대전지방법원 2025타경680. 천안시 서북구 성정동 스카이빌딩 7층 703호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 심수현으로, 2014.10.28 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2023.07.07 국민은행이 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 분석의 말소기준권리입니다. 해당 근저당은 601호·701호·702호와 공동담보로 설정돼 있습니다.
말소기준 이후에는 현재 사건의 국민은행 임의경매개시결정과 바른종합관리의 강제경매개시결정이 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 2024년 곽광진의 강제경매개시결정도 있었지만 2025.04.02 취소기각결정을 원인으로 2025.04.15 말소됐습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경680 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층 703호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(동물미용실) · 공실상태 |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 지상8층 / 지하2층 · 본건 7층 703호 |
| 소유자 | 심수현 · 2014.10.28 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 355,000,000원 / 355,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 867,326,937원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리된다
확인된 임차인은 없습니다. 감정평가상 703호는 제2종근린생활시설(동물미용실)로 사용되는 호실이며 현재 공실상태입니다. 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나, 배당 시뮬레이션에 반영된 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 감정가가 곧 시세라는 근거는 없다
현재 회차는 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 355,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 284,000,000원, 2회 유찰 시에는 227,200,000원입니다. 다만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형 대량 거래로 가격을 단순 비교하기 어렵고, 본건은 일반상업지역 내 상가 호실이므로 감정가만을 근거로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 국민은행 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 355,000,000원 | 349,230,000원 | 670,770,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 284,000,000원 | 279,224,000원 | 740,776,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 227,200,000원 | 223,219,200원 | 796,780,800원 |
③ 예상배당표 (매각가 355,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,770,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,020,000,000원 | 349,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 355,000,000원을 가정하면 집행비용 5,770,000원을 제외한 349,230,000원이 국민은행에 배당되고, 채권최고액 기준 670,770,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성정중학교 남동측 인근이며, 주위는 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 703호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(동물미용실)이며 감정 당시 공실상태입니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역에 속하며, 남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1,914,000원/㎡, 토지면적은 667.8㎡이며 토지이용상황은 상업용입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트구조, 지상8층·지하2층 건물이며 승강기·위생·급배수·소화전·스프링클러·화재탐지·주차 및 일부 냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 건물 1층 면적이 등기사항전부증명서상 906.65㎡, 집합건축물대장 표제부상 909.65㎡로 기재되어 차이가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2023.07.07 국민은행 근저당권이 말소기준인지 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 601호·701호·702호와 공동담보로 설정되어 있으므로 공동담보 물건의 진행·배당관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 공실 재확인. 감정 당시 공실이지만 입찰 전 현황조사·현장방문으로 실제 점유와 출입상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 355,000,000원의 적정성은 동일 건물·인근 근린시설의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 대조해야 합니다.
- 후순위 강제경매. 2026.01.19 바른종합관리 채권의 강제경매개시결정이 존재하므로 그 채권 원인과 금액은 원본 기록에서 확인하세요.
- 공부 차이 확인. 건물 1층 면적의 등기부·집합건축물대장 차이가 본건 이용·대출·매각에 미치는 영향이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전”과 “가격 매력”은 분리해서 본다
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2023년 국민은행 근저당을 기준으로 이후 권리는 매각으로 정리되고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 703호도 감정 당시 공실이어서 임차보증금 인수형 물건과는 성격이 다릅니다.
다만 국민은행 채권최고액은 1,020,000,000원이고 현재 회차에서도 670,770,000원의 미배당이 발생합니다. 이 부족액은 매수인 승계가 아니지만, 신건 가격 355,000,000원이 시장에서 어느 수준인지와는 별개의 문제입니다. 특히 일반상업지역 내 제2종근린생활시설 공실이므로 권리는 합격, 가격·환금성은 추가 검증이 이 사건의 핵심입니다.
