대전지방법원 2025타경680. 천안시 서북구 성정동 스카이빌딩 7층 702호 근린시설입니다. 소유자는 심수현이며, 2014.10.28. 임의경매로 인한 매각으로 소유권을 취득했습니다. 현재 말소기준은 2023.07.07. 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 1,020,000,000원입니다. 이후 2025.08.22. 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.01.20. 바른종합관리의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인은 조사되지 않아 매수인에게 승계되는 임차보증금도 없습니다.
과거 수산업협동조합중앙회와 농협은행 근저당권은 이미 말소됐고, 2024.08.06. 곽광진의 강제경매개시결정 역시 2025.04.15. 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰자가 집중할 핵심은 국민은행 근저당 이후 권리의 소멸 여부와 근린시설 신건 479,000,000원의 가격 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경680 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층702호 |
| 도로명 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 21 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물미용실) · 공실 |
| 소유자 | 심수현 |
| 감정가 / 최저가 | 479,000,000원 / 479,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 867,326,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제권·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2023.07.07. 설정된 국민은행 근저당권이며, 이 권리는 경매의 말소기준권리로 매각 시 소멸합니다. 이후 등기된 국민은행 임의경매개시결정과 바른종합관리 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 시세 자료가 없어 신건 적정성은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 같은 479,000,000원으로 신건입니다. 그러나 동일 또는 유사 근린시설의 실거래 자료가 없어, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건이라 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,190,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,020,000,000원 | 471,810,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 국민은행 채권최고액 1,020,000,000원 중 예상배당은 471,810,000원, 미배당은 548,190,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 479,000,000원 | 471,810,000원 | 548,190,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 383,200,000원 | 377,035,200원 | 642,964,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 306,560,000원 | 301,468,160원 | 718,531,840원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정중학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·위락 및 숙박시설 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 7층 702호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물미용실)이며 현재 공실입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 지상8층·지하2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·화재탐지·주차·일부 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가는 1,914,000원/㎡, 토지면적은 667.8㎡입니다.
- 제한. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 공부 차이. 제시목록 및 등기사항전부증명서상 건물 1층 면적은 906.65㎡이고 집합건축물대장 표제부에는 909.65㎡로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준 확인. 2023.07.07. 국민은행 근저당권이 말소기준이며 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 서류에서 최종 대조하세요.
- 공실 확인. 감정 이용상태는 공실입니다. 실제 현장 점유 상태와 출입 가능 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 인근 유사 근린시설의 매매·임대 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물미용실)이라는 현재 용도를 기준으로 활용 가능성을 점검하세요.
- 공부 차이 확인. 건물 1층 면적이 제시목록·등기사항전부증명서와 집합건축물대장에서 다르게 기재된 점을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 국민은행 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 본 자료의 매수인 인수 계산은 0원입니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 임차인은 없고, 2023.07.07. 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 채권최고액 1,020,000,000원에 비해 현재 회차 예상배당은 471,810,000원에 그쳐 548,190,000원의 미배당이 발생합니다. 이는 채권자의 배당부족일 뿐 매수인 승계액은 아닙니다. 최종 판단의 남은 변수는 가격입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 신건 479,000,000원이 시장가격 대비 유리한지 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 이 사건의 핵심입니다.
