대구지방법원 2025타경100216. 영주시 풍기읍 금계리 412-9 소재의 기타 + 토지 일괄매각 물건입니다. 매각물건명세서 비고상 제시외 건물이 포함되고, 단독주택 및 근린생활시설(소매점)으로 이용 중이며 감정요항에는 기호1이 제조업소 및 주택 창고, 기호3이 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설로 기재되어 있습니다. 소유자는 박효성이고, 현 등기상 핵심 말소기준은 2016년 풍기인삼협동조합 근저당입니다.
등기 흐름 자체는 비교적 명확합니다. 2016.12.28 설정된 채권최고액 60,000,000원의 근저당권이 말소기준이 되고, 2025년 이후의 강제경매개시결정과 다수 가압류, 후행 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다. 실제 조사된 임차인 3명 가운데 2010.01.07 등록된 점유자가 말소기준보다 앞서 있어 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-9 · 경상북도 영주시 풍기읍 기주로 169 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 제조업소 및 주택 창고 · 단독주택 · 근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 박효성 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 198,851,210원 / 198,851,210원 (신건) |
| 청구금액 | 109,973,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 일괄매각 | 제시외 건물 포함 · 기호3 부속사 창고 4㎡ 멸실 · 기호12 토지는 기호4 토지와 함께 일단으로 접근 가능 |
| 토지 | 대 · 307.0㎡ · 제1종일반주거지역 · 공시지가 230,600원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2006.01.06 풍기농업협동조합 근저당 84,000,000원은 2016.12.28 이미 말소됐습니다. 같은 날 박효성에게 소유권이 이전되고 풍기인삼협동조합 근저당 60,000,000원이 설정됐으며, 이 권리가 현재의 말소기준입니다. 이후 2025년 박영옥의 강제경매개시결정, 농협은행·농림수산업자신용보증기금 관리기관· 농업협동조합중앙회·풍기인삼협동조합의 가압류와 후행 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 3명
| 점유자 | 점유 부분 / 용도 | 전입·등록일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 | 기호1,2번 · 제조업소 및 주택 창고 | 2020.05.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성 | 상가건물임대차현황서상 등록자 | 2010.01.07 | 미상 | 208,333원 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김임낭 | 기호5번 | 2025.01.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
김현숙은 2020.05.29, 김임낭은 2025.01.09로 모두 말소기준보다 늦어 조사자료상 대항력이 없습니다. 반면 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성의 2010.01.07 등록은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금 규모가 확인되지 않는 이상 매수인이 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다. 따라서 배당 시나리오의 산정상 인수 0원과 별도로 매각물건명세서 및 임대차관계 확인이 핵심입니다.
③ 배당 구조 (매각가 198,851,210원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,583,917원 |
| 1. 근저당 · 풍기인삼협동조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 박영옥 | 109,973,424원 | 109,973,424원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 15,099,207원 | 15,099,207원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금 관리기관 | 85,562,174원 | 10,194,662원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 383,540,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 풍기인삼협동조합 | 79,249,532원 | 0원 |
| 7. 후행 경매개시결정 · 풍기인삼농업협동조합 | 109,973,424원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 843,397,761원 중 현재 회차에서 채권자에게 배당되는 금액은 195,267,293원, 미배당은 648,130,468원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 점유자의 실제 보증금 관계가 확인될 경우 매수인 부담 판단은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족은 별개
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 198,851,210원 | 195,267,293원 | 648,130,468원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 159,080,968원 | 156,053,834원 | 687,343,927원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 127,264,774원 | 124,683,067원 | 718,714,694원 | 0원 |
유찰되면 최저매각가는 159,080,968원, 127,264,774원으로 낮아지지만 이것만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다. 이 물건은 단독주택·근린생활시설·제조업소·토지가 결합된 형태이므로 응찰가격 판단보다 먼저 선순위 점유자의 보증금과 임대차관계를 확정해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항 기준)
- 주위환경. 풍기소방서 북서측 인근으로, 근린생활시설·일반주택·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 기호1은 제조업소 및 주택 창고, 기호3은 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 건물. 기호1은 벽돌구조 및 경량철골구조 슬라브·판넬지붕 2층, 기호3은 벽돌구조 슬라브지붕 단층입니다.
- 토지. 307.0㎡, 지목 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 230,600원/㎡입니다.
- 도로. 감정요항상 단지 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접하고, 토지정보상 중로각지입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·공장설립제한지역에 포함되고 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없으며, 위반 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임대차 확인. 2010.01.07 등록된 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성의 보증금·확정일자·점유 범위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김현숙·김임낭도 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 임대차계약과 점유 상태를 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 기호3 부속사 창고 4㎡ 멸실 상태, 기호12 토지의 접근관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도별 현황 확인. 제조업소·주택 창고·단독주택·근린생활시설이 혼재하므로 각 기호의 실제 사용현황을 확인해야 합니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 채권자의 미배당 648,130,468원은 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 다만 선순위 임차보증금은 별도 문제입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기는 단순하지만 점유관계는 미확정
이 사건은 말소기준이 명확하고 그 이후의 가압류·경매개시결정이 모두 소멸한다는 점에서는 정리가 잘 되는 물건입니다. 그러나 권리분석의 결론을 ‘인수 0원’으로 끝내기에는 2010.01.07 선순위 등록자의 보증금이 미상이라는 변수가 큽니다. 특히 이 물건은 단독주택·근린생활시설·제조업소·토지가 결합된 일괄매각 물건이므로, 신건 최저가 198,851,210원 자체가 싸거나 비싸다고 단정하기보다 선순위 점유관계와 매각 범위를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 순서가 맞습니다. 등기부는 합격선이지만, 임대차 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
