대구지방법원 2025타경100216. 영주시 풍기읍 금계리 412-8 일대의 제조업소·주택·창고 등이 포함된 물건입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 789,815,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2016.04.22 설정된 풍기인삼협동조합 근저당 채권최고액 455,000,000원이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내리면 위험합니다. 현황조사에는 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성이 상가건물임대차현황서상 등록자로 확인되고, 기준일은 2010.01.07로 말소기준권리보다 앞섭니다. 대항력은 있는 것으로 정리되어 있으나 보증금이 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상이므로, 미배당 보증금이 존재하면 그 범위에서 매수인 승계 가능성이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경100216 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영주시 풍기읍 금계리 412-8 · 경상북도 영주시 풍기읍 기주로 173 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 제조업소 및 주택 창고 · 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점) |
| 소유자 | 풍기인삼발전연구회작목반 |
| 감정가 / 최저가 | 789,815,000원 / 789,815,000원 (신건) |
| 청구액 | 109,973,424원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 기호10·11 토지는 나지로 이용 중 · 기호11 토지는 맹지 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 임차가 핵심
2011.03.02 영주시산림조합 근저당 110,000,000원은 2016.04.26 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2016.04.22 풍기인삼협동조합 근저당 455,000,000원입니다. 2019.01.02 영주시 압류는 2023.07.26 해제됐고, 2025.07.07 경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.
등기부상 후순위 인수권리는 확인되지 않지만 임차관계는 별도로 봐야 합니다. 특히 말소기준권리보다 앞선 2010.01.07 상가건물임대차 등록이 존재하므로 실제 보증금과 점유관계가 확정되기 전까지 권리분석을 종결하면 안 됩니다.
② 임차인 — 실제 인수위험을 가르는 표
| 임차인 / 등록자 | 사용부분 | 기준일 | 보증금·차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김현숙 | 기호1,2번 · 제조업소 및 주택 창고 | 2020.05.29 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 |
| 고려청정영농조합법인 대표이사 박효성 | 상가건물임대차현황서상 등록자임 | 2010.01.07 | 보증금 미상 · 차임 208,333원 | 대항력 있음 | 미상 | 인수 가능성 |
| 김임낭 | 기호5번 | 2025.01.09 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 후순위 |
③ 예상배당표 (매각가 789,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,298,150원 |
| 1. 근저당 · 풍기인삼협동조합 | 455,000,000원 | 455,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 풍기인삼농업협동조합 | 109,973,424원 | 109,973,424원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 214,543,426원 |
위 배당계산에서는 채권 합계 564,973,424원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 214,543,426원으로 계산됩니다. 다만 선순위 임차 등록자의 보증금과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 임차위험은 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 789,815,000원 | 564,973,424원 | 0원 | 214,543,426원 |
| 1회 유찰 · 80% | 631,852,000원 | 564,973,424원 | 0원 | 58,160,056원 |
| 2회 유찰 · 64% | 505,481,600원 | 498,026,784원 | 66,946,640원 | 0원 |
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 풍기소방서 북서측 인근이며 근린생활시설, 일반주택 및 농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호1은 제조업소 및 주택 창고, 기호3은 단독주택·창고·화장실·보일러실·근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역이며 공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 214,100원/㎡, 토지면적은 1,847㎡입니다.
- 도로. 단지 북동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 특이사항. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 기호10·11 토지는 나지로 이용 중이고 기호11 토지는 맹지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금 확인. 2010.01.07 상가건물임대차 등록자의 보증금·배당요구·확정일자 및 실제 점유를 매각물건명세서와 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 보증금 중 미배당액이 확인되면 낙찰가에 그 인수액을 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 김현숙 관계 확인. 과거 근저당 채무자와 동일한 이름이므로 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물과 기호10·11 토지까지 실제 매각대상과 점유상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 맹지 확인. 기호11 토지의 접근·이용 가능성과 일괄매각 전체 가치에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 시세 별도 검증. 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시장 대비 수준을 판단할 수 없으므로 주변 거래사례와 용도별 수익성을 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소기준이 깨끗해도 임차인이 앞서면 끝난 게 아니다”
이 사건의 핵심은 감정가 789,815,000원이 아닙니다. 등기부에서는 2016.04.22 근저당을 기준으로 후순위 권리가 정리되지만, 그보다 훨씬 앞선 2010.01.07 대항력 있는 임차 등록자가 존재합니다. 보증금이 확인되지 않아 실제 인수액과 실질취득가를 확정할 수 없고, 시세 자료도 없어 신건 가격의 매력도를 평가할 근거가 부족합니다.
등기 흐름은 단순하지만 임차관계는 미완성. 매각물건명세서에서 선순위 임차보증금, 배당요구 여부와 실제 점유를 확인한 뒤에야 입찰가를 정할 수 있습니다. 현재 단계의 결론은 가격 판단보다 권리 확인이 우선입니다.
