮은 숫자 자체가 곧 싼 가격을 뜻하지는 않습니다. 권리는 합격에 가깝지만, 용도·임대수요·환금성·적정가 검증은 보수적으로. 이 물건의 승부처는 말소 여부가 아니라 실제로 누가 어떤 용도로 얼마에 사용할 수 있느냐입니다.
