대전지방법원 2025타경680. 천안시 서북구 성정동 스카이빌딩 7층 701호입니다. 현 소유자는 심수현이며, 2014.10.28. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2023.07.07. 설정된 주식회사국민은행 채권최고액 1,020,000,000원 근저당입니다. 이 근저당은 같은 스카이빌딩 601호·702호·703호와 함께 공동담보로 설정돼 있습니다.
그 이후 2025.08.22. 국민은행의 임의경매개시결정과 2026.01.20. 주식회사 바른종합관리의 강제경매개시결정이 존재하지만, 모두 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경680 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 서북구 성정동 1300 스카이빌딩 7층 701호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 서북구 성정공원5로 21 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 노유자시설(사회복지시설) · 공실 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · 지상8층/지하2층 건물의 7층 701호 |
| 소유자 | 심수현 (2014.10.28. 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 224,000,000원 / 224,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 867,326,937원 |
| 말소기준권리 | 2023.07.07. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 2023년 국민은행 근저당
등기에는 2009년부터 2013년까지 가등기·가압류·압류·근저당·경매 기록이 다수 남아 있지만, 2014.10.28. 임의경매로 인한 매각 과정에서 관련 권리들이 대거 말소됐습니다. 현 소유자 심수현 취득 이후 설정된 수협중앙회·농협은행 근저당도 각각 말소됐고, 현재 실질적으로 기준이 되는 권리는 2023.07.07. 국민은행 근저당입니다.
확인된 임차인은 없습니다. 감정 이용상태는 701호를 포함한 기호(1, 2)가 노유자시설(사회복지시설)로서 공실이라고 기재되어 있습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 조사됐으므로, 현장 점유 여부는 입찰 전에 다시 확인하는 것이 안전합니다.
② 가격 구조 — 신건 224,000,000원, 실질취득도 동일
현재는 유찰 전 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 224,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득도 224,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가격 시나리오는 179,200,000원, 2회 유찰 시에는 143,360,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 224,000,000원 | 220,064,000원 | 799,936,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 179,200,000원 | 175,891,200원 | 844,108,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 143,360,000원 | 140,552,960원 | 879,447,040원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,936,000원 |
| 2. 을구 17번 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,020,000,000원 | 220,064,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 3,936,000원 이후 국민은행에 220,064,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 799,936,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액 역시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 701호가 포함된 기호(1, 2)는 집합건축물대장상 노유자시설(사회복지시설)이며 공실상태입니다.
- 주위환경. 성정중학교 남동측 인근으로, 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 형성된 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 25m 내외 포장도로에 접하며, 토지는 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역. 도시지역·일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 667.8㎡, 공시지가 1,914,000원/㎡이며 평지·세로장방·광대로한면입니다.
- 설비. 위생·급배수·승강기·소화전·스프링클러·화재탐지·주차 및 일부 냉난방설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 건물 1층 면적이 제시목록·등기사항전부증명서에는 906.65㎡, 집합건축물대장 표제부에는 909.65㎡로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실사용 가능성. 701호의 공부상 용도가 노유자시설(사회복지시설)인 점을 전제로 실제 사용계획과 필요한 행정절차를 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 감정 시점에는 공실로 조사됐지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 직전 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 601호·701호·702호·703호 공동담보입니다. 관련 물건의 진행 상황과 배당관계를 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 가격 상한 별도 설정. 신건 최저가 224,000,000원이라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 용도·공실·수익화 가능성을 반영해 응찰 상한을 정하세요.
- 면적 기재 차이 확인. 건물 1층 면적의 등기·제시목록과 집합건축물대장 간 차이를 원본 서류에서 대조하세요.
- 미배당 오해 금지. 현 회차 채권 미배당 799,936,000원은 국민은행 측 부족액이며, 제공된 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 현장 상태를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 용도와 가격”
이 물건의 권리관계는 현재 기준으로 비교적 선명합니다. 2023.07.07. 국민은행 근저당이 말소기준권리이고, 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인 승계도 없으며 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 스카이빌딩 701호는 노유자시설(사회복지시설)로 공부돼 있고 현재 공실입니다. 또한 국민은행 근저당이 다른 3개 호실과 공동담보로 묶여 있습니다. 따라서 신건 224,000,000원을 두고 단순히 “인수 0원이니 안전하다”는 결론에서 멈추기보다는, 실제 이용 가능성과 환금성·공실 해소 가능성까지 확인한 뒤 가격을 정하는 물건으로 보는 것이 맞습니다. 권리는 합격권, 가격 판단은 보수적으로.
