대구지방법원 2025타경100216. 영주시 풍기읍 금계리 412-3 일괄매각 물건으로, 제시외 건물이 포함되고 제조업소 및 주택 창고, 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점) 등으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 박효성이고, 2009.04.30 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 권리분석의 기준은 2016.04.22 설정된 풍기인삼협동조합 근저당 455,000,000원입니다.
그 이후의 김재윤 근저당 500,000,000원, 채국진 가압류 3,500,000원, 농협은행 가압류 15,099,207원, 농림수산업자신용보증기금 관리기관 가압류 85,562,174원, 2025년 경매개시결정들과 영주시 압류는 모두 말소기준 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 비교적 명료합니다. 문제는 등기 밖 임차·점유 관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-3 · 경상북도 영주시 풍기읍 기주로 171 |
| 용도 | 대지 + 토지 · 제조업소 및 주택 창고 · 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점) |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기호9 토지는 나지로 이용 중 |
| 소유자 | 박효성 |
| 감정가 / 최저가 | 450,289,250원 / 450,289,250원 (신건) |
| 청구금액 | 109,973,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 대 · 581.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 220,900원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2016.04.22 풍기인삼협동조합 근저당권 455,000,000원입니다. 2022.01.11 김재윤 근저당권 500,000,000원과 2024년 이후의 가압류·경매개시결정·압류는 모두 기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 과거 2002~2010년의 근저당·가압류·경매 등은 이미 말소된 이력입니다.
② 임차·점유 — ‘0원 인수’로 확정하면 안 된다
| 성명·등록자 | 점유·이용 | 전입·등록일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 | 기호1,2번 · 제조업소 및 주택 창고 | 2020.05.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2010.01.07 | 미상 | 208,333원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김임낭 | 기호5번 | 2025.01.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김현숙은 2020.05.29, 김임낭은 2025.01.09로 모두 2016.04.22 말소기준보다 뒤입니다. 반면 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성은 2010.01.07 등록으로 기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않으므로 이를 곧바로 “대항력 있음”이라고 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 가격 판단 — 시세보다 싸다고 말할 근거가 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 450,289,250원으로 신건입니다. 동일 물건군의 최근 실거래 비교가 제시되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다거나 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 미상 임차보증금이 실질취득액에 영향을 줄 수 있어, 가격 판단은 먼저 임대차 조건을 확정한 뒤 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 450,289,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,902,892원 |
| 2. 을구 7번 근저당권 · 풍기인삼협동조합 | 455,000,000원 | 443,386,358원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 김재윤 | 500,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 14번 가압류 · 채국진 | 3,500,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 15번 경매개시결정 · 박영옥 | 109,973,424원 | 0원 |
| 6. 갑구 16번 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,099,207원 | 0원 |
| 7. 갑구 17번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 85,562,174원 | 0원 |
| 8. 갑구 18번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 383,540,000원 | 0원 |
| 9. 갑구 18번 가압류 · 풍기인삼협동조합 | 79,249,532원 | 0원 |
| 10. 갑구 19번 경매개시결정 · 풍기인삼농업협동조합 | 109,973,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,741,897,761원 중 배당계산상 채권자 배당액은 443,386,358원, 미배당은 1,298,511,403원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 미상 임차보증금의 실제 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍기소방서 북서측 인근으로, 근린생활시설·일반주택·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호1은 제조업소 및 주택 창고, 기호3은 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 토지. 대지 581.0㎡, 평지·부정형·중로한면이며 제1종일반주거지역입니다.
- 도로. 단지 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 공장설립제한지역에 포함되며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각조건. 일괄매각이고 제시외 건물이 포함되며, 기호9 토지는 나지로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2010년 등록자의 보증금 확인. 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성의 임대차계약서·보증금·점유범위·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수대상 보증금이 확인되면 최저가 450,289,250원에 그 인수액을 더해 판단해야 합니다.
- 김현숙·김임낭 점유 확인. 두 사람은 말소기준 뒤 전입이지만 보증금과 실제 점유상태는 확인이 필요합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건과 현황상 건물별 이용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지·건물 이용 제한 확인. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 조건이 현재 이용 및 향후 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보수적으로. 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인만으로 가격 메리트를 판단하지 말아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차현황서와 현장 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “후순위 말소”보다 “선순위 가능 임차”가 먼저다
이 물건은 등기부만 보면 구조가 명확합니다. 2016년 풍기인삼협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 김재윤 근저당과 각종 가압류·경매·압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 경매 권리분석은 등기만 보는 작업이 아닙니다. 2010.01.07 등록된 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성의 보증금과 확정일자가 미상이라 대항력과 인수액을 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 신건 최저가 450,289,250원을 그대로 실질취득가로 보면 안 됩니다. 임대차 확인 결과에 따라 추가 인수가 붙을 수 있고, 비교할 최근 실거래 근거도 없어 가격 메리트 역시 단정하기 어렵습니다. 등기상 후순위는 정리되지만, 임차관계가 정리되지 않은 물건. 입찰 여부보다 먼저 확인해야 할 것은 2010년 등록자의 실제 임대차 조건입니다.
